4月21日，保利發(fā)展（600048.SH）舉行2021年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平、總經(jīng)理周東利、財(cái)務(wù)總監(jiān)王一夫等管理層參與。

　　從數(shù)據(jù)看，保利發(fā)展2021年增收不增利，實(shí)現(xiàn)了合同銷(xiāo)售額5349.29億元，同比增長(zhǎng)6.38%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2850.24億元，同比增長(zhǎng)17.19%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤(rùn)273.88億元，同比下降5.39%。

　　保利發(fā)展2021年凈利率約為13%，同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)；毛利率為26.80%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)；其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為27.13%，較上一年減少6.35個(gè)百分點(diǎn)。

　　在業(yè)績(jī)交流會(huì)上，就外界關(guān)心的保利發(fā)展2022年發(fā)展策略以及市場(chǎng)預(yù)期等問(wèn)題上，保利發(fā)展管理層做了解答。

　　關(guān)于市場(chǎng)方面，保利發(fā)展管理層表示房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，仍然是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵，目前政策面已經(jīng)有所改善，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。保利發(fā)展2022年的全年投資計(jì)劃是3650億元，在投資方面回歸一二線核心城市，聚焦成熟區(qū)域，適當(dāng)提升拓展力度。

　　關(guān)于外界關(guān)心的保利發(fā)展“進(jìn)三爭(zhēng)一”目標(biāo)，管理層表示是有信心和底氣的。同時(shí)，對(duì)于這一目標(biāo)的理解，也不能簡(jiǎn)單的、片面的理解成一個(gè)榜單上的排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，是硬實(shí)力、軟實(shí)力都過(guò)硬的第一，目標(biāo)要做到一流的核心競(jìng)爭(zhēng)力、一流的行業(yè)引領(lǐng)力和一流的企業(yè)影響力。

　　談市場(chǎng)：預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)規(guī)模同比下降

　　1、公司第一季度的銷(xiāo)售額下跌了27%，請(qǐng)問(wèn)今年是不是很難實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)了？市場(chǎng)目前開(kāi)始回暖沒(méi)？公司對(duì)全年的行業(yè)走勢(shì)怎么看？

　　保利發(fā)展：行業(yè)目前受流動(dòng)性和調(diào)控影響，仍在緩慢筑底過(guò)程中，疊加疫情影響，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)規(guī)模同比下降；保利發(fā)展主要以核心城市為主，但同樣受到一定影響。但房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，仍然是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵，目前政策面已經(jīng)有所改善，市場(chǎng)信心有所修復(fù)，公司將及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)及政策變化，努力把握窗口期，力爭(zhēng)保持全年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)平穩(wěn)。

　　談擴(kuò)張：聚焦、回歸一二線核心城市

　　2、近期有消息稱(chēng)，公司2022年1-3月拿地面積為36萬(wàn)平方米，同比減少91.7%。請(qǐng)問(wèn)拿地面積減少約9成，公司是出于什么考量？是否會(huì)對(duì)未來(lái)年度的成長(zhǎng)性造成負(fù)面影響？

　　保利發(fā)展：首先公司對(duì)大勢(shì)的判讀是“聚焦”。市場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂后市場(chǎng)需求是相對(duì)聚焦的，會(huì)回歸一二線核心城市，且主要會(huì)集中于這些城市的成熟區(qū)域，而由于“雙集中供地”政策，這些核心城市的供地在第一季度是相對(duì)有限的，所以基于這樣的判斷，隨著第二季度的中心城市陸續(xù)進(jìn)行供地，公司將會(huì)嚴(yán)格按照立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提升拓展力度。

　　此外，保利發(fā)展也在密切關(guān)注一些收益更佳、風(fēng)險(xiǎn)可控的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，這些項(xiàng)目的落實(shí)可能需要的時(shí)間和周期會(huì)更長(zhǎng)。

　　所以，今年公司整體的拓展邏輯還是質(zhì)量重于數(shù)量，這樣才能在真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)能夠有更好的業(yè)績(jī)和利潤(rùn)，才能給投資者更好的回報(bào)。

