濱江服務(wù)欲打破“母公司輸血”魔咒

來源：智能家居時間：2022-04-28 18:10

　　一邊是母公司輸血帶來的收入增速，另一邊是利潤增長壓力。

　　4月27日，濱江服務(wù)集團有限公司（03316.HK，簡稱“濱江服務(wù)”）發(fā)布2021年度報告。報告期內(nèi)，濱江服務(wù)收入約為13.99億元人民幣（下同），同比增長45.7%；毛利約4.50億元，同比增長51.2%；毛利率32.1%，同比增加1.1個百分點；歸母凈利潤約為3.22億元，同比增長46.6%。

　　濱江服務(wù)的品牌口碑在杭州數(shù)一數(shù)二，但收入規(guī)模與盈利水平在物業(yè)行業(yè)內(nèi)排名不算靠前，與另一家杭州本土的企業(yè)綠城服務(wù)也做不到平起平坐。主要原因在于，母公司輸血現(xiàn)象一直貫穿于濱江服務(wù)上市以來的業(yè)績發(fā)展中。

　　截至2021年12月31日，濱江服務(wù)在杭州地區(qū)的在管建筑面積為1920萬平方米，占比64.1%。濱江服務(wù)新增在管建筑面積中來源于獨立第三方占比達到75.1%。但從總量看，該集團315個合約項目中，來源于獨立第三方的合約建筑面積占比約仍為48.4%。這一比例在行業(yè)平均水平之下。在2021年物企半年報中，至少有20多家物企來自第三方在管建筑面積占比超過50%。

　　2021年，濱江服務(wù)業(yè)務(wù)范圍穩(wěn)步擴張，在浙江省、上海市、江蘇省、江西省、海南省、廣東省擁有共計133間附屬公司及分支機構(gòu)，合約項目分布在17個市。

　　過去一年，濱江服務(wù)的毛利上升主要來自于2021年度新增一手房代理協(xié)銷業(yè)務(wù)，這同樣依賴于母公司在杭州的項目布局。此外，憑借品牌溢價能力，在2015至2021年期間，濱江服務(wù)上調(diào)物業(yè)管理費37次。2021年，濱江服務(wù)平均物業(yè)管理費約為4.30元/每月每平方米，2020年為4.26元/每月每平方米。

　　作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)行業(yè)，濱江服務(wù)很清楚，要提升利潤增速，平滑房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來的不確定風(fēng)險，就需要積極拓展非業(yè)主增值服務(wù)，越早培育這個市場越好。因為相比前兩年的利潤增速，雖然有母公司規(guī)模擴張與物業(yè)費上漲作為基礎(chǔ)，濱江服務(wù)在2021年的利潤增速還是明顯放緩了。2019年，濱江服務(wù)歸母凈利潤約為1.15億，同比增長63.4%；2020年歸母凈利潤約為2.20億元，同比增長91.4%；2021年歸母凈利潤約為3.22億元，同比增長46.6%。如此看來，該公司利潤增速已大不如前。

　　從2021年年報可見，在濱江服務(wù)當(dāng)前的三類業(yè)務(wù)收入中，物業(yè)管理服務(wù)收入8.41億元，占總收入60.1%，同比增長51.7%；非業(yè)主增值服務(wù)收入4.20億元，占總收入30.0%，同比增長34.5%；5S增值服務(wù)（此前稱業(yè)主增值服務(wù)）收入1.39億元，占總收入9.9%，同比增長47.8%。以三大類業(yè)務(wù)的收入增速來看，5S增值服務(wù)顯然是最快的。

　　于是，2021年，濱江服務(wù)將原業(yè)主增值服務(wù)更名為5S增值服務(wù)并重新分類為優(yōu)家服務(wù)、優(yōu)居服務(wù)和優(yōu)享生活服務(wù)。提出以5S增值服務(wù)為代表的多元化增值服務(wù)，完善服務(wù)體系。

　　濱江服務(wù)表示，5S增值服務(wù)的每個業(yè)務(wù)條線都可以成為其他環(huán)節(jié)的引流入口和服務(wù)補充，將會成為該公司新的利潤增長引擎。5S增值服務(wù)毛利由2020年的5170萬元上升91.5%至2021年的9900萬元，毛利率由2020年的55.0%上升至2021年的71.3%。

　　加大5S增值服務(wù)與業(yè)務(wù)多元化之后，濱江服務(wù)也將面臨服務(wù)半徑擴大帶來的管理問題。不過，打破“母公司輸血”魔咒的欲望還是占了上風(fēng)。濱江服務(wù)目前正積極向獨立第三方業(yè)務(wù)及非杭州區(qū)域物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域進行拓展。

　　截至2021年末，濱江服務(wù)獨立物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)服務(wù)收入為2.91億元，同比增長62.0%；杭州市以外物業(yè)服務(wù)收入為2.23億元，同比增長59.5%。此外，該集團在2021年度新增儲備土地管理服務(wù)，實現(xiàn)土地管理收入1340萬元。

（責(zé)任編輯：劉寶丹 HO023）