為什么提前還房貸的人越來越多了？

來源：智能家居時(shí)間：2022-05-30 20:20

“這屆年輕人不想給銀行打工了”近期沖上熱搜。很多年輕人認(rèn)為，自己買房時(shí)房貸太高，現(xiàn)在首套房最低房貸利率已低至4.25%，心理很不平衡，而且還了幾年房貸之后，發(fā)現(xiàn)還的大部分都是銀行利息，本金卻沒還多少。再加上，現(xiàn)在市面上很難找到年化收益超過6%的低風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品，錢在手上拿著還不如提前把房貸還了。

最近，預(yù)約提前還房貸的人多了起來，銀行又開始忙碌了。有網(wǎng)友去銀行預(yù)約提前還貸，表示已經(jīng)排到了幾個(gè)月后。一些原本可以在APP上提前還貸的銀行也需要去線下辦理了，比如目前建行已經(jīng)關(guān)閉了深圳等地的手機(jī)提前還貸業(yè)務(wù)。

疫情影響下，消費(fèi)疲軟，樓市冷清，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，在此背景下大家對(duì)貸款買房的態(tài)度也發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變，以前大家各種籌錢買房，現(xiàn)在變成了想方設(shè)法提前還房貸降杠桿。

財(cái)富蓄水池

房地產(chǎn)是我國(guó)居民財(cái)富最大的蓄水池，中國(guó)人的財(cái)富一半以上是房子。據(jù)《中國(guó)財(cái)富報(bào)告2022》報(bào)告，2021年中國(guó)有69.3%的居民財(cái)富是實(shí)物資產(chǎn)，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)，我國(guó)住房市值高達(dá)476萬億元。

中國(guó)人對(duì)房子有很深的執(zhí)念，結(jié)婚要買婚房，小孩上學(xué)要買學(xué)區(qū)房，有錢就多買幾套，沒錢的借錢也要買。大家之所以那么看重房子，是因?yàn)樗粌H是一處遮風(fēng)擋雨的居所，還與戶口、學(xué)區(qū)等綁定，買房是追求穩(wěn)定和安全感的需要。當(dāng)然，近幾十年來的房?jī)r(jià)上漲，也讓許多人看到了房產(chǎn)增值的價(jià)值，成為大家爭(zhēng)先恐后買房的重要?jiǎng)恿Α?/p>

隨著房?jī)r(jià)上漲，現(xiàn)在北上深住房均價(jià)已超過6萬每平，買房起步門檻高達(dá)300萬，許多二線城市房?jī)r(jià)也接近兩萬，想要全款買房越來越難，于是剛需貸款買房成了主流。由于很多人的房子是貸款買的，所以存量房貸規(guī)模很大。央行數(shù)據(jù)顯示，2021年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)11.3%至38.32萬億元。

許多人買房是為了結(jié)婚或小孩上學(xué)，但現(xiàn)在我國(guó)結(jié)婚率和出生率都在下滑，加上目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率已將近65%，未來需要進(jìn)城買房定居的人也非常有限，買房的剛需人群明顯不如以前多了，連優(yōu)等生萬科都宣布房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”。

民政部數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)結(jié)婚登記人數(shù)創(chuàng)近35年新低，登記結(jié)婚人數(shù)僅為763.6萬對(duì)，比2013年高峰時(shí)期的1300多萬對(duì)下降40%以上。

這也就意味著買房剛需群體規(guī)模已經(jīng)在下滑，房地產(chǎn)很難再像以前那樣實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)了。況且，現(xiàn)在很多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了較高水平，高昂的購(gòu)房成本已經(jīng)把很多剛需擋在了門外。

如今大家對(duì)于買房變得謹(jǐn)慎了，貸款買房的人大量下滑。央行數(shù)據(jù)顯示，今年4月新增社融和人民幣貸款雙雙低于預(yù)期。4月居民貸款減少2170億，其中住房按揭貸款減少605億元，創(chuàng)歷史新低。今年2月，中國(guó)居民中長(zhǎng)期貸款罕見的出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)?？梢娛袌?chǎng)買房需求已經(jīng)持續(xù)收縮。

在全國(guó)經(jīng)濟(jì)和居民收入增速放緩，以及“房住不炒”大背景下，未來房?jī)r(jià)上漲空間有限。如果說重點(diǎn)一二線城市還存在結(jié)構(gòu)性需求的話，那么大量人口流出的中小城市房?jī)r(jià)可能會(huì)長(zhǎng)期陰跌，房子已經(jīng)沒啥想象空間了。

現(xiàn)在的趨勢(shì)是，隨著房?jī)r(jià)和收入上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱，大家買房和申請(qǐng)貸款的熱情已然褪去。但這并不影響房子在我國(guó)居民財(cái)富中的重要地位，之前貸款買了房的人，也還是得照樣按期還房貸。

提前還房貸劃算嗎？

很多人提前還房貸的理由無外乎這幾個(gè)，要么覺得自己之前貸款買房的利率太高，而現(xiàn)在手里的資金又難以找到高于房貸利率的靠譜投資渠道，不如提前把錢還給銀行；要么對(duì)未來的收入預(yù)期不樂觀，想要降低杠桿。

