塔勒布在《反脆弱》一書中指出，萬事萬物皆具有三元結(jié)構(gòu)——脆弱態(tài)、強韌態(tài)和反脆弱。在該書中，他列舉了三個非常形象的比喻：

脆弱態(tài)就好比一個玻璃球，很堅硬，但從高處摔落后很容易摔碎。

強韌態(tài)像是塑料皮球，看起來柔軟但掉到地上絲毫無損，可以平穩(wěn)落地。

反脆弱態(tài)則像乒乓球，落地不僅不會受到損傷，還能夠彈得更高。

在塔勒布看，只有具備“反脆弱”的企業(yè)，才能穿越行業(yè)周期，這類企業(yè)不僅能在順境中保持正增長，在混亂和波動加劇的逆境環(huán)境中，也能找到適合自己的生存法則，實現(xiàn)突破。

現(xiàn)如今的地產(chǎn)行業(yè)，充分驗證了塔勒布的說法。地產(chǎn)行業(yè)進入總量天花板時代后，房企競爭加劇，特別是疊加上半年疫情等“黑天鵝”事件的影響，企業(yè)增速開始放緩，甚至有些中小房企已經(jīng)倒閉。

但同時，我們也看到部分頭部房企，實現(xiàn)”逆市起舞”，呈現(xiàn)了塔勒布所說的“反脆弱”狀態(tài)。

8月24日，保利發(fā)展（SH.600048）公布了2020年半年報。財報數(shù)據(jù)公布后，市場開始意識到，在大部分房企中報慘淡的情況下，也有房企能兼顧發(fā)展的「質(zhì)量」和「效率」，實現(xiàn)”兩條腿“走路。從某種程度上說，保利發(fā)展為地產(chǎn)行業(yè)下半場提供了一個可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的樣本。

01.財報背后的兩大關(guān)鍵詞

地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了飛速狂奔的黃金十年后，在周期紅利、杠桿紅利、土地紅利開始逐漸消褪的背景下，開始邁入調(diào)整震蕩期。

在這樣的行業(yè)背景下，對房企而言，迎來了前所未有的考驗，越來越多房企開始追尋穩(wěn)健與高效，這也代表了未來行業(yè)發(fā)展趨勢，前者代表企業(yè)能走多遠，后者反應(yīng)企業(yè)的內(nèi)生性。

保利發(fā)展半年報到底有多牛，數(shù)據(jù)最能說明問題。

保利發(fā)展財報數(shù)據(jù)公布后，我從不同維度總結(jié)出了保利發(fā)展半年報的三大特點，通過以下幾個關(guān)鍵詞，能很直觀的看到財報數(shù)據(jù)上的變化。

關(guān)鍵詞一：穩(wěn)健

在逆勢背景下，能保持多項指標的同比增長，并非易事，但更讓人感到驚嘆的是，保利發(fā)展在保持高速增長的同時，其財務(wù)指標趨于穩(wěn)健，有太多可圈點之處。

保利發(fā)展的穩(wěn)，主要體現(xiàn)在以下幾個維度：財務(wù)杠桿適中、現(xiàn)金充裕、融資成本低、信用評級高。

我們不妨看幾個數(shù)據(jù)：

資產(chǎn)負債率77.66%，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率 66.05%，處于行業(yè)較低水平；

持有現(xiàn)金1257億元，占總資產(chǎn)的11.47%；

加權(quán)平均融資成本4.84%，處于行業(yè)最低區(qū)間。

這組數(shù)據(jù)，保利發(fā)展在”穩(wěn)“字上的功力，實在深厚。

大家若有留意近幾天地產(chǎn)圈的新聞，應(yīng)該對地產(chǎn)圈中“三道紅線”的消息不會陌生。根據(jù)財聯(lián)社報道，央行、住建部在約談部分地產(chǎn)公司后，監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息負債規(guī)模，設(shè)置了”三道紅線“。

這三道紅線分別是：

剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于 70%；

凈負債率不得大于 100%；

現(xiàn)金短債比不得小于1 倍。

在村長看來，三道紅線透露出了一個原則，房企開始更加注重“內(nèi)生增長性”，負債率較高的房企，不再可能像以前一樣隨意并購，就算看到了優(yōu)質(zhì)的并購標的，也要精打細算不能超過負債上限。此時，財務(wù)穩(wěn)健和運營高效的房企，優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。

