2018年邁入“千億”的榮盛發(fā)展，交出了身在“千億”陣營(yíng)的第二份業(yè)績(jī)答卷。各項(xiàng)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)數(shù)字漂亮，但增速已有放緩趨勢(shì)，顯露了“千億”之后規(guī)模增長(zhǎng)的趨緩。

對(duì)于2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)，榮盛發(fā)展定為1210億元，增幅僅有4.9％，可窺探出其愈加審慎沉穩(wěn)的發(fā)展步伐。不過(guò)，今年一季度，榮盛發(fā)展依然大手筆拿地以增厚土儲(chǔ)。在京津冀之外積極尋找新的城市、平衡土儲(chǔ)布局，是擺在其面前的重要“功課”之一。

各科成績(jī)“均好”，但銷(xiāo)售增速放緩

從榮盛發(fā)展2019年年報(bào)給出的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)看，成績(jī)單上的各項(xiàng)分?jǐn)?shù)保持“均好”，是一個(gè)各科成績(jī)都不錯(cuò)的“好學(xué)生”。

2019年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入709.12億元，同比增長(zhǎng)25.8%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)132.97億元，同比增長(zhǎng)20.13%；歸母凈利潤(rùn)91.2億元，同比增長(zhǎng)20.57%。截至2019年末，榮盛發(fā)展總資產(chǎn)2545.95億元，同比增長(zhǎng)11.78％；歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益408.88億元，同比增長(zhǎng)21.75％。

從指標(biāo)對(duì)比可見(jiàn)，2017年至2019年，榮盛發(fā)展的營(yíng)收、凈利潤(rùn)連續(xù)三年同比增長(zhǎng)超20%。需注意的是，2019年?duì)I收雖然同比增長(zhǎng)25.8%，但漲幅比2018年大幅回落，波動(dòng)較大；凈利潤(rùn)同樣存在同比漲幅逐年縮小的趨勢(shì)。

從銷(xiāo)售規(guī)?？?，2019年，榮盛發(fā)展在千億體量上站穩(wěn)腳跟，市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提高。2019年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積1098.07萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.66%；簽約金額1153.56億元，完成年初簽約計(jì)劃的103%，同比增長(zhǎng)13.58%。

然而13.58%的銷(xiāo)售增速在快速擴(kuò)張版圖的房企行列中，其實(shí)已有些“掉隊(duì)”?？硕鸱治鰩熒驎粤?、萬(wàn)任澄認(rèn)為，榮盛發(fā)展2019年全口徑銷(xiāo)售增速略低于TOP100房企平均16%的增速，銷(xiāo)售增速較前兩年也出現(xiàn)了明顯的放緩。其原因?yàn)椋瑯s盛發(fā)展的土儲(chǔ)集中在河北廊坊、石家莊、邯鄲、唐山為首的環(huán)京城市，近年來(lái)面臨較嚴(yán)的政策調(diào)控力度，市場(chǎng)由外需主導(dǎo)轉(zhuǎn)向內(nèi)需，導(dǎo)致項(xiàng)目去化壓力增大。

年報(bào)設(shè)定目標(biāo)，榮盛發(fā)展2020年度計(jì)劃簽約金額約1210億元，這個(gè)銷(xiāo)售目標(biāo)比2019年的1153.56億元增幅只有4.9％，可以說(shuō)相當(dāng)審慎，應(yīng)是考慮了新冠疫情影響后作出的“求穩(wěn)型”目標(biāo)設(shè)定。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，當(dāng)前，商品房銷(xiāo)售規(guī)模開(kāi)始減緩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，在此背景下，龍頭房企的銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)趨緩，中小房企的分化將持續(xù)。

“會(huì)掙錢(qián)”的環(huán)京房企，優(yōu)化土儲(chǔ)布局

值得關(guān)注的是，2015年至2019年的五年間，榮盛發(fā)展的營(yíng)收和凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為25%和30%。正是連續(xù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，使得榮盛發(fā)展的凈利潤(rùn)領(lǐng)先于同等規(guī)模的千億房企。

2019年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)91.2億元，同比增長(zhǎng)20.57%。2018年，這個(gè)數(shù)字是75.65億元，在當(dāng)時(shí)，榮盛發(fā)展已躋身“會(huì)掙錢(qián)”房企的行列。