先來看房貸利率，除了少部分有幸申請(qǐng)到公積金貸款的人，能享受低至3.25%的五年以上貸款利率之外，前幾年大部分城市的商業(yè)房貸利率普遍在5%-6.5%之間。而現(xiàn)在隨著5年期以上LPR的下調(diào)，以及對(duì)首套房貸的優(yōu)惠政策，最低房貸利率可以做到4.25%。

這樣一對(duì)比，很多人就覺得自己之前的貸款利率太高了，而且近幾年房?jī)r(jià)也沒怎么漲，越想越覺得虧。尤其是在等額本息情況下，前面還的貸款大部分是利息，本金根本沒還多少。

有網(wǎng)友表示，自己兩年前以5.6%的利率貸款75萬買房，分30年還貸，每月還4400元。結(jié)果累計(jì)還款22萬之后，本金部分只還了4.5萬，其他大部分是銀行利息。于是他提前還款了50萬，將月供降至1300元，還貸壓力大大減輕，還省了40多萬利息。

可見，如果手里有大量閑置資金的話，用于提前還貸確實(shí)能節(jié)省利息。尤其是在資產(chǎn)收益率下滑背景下，很多人手里的資金難以找到高于房貸利率的靠譜投資渠道。

目前市面上風(fēng)險(xiǎn)較低的理財(cái)產(chǎn)品中，貨幣基金收益率普遍跌至2%附近，許多大行的三年期整存整取定存利率不足3%，此前有5%高息存款的部分村鎮(zhèn)小銀行曝出問題，而銀行理財(cái)產(chǎn)品不僅收益率下滑，甚至還出現(xiàn)了虧損的情況。

至于股票、基金等投資品，不僅投資風(fēng)險(xiǎn)高，還非?？简?yàn)個(gè)人投資能力。股市有“7虧2平1賺”的魔咒，70%的股民都難逃虧損的命運(yùn)；20%的人不虧不賺，白白錯(cuò)過了資金的時(shí)間和機(jī)會(huì)成本；而能在股市賺到錢的只有前10%的佼佼者。今年在股市大跌的環(huán)境下，很多股票和基金投資者不僅沒賺到錢，還導(dǎo)致了本金的虧損。

在這種情況下，用手里的閑置資金提前還房貸是個(gè)不錯(cuò)的選擇，既能減輕還貸壓力、節(jié)省利息，還能避免亂投資虧損本金。

還有一些準(zhǔn)備“小房換大房”、“小城市換大城市”等剛需換房群體，也可以提前把房貸結(jié)清，早點(diǎn)拿到房產(chǎn)證進(jìn)行置換計(jì)劃，趁著現(xiàn)在房貸利率低，重新買一套滿意的房子。

但有幾種情況，不建議盲目提前還貸。

一是現(xiàn)金不多的人。如果本身現(xiàn)金不多，還把僅有的現(xiàn)金拿來提前還房貸，難免造成資金壓力，增加家庭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。疫情沖擊之下，許多人收入銳減，甚至還面臨降薪裁員的壓力，這個(gè)時(shí)候應(yīng)該多留些現(xiàn)金以備不時(shí)之需。

雖然現(xiàn)在看來，每年5%-6.5%的房貸利率確實(shí)有些高，但房貸其實(shí)是普通人能從銀行借到的一筆長(zhǎng)達(dá)30年的便宜資金，像經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸之類的期限就短很多。

二是房貸為公積金貸款的，本身利率低，5年以上貸款利率也才3.25%，已經(jīng)很劃算了，沒必要提前還。組合貸的人，如果手頭資金充裕，可以考慮提前還貸款利率高的商業(yè)貸部分，公積金貸款部分可以按期慢慢還。

三是在還款期限前1/2階段提前還款更劃算。因?yàn)闊o論是等額本金，還是等額本息，前面階段還的大部分是利息，而后面階段還的大部分是本金了，如果你的還貸期限已經(jīng)到了后半段，那么還的利息占比相對(duì)較小了，此時(shí)為了節(jié)省利息而提前還款意義不大。

此外，許多銀行要求還貸一年以上才能提前還款，并且提前還款很可能要付一筆違約金，這個(gè)可以看看貸款合同的規(guī)定，或咨詢貸款銀行，提前做好心理準(zhǔn)備。

尾聲

房子是我國(guó)居民財(cái)富最大的蓄水池，大部分中國(guó)人的財(cái)富都在房子上。但在結(jié)婚人口和出生人口雙雙下滑的趨勢(shì)下，購(gòu)房剛需群體已經(jīng)沒以前那么多了，再加上現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)已經(jīng)讓許多人高攀不起，房地產(chǎn)高增長(zhǎng)的時(shí)代一去不復(fù)返了。

如今許多城市松綁了購(gòu)房政策，最低房貸利率也降至4.25%，但仍然難以激起大家的購(gòu)房熱情，貸款買房的人減少不說，提前還房貸的人反而在增加。在低風(fēng)險(xiǎn)投資品收益下滑和收入預(yù)期變差環(huán)境下，許多人把手里的錢用來提前還房貸降杠桿了。

然而，有資金提前還房貸的只是少數(shù)人，大部分人想提前還房貸，奈何錢包不允許，甚至在疫情沖擊下還面臨著斷供風(fēng)險(xiǎn)，在殘酷的現(xiàn)實(shí)面前，他們只能繼續(xù)負(fù)重前行。

（責(zé)任編輯：馬金露 HF120）