房貸逾期會被罰款不新鮮，但就在最近，有借款人卻因?yàn)樘崆斑€房貸，被某銀行要求交納最低2萬元的違約金。這到底是怎么回事？

　　1、提前還房貸為什么還會被罰款？

　　提前還貸是指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請，并保證以前月份沒有逾期且歸還當(dāng)月貸款；按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。

　　目前商業(yè)銀行針對提前還貸有幾種處理方式：

　　一是無論何時還款，均不收違約金。

　　二是在一定時期（3個月、半年、一年）內(nèi)不允許提前還款，此后不收違約金。

　　三是有些銀行規(guī)定，提前還款將收取違約金。有的以本金的百分比算，有的加收若干個月份的利息。

　　各家銀行對于提前還貸的規(guī)定彼此各不相同，建議借款人在決定提前還貸時，務(wù)必弄清貸款銀行的操作流程，提前預(yù)約。最好是聯(lián)系當(dāng)時辦理貸款的業(yè)務(wù)員或者客戶經(jīng)理，按照他們所屬支行的具體規(guī)定來操作。

　　2、哪些情況不適合提前還貸？

　　提前還貸并不是人人都適合。比如，公積金貸款在幾次降息之后，5年以上貸款利率已經(jīng)降至3.25%，與其提前還款，還不如把這筆錢拿去做理財。如今低風(fēng)險貨幣基金的收益率都已經(jīng)回升至4%以上了。對已經(jīng)簽約7折左右利率商業(yè)貸款的借款人也可以按上述情況處理。

　　同時，等額本息還款已經(jīng)超過5年的借款人也不適合提前還貸。因?yàn)榘淬y行等額本息的還款方式，貸款年限過半，就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過程中償還，剩下月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還貸的意義不大。

　　此外，如果自己手頭還有其他更好的投資理財項(xiàng)目，收益率超過房貸利率的，以及對流動資金需求比較高的借款人，也沒有必要選擇提前還貸。但若不會理財，且對負(fù)債極其敏感的借款人，提前還貸也是一個好選擇。

　　3、提前還貸還有什么特殊事項(xiàng)需要注意的嗎？

　　對于提前償還全部貸款的借款人，如果已經(jīng)投保了房貸險，還要記得攜帶還貸證明、保險單到保險公司申請退?；蜃兏芤嫒?。同時，在提前還貸之后，還要記得去產(chǎn)權(quán)部門辦理抵押注銷，以免為以后的房屋交易帶來一定的麻煩。

　　4、違約金該怎么計算？

　　首先，我們要知道銀行是怎樣定義提前還款的？

　　為了限制提前還款，有些貸款機(jī)構(gòu)提出了一個概念叫實(shí)質(zhì)性的提前還款。各貸款機(jī)構(gòu)對實(shí)質(zhì)性的行為有不同標(biāo)準(zhǔn)，但一般是12個月內(nèi)，借款人提前還款金額超過了本金余額的20%。

　　那么，違約金要如何收取呢？

　　目前商業(yè)銀行針對提前還款的違約金一般是分兩種形式收取，一是按照提前還款時的未結(jié)余額的百分比計算（一般是2%到5%），二是若干個月份的利息。

　　據(jù)了解，目前大部分銀行已經(jīng)不收取違約金了，而部分收取違約金的，也都針對在貸款一年內(nèi)申請?zhí)崆斑€貸的，并且也大多以提前還款額或者利息計算違約金，極少依據(jù)本金計算違約金收取的額度。

　　5、這些“潛規(guī)則” 銀行絕對不會告訴你

　　1、不同的還款方式，支付的總金額差別巨大

　　肯定有很多人不知道，房貸還款方式可不只有一種。不同的還款方式最終算下來所支付的總金額差別可以達(dá)到幾十萬。

　　銀行貸款還款方式分為兩種，第一種等額本息還款，第二種等額本金還款。一般而言，銀行不會主動提等額本金的還款方式，因?yàn)檫@種方式對購房者而言后期會省不少錢，但是銀行的利益就會相應(yīng)減少，但是對于經(jīng)濟(jì)情況緊張的購房者來說，等額本息的還款壓力更小。

　　2、信用卡自動扣款日，最后還款日

　　據(jù)某行客服介紹，和在ATM或柜臺還欠款不同，對于通過關(guān)聯(lián)賬戶償還欠款，銀行的自動扣款時間往往要早一些。如果是通過ATM或柜臺辦理還款，那么劃賬結(jié)算的最后時點(diǎn)是當(dāng)天24時，但若是關(guān)聯(lián)自動還款的話，由于系統(tǒng)結(jié)算的要求，往往在最后還款日的下午5時就劃賬。

　　客服建議，使用自動還款的用戶最好提前查看自己賬戶余額是否足夠，并在最后還款日之前2天至3天存入足額資金，否則極有可能導(dǎo)致自動還款失敗。

　　3、臨時額度未一次還清將影響個人征信

　　臨時額度指的是持卡人在緊急情況或有需求時，臨時向銀行提升的一部分額度。這部分額度不計入持卡人信用卡的額度系統(tǒng)內(nèi)。臨時額度是有有效期的一般為1-3個月。有效期滿后自動恢復(fù)原有額度。

　　臨時額度到期時，需要一次性償還所有提升的金額。如果未還或未還清，將產(chǎn)生超限費(fèi)。除了超限費(fèi)，還有每天萬分之五的利息，并且將計入逾期影響個人征信！

　　4、只還“最低還款”會影響信用額

　　朋友決定買房，前去銀行申請優(yōu)惠利率貸款，竟然被拒絕了。銀行信貸經(jīng)理告訴他，問題出自他的信用卡消費(fèi)記錄。消費(fèi)記錄并沒有他逾期的記錄，但是記錄表明，

　　他每期都是選擇按“最低還款額”方式還款，盡管這不會影響到個人征信，但每個月剩余的透支款是需要支付利息的，幾年下來，這筆透支利息已經(jīng)不是一個小數(shù)目了。

　　按照最低還款額還款雖然不產(chǎn)生信用污點(diǎn)但是每月都是刷卡金額大于還款金額每月都有利息利滾利最后造成債臺高鑄，還款壓力加大，一不小心就會連最低還款額都還不上，產(chǎn)生逾期。

　　5、分期付款撿便宜

　　分期付款是指用信用卡購物后，與銀行約定分為多少次還清透支金額，銀行在約定還款期內(nèi)不收透支利息。這看上去還挺美，其實(shí)不然！

　　分期付款的手續(xù)費(fèi)其實(shí)并非表面上的那個數(shù)字，乍一看并不是很貴。但你忽略了一個問題，隨著每月還款，你的借款基數(shù)在減少，但有些銀行仍然按照最初的借款金額給你計算手續(xù)費(fèi)。

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