榮盛發(fā)展的多元化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了多點(diǎn)利潤(rùn)。從2015年起，榮盛發(fā)展自單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型為“3+X”新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。近年迅速崛起的產(chǎn)業(yè)新城板塊，已成為榮盛發(fā)展第二大利潤(rùn)來(lái)源，2019年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9.47億元，完成年計(jì)劃的194%，貢獻(xiàn)了4.77%的營(yíng)收占比。目前，榮盛發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈體系包括地產(chǎn)、康旅、產(chǎn)業(yè)園、金融等，力求實(shí)現(xiàn)收入、利潤(rùn)的多元化。當(dāng)然，地產(chǎn)主業(yè)還是絕對(duì)主角，營(yíng)收占比89.42%。

“河北王”的名號(hào)依然不虛。2019年，分地區(qū)看，對(duì)榮盛發(fā)展?fàn)I收貢獻(xiàn)度排前三位的區(qū)域是河北、山東、江蘇，營(yíng)收占比分別為35.7%、13.7%、13.8%，合計(jì)占比高達(dá)63%。其中，河北對(duì)營(yíng)收貢獻(xiàn)同比增加15.7%，毛利率達(dá)33.66%，毛利率為三區(qū)域中最高。可見(jiàn)深耕河北大本營(yíng)，依然是榮盛發(fā)展當(dāng)前利潤(rùn)的主要來(lái)源。

從土儲(chǔ)分布看，2019年，榮盛發(fā)展斥資302億元新增土地102宗，計(jì)容建筑面積979.34萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備貨值超千億元。截至2019年末，榮盛發(fā)展的土地儲(chǔ)備中，36.84%位于河北，接近四成。尤其是榮盛發(fā)展大本營(yíng)廊坊，土地儲(chǔ)備最為豐厚，占14.55%。

土儲(chǔ)過(guò)于集中帶來(lái)的是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化土儲(chǔ)布局是榮盛發(fā)展當(dāng)前必須考量的課題?！巴卣埂焙汀罢摇贝_實(shí)也成為年報(bào)中頻頻被提及的詞匯。“在‘找’上下工夫，選擇適合公司的城市和項(xiàng)目，在繼續(xù)深耕現(xiàn)有城市的同時(shí)，積極尋找新的城市。”在年報(bào)中，榮盛發(fā)展如是表述。

據(jù)悉，今年，榮盛發(fā)展擬加大對(duì)京津冀區(qū)域市場(chǎng)的拓展力度，提高區(qū)域的覆蓋密度和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的比例。此外，將著力研究長(zhǎng)三角、珠三角城市群和中西部中心城市及周邊區(qū)域，不斷平衡項(xiàng)目區(qū)域布局。2020年，計(jì)劃新獲取建筑面積約1355.92萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目資源。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比大幅下降，一季度大手筆拿地

2019年，榮盛發(fā)展凈負(fù)債率為79.7%，同比下降8.16個(gè)百分點(diǎn)，這也是榮盛發(fā)展自2016年以來(lái)凈負(fù)債率的最低值。2016年，榮盛發(fā)展凈負(fù)債率曾達(dá)125.2%；2017年，123.7%；2018年，降至87.9%；2019年，達(dá)到近年最低值79.7%，減負(fù)明顯。

在房企紛紛打響現(xiàn)金流“保衛(wèi)戰(zhàn)”的當(dāng)下，回款率成為越來(lái)越受重視的指標(biāo)。2019年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款860億元，完成年度計(jì)劃的93.48%，占簽約額的74.55%，相比2018年的80.25%回款率有所下降。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為21.2億元，雖然繼2017年、2018年后連續(xù)第三年為正，但是同比大幅下降87.9%，2018年該指標(biāo)數(shù)字漂亮，達(dá)175.12億元。對(duì)此，年報(bào)解釋?zhuān)?jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比下降主要原因是報(bào)告期購(gòu)買(mǎi)商品、接收勞務(wù)支付的現(xiàn)金增加。從融資來(lái)看，在2019年外部融資環(huán)境收緊的形勢(shì)下，榮盛發(fā)展新增融資額478.03億元。

今年一季度，房企業(yè)績(jī)受疫情所累。榮盛發(fā)展一季度實(shí)現(xiàn)簽約金額138.86億元，同比減少16.81%。但拿地依然大手筆，僅3月，榮盛發(fā)展在青島、廊坊、重慶、滁州、蕪湖新獲16宗地塊，花出去60.52億元。

受疫情影響，現(xiàn)金流愈來(lái)愈成為房企“活得好”的關(guān)鍵因素。今年如何保證資金？年報(bào)稱(chēng)，榮盛發(fā)展今年將加快銷(xiāo)售進(jìn)度和銷(xiāo)售資金的回籠，2020年度計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款約968億元，計(jì)劃新增融資520億元。

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