我查了下，在TOP5房企中，保利是唯一一家上述三個指標均達標的房企。根據(jù)保利最新財報數(shù)據(jù)顯示，保利剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為66.05%，凈負債率為72%，現(xiàn)金短債比為1.96。均處于行業(yè)較低水平。

關(guān)鍵詞二：高效

保利發(fā)展的高效的運營效率，正是保利發(fā)展實現(xiàn)逆勢起舞的“內(nèi)在因子”。

保利的高運營效率主要體現(xiàn)在保利的銷售回籠維度。

根據(jù)保利發(fā)展上半年財報數(shù)據(jù)顯示：銷售回籠2023億元，回籠率90.1%；

銷售回籠率反應(yīng)的是企業(yè)的“回血”能力，它是“造血”的基礎(chǔ)，回籠率決定的是企業(yè)現(xiàn)金流量比率的重要因素之一。

02.提質(zhì)增效背后的秘密

從保利發(fā)展自身的縱向來看，半年報的質(zhì)量與效率的雙重提升，是保利發(fā)展穿越周期背后的戰(zhàn)略定力的具體體現(xiàn)。

保利發(fā)展從2016年開始持續(xù)發(fā)布行業(yè)白皮書，現(xiàn)如今，該白皮書已成為行業(yè)趨勢判斷的重要參考。比如說：

2017年預(yù)言“房地產(chǎn)正處于總量峰值時代”；2018年提出“房地產(chǎn)窄幅箱體運動是趨勢”；2019年勾勒出了“總體是個調(diào)整年”和“核心城市更加集聚”等。這些對地產(chǎn)行業(yè)的深度預(yù)判，現(xiàn)在回過頭看，幾乎都得到一一應(yīng)驗。

而事實上，今年上半年保利發(fā)展在土地市場的表現(xiàn)，也是與保利白皮書上的趨勢判斷高度吻合的，比如在保利發(fā)展過往發(fā)布的白皮書中，不止一次的強調(diào)對區(qū)域的分化，以及人口向核心城市聚集等判斷。保利發(fā)展用實際行動證明了什么叫“知行合一”和“戰(zhàn)略定力”。

2020年上半年，保利發(fā)展繼續(xù)堅持全國化戰(zhàn)略布局，并聚焦一二線城市和核心城市群，重點深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等國家重點發(fā)展區(qū)域。

截止2020年6月，保利發(fā)展擁有待開發(fā)面積6727萬平方米，其中 38 個核心城市占比達 58%，項目資源豐富且優(yōu)質(zhì)，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

優(yōu)質(zhì)土儲的持續(xù)優(yōu)化，使得保利發(fā)展在全國的銷售“全面開花”。

報告期內(nèi)，保利聚焦的 38 個核心城市銷售貢獻達到 76%，區(qū)域結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，其中珠三角、長三角簽約銷售均超過 550 億，銷售占比分別提升至 28%和 25%。

對標對具體城市，廣州實現(xiàn)銷售金額超 260 億元，佛山超 150億元，杭州、南京、成都超 100 億元，北京、上海、青島、廈門等 11 城超 50 億元，深耕核心城市效果顯著。

（保利發(fā)展深耕能力對比圖）

保利發(fā)展土地儲備多位于經(jīng)濟活躍的區(qū)域，這些區(qū)域房地產(chǎn)市場也相對活絡(luò)，這給保利項目去化帶來了極大的便利。

此外，保利自2018年將“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略升級為“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼，打造不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺“以來，已取得突破性成就。

到2019年，保利發(fā)展的兩翼業(yè)務(wù)市場化運作和企業(yè)經(jīng)營能力顯著提升，兩翼業(yè)務(wù)收入達 113.06 億元，其中，物業(yè)管理平臺保利物業(yè)成功于香港聯(lián)交所上市，標志著公司“打造不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”戰(zhàn)略邁出堅實一步。

根據(jù)中國指數(shù)研究院2020年的綜合實力排名，保利物業(yè)在中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第三，央企物管公司中排名第一。截至2020年8月24日，公司市值達419億港元。

基于保利發(fā)展穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)，多家券商及機構(gòu)看好保利發(fā)展增長后勁。中信證券發(fā)布報告稱：保利發(fā)展在貨值、盈利能力方面實力強勁，兩翼業(yè)務(wù)戰(zhàn)略得當。國信證券則表示：保利發(fā)展作為央企龍頭，圍繞不動產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，兩翼業(yè)務(wù)加速發(fā)展，業(yè)績靚麗、財務(wù)穩(wěn)健。

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