（文/張玉 編輯/馬媛媛）“過(guò)去的大半年，我們一起經(jīng)歷了從未有過(guò)的起伏跌宕，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)誕生30多年來(lái)從未有過(guò)的大變局?！?月24日，在2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)一開(kāi)始，旭輝控股董事局主席林中便傾訴了自己的肺腑之言。

2021年，旭輝控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1078億元，同比增長(zhǎng)50.2%；公司年內(nèi)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)123億元，同比增長(zhǎng)3.6%；歸屬股東凈利潤(rùn)76.13億元，同比下降5.22%；股東權(quán)益應(yīng)占核心凈利潤(rùn)72.84億元，同比下降9.2%。

此外，公司毛利率由上一年的21.7%降至19.3%，核心凈利潤(rùn)率由上一年的11.2%降至6.8%，平均股本回報(bào)率由2020年的24.2%下滑至18.7%。

在經(jīng)歷過(guò)被瑞銀做空又公開(kāi)反擊之后，林中感慨，這一年聽(tīng)到最多的一個(gè)字就是“難”——銷售難、融資難、回款難、應(yīng)對(duì)做空難。

“我深信我們已經(jīng)走過(guò)了黎明前最黑暗的時(shí)光，居者有其屋是每個(gè)人最樸實(shí)的追求，因此我始終堅(jiān)信地產(chǎn)是一個(gè)永續(xù)行業(yè)?！彼f(shuō)。

截至3月24日收盤，旭輝控股股價(jià)報(bào)4.13港元/股，跌8.83%。

“從未給合作方提供超額擔(dān)?！?/strong>

旭輝應(yīng)對(duì)做空，源于瑞銀日前發(fā)布的一份報(bào)告，將旭輝控股股票的評(píng)級(jí)由“買入”調(diào)整至“中性”。瑞銀的這份報(bào)告對(duì)旭輝2021年半年報(bào)中披露的400多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了股權(quán)分析，發(fā)現(xiàn)旭輝有80%的項(xiàng)目（按未售建筑面積）是非全資擁有的，很多項(xiàng)目并沒(méi)有并表（約35%～45%的項(xiàng)目沒(méi)有并表）。另外，旭輝有總計(jì)600億至900億元人民幣的表外債務(wù)，大部分是未合并在公司資產(chǎn)負(fù)債表上的項(xiàng)目級(jí)建設(shè)貸款。

就此，3月16日，旭輝控股發(fā)布公告表示，這是“不公平負(fù)面及無(wú)依據(jù)的評(píng)論”。

旭輝表示：“在手項(xiàng)目的并表比例約56%，而非35%-45%?！睂?duì)于合作項(xiàng)目，旭輝只需要承擔(dān)對(duì)應(yīng)自身股比的負(fù)債，而非所有負(fù)債，600億～900億元負(fù)債是基于所有項(xiàng)目負(fù)債推導(dǎo)得出，顯然與現(xiàn)實(shí)情況背離。

3月24日，旭輝控股CEO林峰在2021業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上再次說(shuō)明：旭輝在內(nèi)部，對(duì)合作方進(jìn)行分類管理，35%是戰(zhàn)略合作方，56%是長(zhǎng)期合作方，剩余9%是一般合作方。所有合作項(xiàng)目都保持財(cái)務(wù)強(qiáng)管控，采取獨(dú)立資金管理，預(yù)留足額資金確保項(xiàng)目現(xiàn)金安全。

截至2021年末，旭輝非并表項(xiàng)目權(quán)益后有息負(fù)債（即表外負(fù)債）壓降至203.9億元，較2021年中期下降了約50億。2021年末經(jīng)審計(jì)的對(duì)外擔(dān)保金額為157.88億元，無(wú)任何超額擔(dān)保。

旭輝華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅介紹，華北有三十幾個(gè)主力在售的項(xiàng)目，去年的銷售額大概在160億。現(xiàn)在股東方可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目有3個(gè)，占集團(tuán)21個(gè)的七分之一。

第一個(gè)是北京密云項(xiàng)目，從10月4號(hào)公告風(fēng)險(xiǎn)到11月25號(hào)工商轉(zhuǎn)股完畢用了50天時(shí)間，完成了上述公司的折價(jià)退出，“他獲取了寶貴的現(xiàn)金流，我們也獲得了更大的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目層面沒(méi)有受到任何影響”。

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目是天津云湖項(xiàng)目，旭輝是三個(gè)股東之一。這個(gè)屬于尾盤項(xiàng)目，項(xiàng)目銷售超過(guò)90%，股東本金全部收回，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸有息負(fù)債全部?jī)斶€完畢。目前項(xiàng)目一期已經(jīng)竣備，目前賬面資金足夠保證工程款的支付，進(jìn)入尾盤項(xiàng)目沒(méi)有太大風(fēng)險(xiǎn)可言。

