2018年邁入“千億”的榮盛發(fā)展，交出了身在“千億”陣營的第二份業(yè)績答卷。各項主要經(jīng)營指標數(shù)字漂亮，但增速已有放緩趨勢，顯露了“千億”之后規(guī)模增長的趨緩。

對于2020年的銷售目標，榮盛發(fā)展定為1210億元，增幅僅有4.9％，可窺探出其愈加審慎沉穩(wěn)的發(fā)展步伐。不過，今年一季度，榮盛發(fā)展依然大手筆拿地以增厚土儲。在京津冀之外積極尋找新的城市、平衡土儲布局，是擺在其面前的重要“功課”之一。

各科成績“均好”，但銷售增速放緩

從榮盛發(fā)展2019年年報給出的主要經(jīng)營指標看，成績單上的各項分數(shù)保持“均好”，是一個各科成績都不錯的“好學生”。

2019年，榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入709.12億元，同比增長25.8%；營業(yè)利潤132.97億元，同比增長20.13%；歸母凈利潤91.2億元，同比增長20.57%。截至2019年末，榮盛發(fā)展總資產(chǎn)2545.95億元，同比增長11.78％；歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益408.88億元，同比增長21.75％。

從指標對比可見，2017年至2019年，榮盛發(fā)展的營收、凈利潤連續(xù)三年同比增長超20%。需注意的是，2019年營收雖然同比增長25.8%，但漲幅比2018年大幅回落，波動較大；凈利潤同樣存在同比漲幅逐年縮小的趨勢。

從銷售規(guī)?？?，2019年，榮盛發(fā)展在千億體量上站穩(wěn)腳跟，市場占有率進一步提高。2019年，榮盛發(fā)展實現(xiàn)簽約面積1098.07萬平方米，同比增長11.66%；簽約金額1153.56億元，完成年初簽約計劃的103%，同比增長13.58%。

然而13.58%的銷售增速在快速擴張版圖的房企行列中，其實已有些“掉隊”。克而瑞分析師沈曉玲、萬任澄認為，榮盛發(fā)展2019年全口徑銷售增速略低于TOP100房企平均16%的增速，銷售增速較前兩年也出現(xiàn)了明顯的放緩。其原因為，榮盛發(fā)展的土儲集中在河北廊坊、石家莊、邯鄲、唐山為首的環(huán)京城市，近年來面臨較嚴的政策調(diào)控力度，市場由外需主導轉(zhuǎn)向內(nèi)需，導致項目去化壓力增大。

年報設定目標，榮盛發(fā)展2020年度計劃簽約金額約1210億元，這個銷售目標比2019年的1153.56億元增幅只有4.9％，可以說相當審慎，應是考慮了新冠疫情影響后作出的“求穩(wěn)型”目標設定。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，當前，商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢已經(jīng)形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規(guī)模增長趨緩，中小房企的分化將持續(xù)。

“會掙錢”的環(huán)京房企，優(yōu)化土儲布局

值得關注的是，2015年至2019年的五年間，榮盛發(fā)展的營收和凈利潤的復合增長率分別為25%和30%。正是連續(xù)的穩(wěn)定增長，使得榮盛發(fā)展的凈利潤領先于同等規(guī)模的千億房企。

2019年，榮盛發(fā)展實現(xiàn)歸母凈利潤91.2億元，同比增長20.57%。2018年，這個數(shù)字是75.65億元，在當時，榮盛發(fā)展已躋身“會掙錢”房企的行列。

榮盛發(fā)展的多元化業(yè)務貢獻了多點利潤。從2015年起，榮盛發(fā)展自單一的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型為“3+X”新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。近年迅速崛起的產(chǎn)業(yè)新城板塊，已成為榮盛發(fā)展第二大利潤來源，2019年實現(xiàn)凈利潤9.47億元，完成年計劃的194%，貢獻了4.77%的營收占比。目前，榮盛發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈體系包括地產(chǎn)、康旅、產(chǎn)業(yè)園、金融等，力求實現(xiàn)收入、利潤的多元化。當然，地產(chǎn)主業(yè)還是絕對主角，營收占比89.42%。

“河北王”的名號依然不虛。2019年，分地區(qū)看，對榮盛發(fā)展營收貢獻度排前三位的區(qū)域是河北、山東、江蘇，營收占比分別為35.7%、13.7%、13.8%，合計占比高達63%。其中，河北對營收貢獻同比增加15.7%，毛利率達33.66%，毛利率為三區(qū)域中最高。可見深耕河北大本營，依然是榮盛發(fā)展當前利潤的主要來源。

從土儲分布看，2019年，榮盛發(fā)展斥資302億元新增土地102宗，計容建筑面積979.34萬平方米，儲備貨值超千億元。截至2019年末，榮盛發(fā)展的土地儲備中，36.84%位于河北，接近四成。尤其是榮盛發(fā)展大本營廊坊，土地儲備最為豐厚，占14.55%。

土儲過于集中帶來的是市場風險，優(yōu)化土儲布局是榮盛發(fā)展當前必須考量的課題?！巴卣埂焙汀罢摇贝_實也成為年報中頻頻被提及的詞匯。“在‘找’上下工夫，選擇適合公司的城市和項目，在繼續(xù)深耕現(xiàn)有城市的同時，積極尋找新的城市?！痹谀陥笾?，榮盛發(fā)展如是表述。

據(jù)悉，今年，榮盛發(fā)展擬加大對京津冀區(qū)域市場的拓展力度，提高區(qū)域的覆蓋密度和項目儲備的比例。此外，將著力研究長三角、珠三角城市群和中西部中心城市及周邊區(qū)域，不斷平衡項目區(qū)域布局。2020年，計劃新獲取建筑面積約1355.92萬平方米的新項目資源。

經(jīng)營性現(xiàn)金流同比大幅下降，一季度大手筆拿地

2019年，榮盛發(fā)展凈負債率為79.7%，同比下降8.16個百分點，這也是榮盛發(fā)展自2016年以來凈負債率的最低值。2016年，榮盛發(fā)展凈負債率曾達125.2%；2017年，123.7%；2018年，降至87.9%；2019年，達到近年最低值79.7%，減負明顯。

在房企紛紛打響現(xiàn)金流“保衛(wèi)戰(zhàn)”的當下，回款率成為越來越受重視的指標。2019年，榮盛發(fā)展實現(xiàn)銷售回款860億元，完成年度計劃的93.48%，占簽約額的74.55%，相比2018年的80.25%回款率有所下降。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為21.2億元，雖然繼2017年、2018年后連續(xù)第三年為正，但是同比大幅下降87.9%，2018年該指標數(shù)字漂亮，達175.12億元。對此，年報解釋，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比下降主要原因是報告期購買商品、接收勞務支付的現(xiàn)金增加。從融資來看，在2019年外部融資環(huán)境收緊的形勢下，榮盛發(fā)展新增融資額478.03億元。

今年一季度，房企業(yè)績受疫情所累。榮盛發(fā)展一季度實現(xiàn)簽約金額138.86億元，同比減少16.81%。但拿地依然大手筆，僅3月，榮盛發(fā)展在青島、廊坊、重慶、滁州、蕪湖新獲16宗地塊，花出去60.52億元。

受疫情影響，現(xiàn)金流愈來愈成為房企“活得好”的關鍵因素。今年如何保證資金？年報稱，榮盛發(fā)展今年將加快銷售進度和銷售資金的回籠，2020年度計劃實現(xiàn)銷售回款約968億元，計劃新增融資520億元。

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