“新規(guī)定”早點(diǎn)知曉，房產(chǎn)留給子女，“生前辦”還是“離世后辦”

來源：智能家居時間：2020-05-11 18:23

對一個三口之家來說，什么資產(chǎn)最珍貴？

放到前20年，現(xiàn)金儲蓄、存折、汽車、電器這些資產(chǎn)最值錢，畢竟是物資略顯匱乏的年代，努力工作，慢慢存錢，是一家人維持生活的前提。

數(shù)據(jù)顯示，從2000年開始，儲蓄率進(jìn)入快速持續(xù)上漲階段，到2008年，儲蓄率達(dá)到峰值51.8%。也正是從2008年開始，儲蓄率逐漸回落，目前降至47.9%，下降了4個百分點(diǎn)。

為什么從2008年開始儲蓄率變低了？

答案很簡單，最近十年，房子才是一個家庭最珍貴的財(cái)產(chǎn)。

西南財(cái)大最近發(fā)布的報(bào)告顯示，在2013年到2018年，住房貸款占家庭債務(wù)比重高達(dá)55.6%，多套房負(fù)債的占比逐年遞增，以2017年-2018年為例，多套房的住房貸款占比從62.9%上升至65.9%，超過了首套房貸款，貢獻(xiàn)了60.0%的住戶部門消費(fèi)貸款增量。

“新規(guī)定”早點(diǎn)知曉，房產(chǎn)留給子女，“生前辦”還是“離世后辦”

另外，有47.1%的存量房貸在空置房中，造成大量的信貸資源浪費(fèi)。

也就是說，近6成的家庭債務(wù)都是房貸，這些房貸中，又有60%是多套房的貸款，還有一半的房貸集中在空置房屋。

既然房子是一個家庭最珍貴的財(cái)產(chǎn)，作為父母來說，把房子順利過戶給子女，就成了擺在眼前的頭等大事。

千萬別覺得這是個簡單的事。

最近看到一則報(bào)道，獨(dú)生子女或不能全額繼承遺產(chǎn)。

據(jù)新京報(bào)11月3日報(bào)道，小麗是家里的獨(dú)生女，父母去世后，留下一套300萬元的房產(chǎn)，可就在辦理過戶時，工作人員卻告訴小麗不能夠繼承全額遺產(chǎn)。

因?yàn)樾←惖哪棠桃彩堑谝焕^承人，奶奶不在后，奶奶遺產(chǎn)的第一繼承人，也就是小麗的大伯姑姑們，也能夠轉(zhuǎn)繼承小麗父親的遺產(chǎn)。

很明顯，這是因?yàn)楦改笡]有把房產(chǎn)過戶給子女，離世后造成產(chǎn)權(quán)歸屬爭議。

今年6月份，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》，涉及了房產(chǎn)繼承、贈與如何收稅的問題。

具體而言，這份公告將一部分原來按“其他所得”征稅的項(xiàng)目，調(diào)整為按照“偶然所得”項(xiàng)目征稅，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，是“偶然所得”，繳納20%稅率，從9月1日起實(shí)施。

簡單點(diǎn)說：新規(guī)定中，繼承房產(chǎn)或者父母將房產(chǎn)送給子女，子女不需要繳納個人所得稅。

征稅“項(xiàng)目名稱”變了，稅率卻沒有變，按照原來的規(guī)定，繼承、贈與房產(chǎn)也是不收個稅的，如今的“新規(guī)”，是對原來執(zhí)行規(guī)定的“重申”，這一點(diǎn)尤為值得注意。

目前，房產(chǎn)過戶給子女，有三種方式：生前二手房買賣、無償贈與，離世后繼承，我們分別談?wù)剠^(qū)別在哪。

第一種，二手房買賣的方式。

二手房買賣的方式，就是把父母的房子當(dāng)成二手房一樣，跟子女去房管局過戶，走正常流程。

像真正的買家和賣家一樣，帶上身份證、戶口簿、結(jié)婚證、房產(chǎn)證辦理轉(zhuǎn)移登記，需要交契稅1%(首次購買90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、抵押登記費(fèi)(如有貸款)、配圖費(fèi)等。

除了契稅和小額雜費(fèi)以外，增值稅與個稅，是二手房價交易的兩大關(guān)鍵。

假如房屋已經(jīng)滿兩年，不管是不是名下唯一的住房，增值稅就能免掉，但契稅、個人所得稅還要繳納。

假如房屋是滿五年且家庭唯一住房，父母把房子賣給孩子，個稅和增值稅都能免掉，只交契稅即可。

第二種，無償贈與的方式。

你愿意給，我愿意收，這就是贈與，與“繼承”非常相似。

不同之處在于，雖然不用交個稅、增值稅，契稅卻少不了，按照3%的稅率計(jì)算，再加上動輒高達(dá)2%的評估費(fèi)用，成本可能會高達(dá)房產(chǎn)價值的5%，還要加上公證、來回奔波的麻煩。

然而，不可忽略的是，有的城市現(xiàn)在實(shí)行了限購政策，受贈方必須具有購房資格才能接受贈與，在過戶登記完成后，獲贈房屋將計(jì)入其擁有的房屋套數(shù)內(nèi)。

相比較而言，目前對于房屋繼承并沒有購房資質(zhì)的要求。

假設(shè)子女目前仍是單身，若他已經(jīng)擁有一套房屋，則無法再接受這套房屋的贈與；若他名下并無房產(chǎn)，則可以接受贈與，但在改變單身狀態(tài)前，根據(jù)現(xiàn)行限購政策無法再購買房產(chǎn)。

生前辦的兩種方式里，贈與和買賣，都對限購資格有要求，贈與所需的開銷偏低，但是契稅和公證費(fèi)照樣少不了。

更重要的是，贈與或繼承房屋再次出售的，要按（再次轉(zhuǎn)讓的收入－受贈時產(chǎn)生的費(fèi)用支出－再次轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的其他稅費(fèi)－其他合理的費(fèi)用支出）*20%計(jì)算應(yīng)交稅額。

關(guān)鍵就在于這個“再次轉(zhuǎn)讓的收入”，因?yàn)樽优邮苜浥c時的成本為0，相當(dāng)于要足額計(jì)算房屋差價，20%的稅率，對部分熱點(diǎn)城市來說，相當(dāng)于省掉了一輛車。

第三種，繼承的方式。

把房子留給子女，大部分人下意識的會選擇繼承方式，但很多人都忽略了一點(diǎn)，即便生前把遺囑準(zhǔn)備的非常充分，繼承房產(chǎn)的程序只能等離世后才能辦。

這就會造成很大的不確定性，以上文新京報(bào)的報(bào)道來說，即便小麗的父母生前立下遺囑，指定小麗為房屋繼承人，但她的爺爺奶奶依然是第一順位的房屋繼承者，當(dāng)父母離世后，房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)爭議時，獨(dú)生子女難免會比較弱勢，這也是冷冰冰的現(xiàn)實(shí)。