奶奶將房屋贈(zèng)與孫女卻成被告？專(zhuān)家這樣建議

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-03-14 14:43

三年前，陸蕓家位于蘇州的房屋被拆遷，當(dāng)時(shí)她的丈夫和兒子已去世多年，女兒也放棄了拆遷利益。陸蕓與孫女小娟等簽訂人民調(diào)解協(xié)議，約定拆遷所得房屋全部歸小娟所有，而小娟則需提供一套小戶型房屋供其無(wú)條件居住，同時(shí)需經(jīng)常探望，在需要時(shí)照顧其生活起居、陪同看病等。

之后，拆遷所得的三套房屋均登記在了小娟名下。然而，她卻未按約探望、照顧奶奶，年逾七旬的陸蕓長(zhǎng)期獨(dú)居，身體每況愈下。

2020年2月，陸蕓無(wú)奈將這套房屋出租，自己則搬到養(yǎng)老院居住，房租用來(lái)貼補(bǔ)養(yǎng)老院的費(fèi)用。出租前，陸蕓明確告知租客房屋是孫女的拆遷安置房并出示了人民調(diào)解協(xié)議。

小娟在得知這一情況后，認(rèn)為奶奶明確放棄了該房屋的所有權(quán)，其雖可以無(wú)條件居住，但無(wú)權(quán)將房屋出租并受益。在未與奶奶溝通的情況下，小娟將租客訴至蘇州市吳中區(qū)人民法院，并增列奶奶為第三人，請(qǐng)求法院確認(rèn)這份租賃合同無(wú)效，要求租客立即搬出。

孫女不讓奶奶出租房屋

“本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為陸蕓將涉案房屋出租是否違反其與小娟簽訂的人民調(diào)解協(xié)議，有無(wú)侵犯小娟對(duì)該房屋的所有權(quán)？”吳中法院民一庭副庭長(zhǎng)顧霞介紹。

吳中法院一審審理認(rèn)為，首先，陸蕓和租客的房屋租賃合同系通過(guò)中介居間達(dá)成的，租客有理由相信她有出租房屋的權(quán)利，雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效。同時(shí)，法官并未拘泥于調(diào)解協(xié)議中的文字含義，而是從孫女和奶奶的關(guān)系、拆遷安置房的來(lái)源、奶奶出租房屋的原因等多角度進(jìn)行分析，認(rèn)為小娟除房屋所有權(quán)外，已將房屋的占有、使用權(quán)利讓渡給陸蕓。

據(jù)此，吳中法院判決駁回小娟的全部訴訟請(qǐng)求。宣判后，小娟不服提起上訴，蘇州市中級(jí)人民法院二審維持了原判。

孫女的做法和冷漠態(tài)度讓陸蕓心寒不已，她在該案二審宣判后又起訴小娟，要求撤銷(xiāo)對(duì)孫女的房屋拆遷份額贈(zèng)與。吳中法院認(rèn)為，陸蕓將房屋中屬于自己的份額贈(zèng)與小娟的前提是小娟對(duì)其進(jìn)行贍養(yǎng)，但根據(jù)相關(guān)證據(jù)及小娟在明知奶奶出租房屋用于補(bǔ)貼養(yǎng)老院費(fèi)用的情況下仍堅(jiān)持訴訟的行為，均可證明其接受贈(zèng)與后并未盡到承諾的贍養(yǎng)義務(wù)。

據(jù)此，法院支持了陸蕓的訴訟請(qǐng)求，判決撤銷(xiāo)其對(duì)小娟的房屋份額贈(zèng)與行為。

為讓兒子上名校，起訴外婆搬出學(xué)區(qū)房被駁回

《民法典》正式施行后，其中增設(shè)的“居住權(quán)”制度及相關(guān)案件受到廣泛關(guān)注。揚(yáng)子晚報(bào)／紫牛新聞?dòng)浾攉@悉，南京法院去年曾審理了一起同樣發(fā)生于祖孫之間的房產(chǎn)糾紛案件，最終法院依據(jù)《民法典》中的相關(guān)規(guī)定，充分保障了老人的居住權(quán)。

1998年，林紅打算購(gòu)買(mǎi)堂姐的一套福利房。但由于戶口原因不符合房改購(gòu)房政策，便借大女婿張軍的名義，自己實(shí)際出資購(gòu)買(mǎi)了該房屋。之后，林紅和身患?xì)埣驳男∨畠撼Ｗ∑渲?，相互照?yīng)，并保管著房產(chǎn)證。

由于這套房屋是南京一所名校的學(xué)區(qū)房，為了讓外孫受到更好的教育，張軍通過(guò)掛失的方式，重新領(lǐng)取了房產(chǎn)證，并將房子以買(mǎi)賣(mài)的方式過(guò)戶給了自己的女兒張麗。但根據(jù)入學(xué)政策，光有產(chǎn)權(quán)還不夠，還必須實(shí)際居住。情急之下，張麗這才將掛失過(guò)戶一事告知外婆林紅，并希望她能配合完成學(xué)校的家訪調(diào)查。但林紅不愿配合，導(dǎo)致張麗的兒子未能就讀該校。

張麗一紙?jiān)V狀將外婆訴至南京市鼓樓區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令外婆及其小女兒從這套房屋中遷出，并返還房屋。

鼓樓法院一審認(rèn)為，雖然此前的一份生效判決已確認(rèn)了張麗對(duì)這套房屋享有所有權(quán)，但林紅對(duì)于這套房屋的取得作出了貢獻(xiàn)，且自上世紀(jì)90年代即長(zhǎng)期居住生活其中?，F(xiàn)林紅已耄耋之年，其小女兒身患?xì)埣?，未結(jié)婚亦無(wú)子女，無(wú)工作無(wú)穩(wěn)定生活來(lái)源，兩人共同生活，相互照應(yīng)，名下皆無(wú)其他可居住的房產(chǎn)。法院認(rèn)為，張麗此時(shí)要求林紅及其小女兒從這套房屋內(nèi)遷出，不利于保障兩人的基本生存權(quán)利，亦會(huì)使得家庭矛盾進(jìn)一步激化。因此，法院沒(méi)有支持張麗的訴訟請(qǐng)求。

張麗不服，提起上訴。南京市中級(jí)人民法院二審駁回上訴，維持了原審判決。

專(zhuān)家這樣建議

在《民法典》施行后的司法實(shí)踐中，“居住權(quán)”制度在很多案例中為老人、婦女等弱勢(shì)群體提供了基本的生活保障。

“除了包含老百姓日常生活中所理解的‘對(duì)于房屋居住的權(quán)利’之外，在設(shè)立和使用中還存在其他一些內(nèi)容。”有檢察官曾指出，正確理解“居住權(quán)”的內(nèi)涵和外延，對(duì)于發(fā)揮此新增用益物權(quán)的作用，妥善解決群眾日常生活中可能遇到的難題，就顯得非常重要。

在生活中，老人將房產(chǎn)過(guò)戶給晚輩的情況并不少見(jiàn)，對(duì)于他們而言，如何能夠更加有效地避免“奶奶將房屋贈(zèng)與孫女卻成被告”這樣的矛盾糾紛？對(duì)此，法律專(zhuān)家建議，根據(jù)《民法典》第369條的但書(shū)條款，老年人在設(shè)立居住權(quán)登記時(shí)如有需要，可對(duì)出租權(quán)相關(guān)事項(xiàng)作出約定，這樣可以更直接、有效地保障實(shí)現(xiàn)自己基于居住權(quán)而獲得的用益物權(quán)。