出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

隨著各個公司的年報陸續(xù)披露，對于去年的內(nèi)房企財報來說，“增收不增利”成為了業(yè)內(nèi)最大的共同點。而利潤增長不及營收增速的情況，主要原因包括以下方面：

（1）因銷售均價增速不及土地成本增速、單位面積建安成增加，本導(dǎo)致的毛利率下滑；

（2）因財務(wù)費用、銷售費用、管理費用快速增長導(dǎo)致的三費率增長過快；

（3）因部分項目盈利前景堪憂導(dǎo)致的存貨減值的情況；

（4）因部分物業(yè)公允價值減少，導(dǎo)致的公允價值減少計入當(dāng)期虧損的情況；

（5）因少數(shù)股東損益占比提升，導(dǎo)致歸母股東損益增長不及營收增速的情況。

盡管各家的具體原因不盡相同，但以上五點原因均因宏觀、行業(yè)大形勢的變化而產(chǎn)生的。在面對城鎮(zhèn)人均居住面積超40平米“供大于求”的大背景下，疊加近兩年經(jīng)濟承壓、疫情反復(fù)打擊購房需求，而土地價格因“兩集中”等原因而繼續(xù)提升，預(yù)計在短期內(nèi)，房企增收不增利的局面仍難有根本改觀。

鑒于此，大眼樓管特推出系列研究，抽絲剝繭分析各房企“增收不增利”的內(nèi)在原因，供投資人及各房企找到問題癥結(jié)，以便優(yōu)化和提質(zhì)增效。

中海利潤率3連降

2021年，中國海外發(fā)展（以下簡稱：中海）實現(xiàn)收入約2422.4億元，同比上升30.4%，但同期錄得年內(nèi)利潤僅約430.6億元，同比下降了9.74%，歸母凈利潤亦同比下滑了8.54%至40155億元。

從賬面上看，中海“增收不增利”的主要原因是利潤率出現(xiàn)大滑坡。全年毛利率由上一年的30.05%降至23.54%，2005年來首最低水平，凈利潤率由上一年的25.5%降至17.75%。在利潤率下滑的情況下，公司加權(quán)ROE也降至12.21%，即2005年年新低水平。

（數(shù)據(jù)來源：Wind，大眼樓管整理）

毛利率下滑的背后是中海近幾年土地價格的漲幅持續(xù)超過銷售均價，導(dǎo)致房價地價比及其利潤差持續(xù)收縮，以至于項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤持續(xù)下滑。

銷售均價徘徊不前 房地比被壓縮

2018年，中海的權(quán)益銷售均價為18910元/平米，新增土地成本為8181港元/平米。而到2021年的銷售均價僅為19550元/平米，3年間銷售均價僅增長3.4%，而拿地均價增長至2021年的11836元/平米的水平，同比增速遠高于銷售均價。

由于房地產(chǎn)開發(fā)、結(jié)轉(zhuǎn)模式的緣故，近幾年土地成本上漲的事實將也大概率將繼續(xù)體現(xiàn)在中海未來幾年的財報中。因此，中海的利潤率下滑趨勢或仍未結(jié)束。

此外，隨著物價及人力成本的提升，各房企的單位建筑面積的建設(shè)安裝成本或也將明顯提高，這也將導(dǎo)致項目利潤率的下滑。

投資物業(yè)增值同比減40%

年報顯示，中海賬面上投資物業(yè)的公允價值變動收益為55.4億元，同比上年的91.91億元，減少40%，成為公司增收不增利的另一大原因。隨著房價一直漲的慣性思維的打破，自持商業(yè)的價值或也將一反前些年持續(xù)增值的情況，對利潤表產(chǎn)生一定的負面影響。

此外，中海從合營公司實現(xiàn)的收益為9.04億元，同比上年的22.16億元，減少了59%，影響稅前利潤超10億元。

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