第三個(gè)也是天津的項(xiàng)目，出險(xiǎn)房企跟旭輝一樣持有18%的股比，項(xiàng)目今年還有2.5億元貸款需要償還。不過(guò)，項(xiàng)目已經(jīng)在去年底竣工，目前沒(méi)有政府監(jiān)管資金，賬上將近2.1億元全部是可動(dòng)用的資金。此外，大概有一個(gè)月內(nèi)可以放下來(lái)的將近7000萬(wàn)按揭款，基本可以覆蓋后面的開(kāi)發(fā)貸全部還本付息工作。

另?yè)?jù)管理層透露，年內(nèi)，旭輝按自己的節(jié)奏穩(wěn)步降杠桿。截至2021年末，旭輝剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別69.7%、62.8%和2.6倍，正式進(jìn)入綠檔。

“旭輝已經(jīng)做了徹底改變”

除了合作方過(guò)多可能隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)下大的行業(yè)環(huán)境下，隨著一大批閩系房企接連出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心旭輝會(huì)采取怎樣的措施應(yīng)對(duì)行業(yè)變化。

旭輝控股執(zhí)行董事、控股CFO楊欣坦言，這一輪行業(yè)洗牌，是經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間政策收緊之后，從量變到質(zhì)變的一個(gè)結(jié)果。行業(yè)試點(diǎn)三道紅線以后，要求企業(yè)要根據(jù)自身的資金實(shí)力去安排公司的未來(lái)發(fā)展，不能做超過(guò)資本能力以外過(guò)度擴(kuò)張的動(dòng)作。但一如林中所言，房地產(chǎn)作為衣食住行最古老的行業(yè)，未來(lái)還是會(huì)穩(wěn)定在每年10萬(wàn)平方米以上，15萬(wàn)億以上的規(guī)模。

旭輝抵御寒冬，從其今年派息政策的一個(gè)小舉措也可窺得一二。旭輝控股CFO楊欣在2021業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：旭輝今年將采用“現(xiàn)金+紅股”的方式進(jìn)行派息，全年派送19港分/股，此外每100股派送4股紅股，維持約35%的派息率。

針對(duì)今年改為現(xiàn)金+股票的派息方式，林中解釋稱，這一決策體現(xiàn)了管理層認(rèn)為公司在這種不確定的情況下增強(qiáng)一部分現(xiàn)金、增強(qiáng)公司股本、抵御未來(lái)行業(yè)變化、降低負(fù)債率的考量?！巴瑫r(shí)，管理層認(rèn)為現(xiàn)在股價(jià)是被低估的，這個(gè)時(shí)候派給客戶股票會(huì)有巨大收益，給長(zhǎng)期股東更好的回報(bào)。”公司將會(huì)用省下來(lái)派息的錢在債券市場(chǎng)上回購(gòu)公司債券，進(jìn)一步增強(qiáng)公司抵御行業(yè)波動(dòng)的能力。

對(duì)于投資者關(guān)注的2022年銷售目標(biāo)，林中稱，2022年旭輝大概有3600億可售貨值，公司的目標(biāo)是保持權(quán)益銷售額的穩(wěn)定，“旭輝未來(lái)幾年會(huì)大幅開(kāi)始提高權(quán)益銷售額比重，而不只關(guān)注表面銷售額大小。我們最終關(guān)心的是權(quán)益銷售額背后旭輝銷售的含金量，是旭輝銷售的利潤(rùn)”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年旭輝全口徑銷售金額為2472.5億元，但其權(quán)益金額只有1458.8億元，中間差額超過(guò)1000億元。

林中坦言，旭輝已經(jīng)做了一個(gè)徹底的改變，穿新鞋走新路，過(guò)去關(guān)注規(guī)模，未來(lái)會(huì)更關(guān)注效益、關(guān)注核心利潤(rùn)、關(guān)注ROE，關(guān)注為股東創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)附加值。

據(jù)其介紹，在堅(jiān)持主業(yè)的同時(shí)，旭輝要大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來(lái)希望運(yùn)營(yíng)性的收入能占比到30%到40%。其次，公司開(kāi)始轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，從過(guò)去純住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向未來(lái)開(kāi)發(fā)加持有的經(jīng)營(yíng)模式；從過(guò)去行業(yè)傳統(tǒng)的三高的運(yùn)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)向未來(lái)低負(fù)債，輕土儲(chǔ)，高效果，低成本的運(yùn)營(yíng)模式。

“房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)永續(xù)的行業(yè)，是周期性的行業(yè)，意味著它一定是有春夏秋冬，現(xiàn)在只不過(guò)是冬天，不是末日，我們相信冬天快結(jié)束了，春天也就不遠(yuǎn)了?！绷种姓f(shuō)。