　　談收并購(gòu)：不追求金額和數(shù)量

　　3、2022年，公司在收并購(gòu)方面的計(jì)劃是什么？預(yù)計(jì)投資多少金額？收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　保利發(fā)展：公司本階段的收并購(gòu)基本都是基于項(xiàng)目層面的。所以本質(zhì)上保利發(fā)展對(duì)于收并購(gòu)項(xiàng)目的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和招拍掛項(xiàng)目的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)一致的。公司不追求在收并購(gòu)上一定要完成具體的投資金額和項(xiàng)目數(shù)量。

　　只是由于歷史原因存在若干或有風(fēng)險(xiǎn)，所以在項(xiàng)目研判上公司會(huì)更加謹(jǐn)慎，也期待這些項(xiàng)目比一般招拍掛項(xiàng)目能有更高的項(xiàng)目收益。

　　4、介紹公司在城市更新業(yè)務(wù)方面取得的最新進(jìn)展？

　　保利發(fā)展：城市更新一直是公司土地資源獲取的重要手段之一。近兩年形勢(shì)發(fā)生了明顯的變化，政策法規(guī)也出現(xiàn)了一些調(diào)整。公司對(duì)于城市更新業(yè)務(wù)的整體邏輯沒(méi)有改變，即投資中心城市最有價(jià)值的一些區(qū)域。

　　在風(fēng)險(xiǎn)防控和進(jìn)度推進(jìn)上面公司也形成了自己一套相對(duì)成熟的管理體系，不做沒(méi)有切實(shí)收益的“形象工程”。歷史來(lái)看，對(duì)廣州琶洲村的舊改已經(jīng)成為全國(guó)城市更新的標(biāo)桿項(xiàng)目之一。目前，在全國(guó)的幾個(gè)中心城市，如廣州、上海、太原、西安等有若干項(xiàng)目在持續(xù)推進(jìn)，也每年在為公司創(chuàng)造業(yè)績(jī)和利潤(rùn)增量。

　　談目標(biāo)：對(duì)“進(jìn)三爭(zhēng)一”有信心

　　5、據(jù)聞公司提出了“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)，請(qǐng)問(wèn)為何會(huì)在新董事長(zhǎng)上任后提出這個(gè)目標(biāo)？預(yù)計(jì)何時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)？通過(guò)什么路徑來(lái)實(shí)現(xiàn)？

　　保利發(fā)展：目前行業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)基本形成，行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)依然存在。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)基本面依然沒(méi)有改變，公司依然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)保持信心，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)依然是一個(gè)好行業(yè)。

　　另一方面，在行業(yè)波動(dòng)中，作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，公司的資源、資金、品牌實(shí)力都更具優(yōu)勢(shì)，更能捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)。基于對(duì)行業(yè)和公司自身競(jìng)爭(zhēng)力的信心，公司提出的“進(jìn)三爭(zhēng)一”目標(biāo)，是有信心和底氣的。

　　同時(shí)，對(duì)于這一目標(biāo)的理解，也不能簡(jiǎn)單的、片面的理解成一個(gè)榜單上的排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，是硬實(shí)力、軟實(shí)力都過(guò)硬的第一，目標(biāo)要做到一流的核心競(jìng)爭(zhēng)力、一流的行業(yè)引領(lǐng)力和一流的企業(yè)影響力。

　　談分紅：分紅走低 平衡股東回報(bào)與儲(chǔ)備金

　　6、今年分紅繼續(xù)走低，原因是什么？

　　保利發(fā)展：公司2021年度現(xiàn)金分紅方案是嚴(yán)格結(jié)合《2021-2023年股東回報(bào)規(guī)劃》和公司實(shí)際情況制定。公司在過(guò)去五年時(shí)間也是按照股東回報(bào)規(guī)劃嚴(yán)格執(zhí)行了不低于30%的現(xiàn)金分紅計(jì)劃。去年公司結(jié)合行業(yè)情況變化，制定了《2021-2023年股東回報(bào)規(guī)劃》，當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)也符合公司當(dāng)時(shí)的預(yù)期，公司嚴(yán)格按照規(guī)劃執(zhí)行，既考慮了股東回報(bào)需求，也保障公司資金儲(chǔ)備以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

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