撰文|蜜姐&編輯|凱

這是@閨蜜財經(jīng)的第1034篇原創(chuàng)

近期，美的置業(yè)發(fā)布了2021年度報告。在房企業(yè)績普遍承壓的大背景下，它卻實現(xiàn)了營收逆勢高增長，但歸母凈利潤反倒是近三年來最低，負兩位數(shù)增長。

有意思的是，美的置業(yè)從去年四季度以來，因成為行業(yè)內新的“白馬騎士”而備受關注，先后收購過正榮地產(chǎn)、花樣年、雅居樂等房企的項目。

逆市布局“撿籌碼”，美的置業(yè)會成為新的行業(yè)大黑馬，還是走曾經(jīng)“白馬騎士”們的老路？

01

首先來看2021年的成績單。

2021年，美的置業(yè)集團及聯(lián)營合營公司實現(xiàn)：

合約銷售金額約1371.4億元，同比增長8.7%；

已售建筑面積1176.4萬平方米，同比增長5.8%；

營收737.03億元，同比大增40.4%；

歸母凈利潤37.44億元，為近三年來最低，同比減少了13.47%。

在房企業(yè)績普遍承壓的大背景下，美的置業(yè)營收增速達40%，相當亮眼。

2021年，美的置業(yè)的銷售成本約為602.1億元，同比增長47.5%，比營收增速略高一點，但并無異常。

奇怪的是，業(yè)績大好，為何歸母凈利潤增速卻下滑了兩位數(shù)？

圖片來源|東方財富(300059)網(wǎng)（特此感謝?。?

2021年，美的置業(yè)的業(yè)績突出與其高交付率和高能級城市業(yè)績貢獻占比持續(xù)提升不無關系。

期內，其在全國交付7.1萬套房，交付率達90%；二線以上城市銷售占比達78%，銷售均價不降反微增2.7%，增至11657元/平方米。

2021年，美的置業(yè)的銷售成本約為602.1億元，同比增長47.5%，比營收增速略高一點，但并無異常。

其中，銷售及廣告開支還不增反降，為10.02億元，比2020年減少約1.15億元。

02

美的置業(yè)作為何享健家族旗下企業(yè)，背靠大樹好乘涼，融資成本控制方面在民營房企中十分突出。

2021年，美的置業(yè)的加權平均融資成本低至4.82%，報告期內新增有息負債的加權平均實際利率為4.63%；借款總成本約29億元，比2020年減少1.97億元。

截至2021年末，美的置業(yè)的現(xiàn)金及銀行存款約為341.97億元，比2020年增加74.09億元；現(xiàn)金短債比為1.71；有息負債總額約為568.2億元，同比下降4%；凈負債率46.3%，比2020年大降32.9個百分點。

從財務上看，美的置業(yè)控制得相當好。尤其是營收逆勢大增的情況下，凈負債率不增反而明顯降低。

不過，對比“三道紅線”標準，美的置業(yè)依然有一條踩線，即扣除預收款的資產(chǎn)負債率為72.1%。

看完上述數(shù)據(jù)，可能蜜友們更會覺得奇怪，業(yè)績大好、財務控制也不錯，為何歸母凈利潤增速卻下滑了兩位數(shù)？

實際上，去年其半年報發(fā)布以來，市場上就一直有質疑其或有“明股實債”問題的聲音。原因是少數(shù)股東權益的數(shù)據(jù)變化。

此外，毛利率方面，美的置業(yè)與大行情一致，出現(xiàn)了下滑。2021年其毛利率為18.3%，同比減少3.9%。

03

何享健家族較為低調，但造富能力強悍，家族旗下有7家上市公司。新財富富豪榜顯示，該家族2003年首次上榜，到2020年，其財富漲幅高達611倍，可與騰訊和阿里的二馬首次上榜（2004年）后的財富增長速度媲美（分別為790倍和569倍）。

美的置業(yè)一直也頗為低調，最出圈的一次恐怕要數(shù)2020年，自家老板何享健被劫持事件經(jīng)媒體廣泛報道后，被動火了。

雖說美的置業(yè)背大樹，但也是在近幾年內才真正實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。

美的置業(yè)成立于2004年，2011年才走出廣東，2015年開始全國化擴張，2018年赴港上市，2019年銷售額突破千億大關。

然而當房地產(chǎn)行業(yè)進入“黑鐵時代”，美的置業(yè)一方面保持了較高的業(yè)績增長，一方面卻在降杠桿，在民營房企中實屬不易。

去年四季度到今年一季度，美的置業(yè)也充分發(fā)揮優(yōu)勢，成為業(yè)內新的“白馬騎士”，據(jù)悉，已收購了不同房企的13個項目股權。

前幾年融創(chuàng)等房企的歷程表明，在行業(yè)大環(huán)境不好的情況下，“白馬騎士”也并不好當。

今年一季度，受疫情反復和大行情等因素影響，美的置業(yè)的業(yè)績幾近腰斬。

今年前三個月，美的置業(yè)的合同銷售金額約為199.8億元，同比下滑49%。

2022年，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，頗為艱難。

盡管從去年四季度以來，各地紛紛松綁樓市，從降低首付款比例及房貸利率到放寬限售限購條件等，但實際效果并不明顯。

但受內外復雜情況及疫情反復等因素影響，危機之中，雖說有“機”，但恐怕能平穩(wěn)渡過“危”才是首要應考慮的問題。

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