黑龍江要求全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)，地產(chǎn)板塊掀漲停潮

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-12-21 17:30

【文/觀(guān)察者網(wǎng) 呂棟】

寒冬里的黑龍江房市，突然迎來(lái)一劑強(qiáng)心針。12月20日晚間，黑龍江省政府官網(wǎng)發(fā)布消息，黑龍江省住建廳當(dāng)天召開(kāi)全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度會(huì)議，研究部署年底前房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要因城施策，進(jìn)一步加大工作力度，跳起摸高，確保今年工作收好尾，明年工作起好步。

事實(shí)上，在房市遇冷背景下，近期全國(guó)已有多個(gè)城市出臺(tái)扶持性措施，還有一批城市出臺(tái)“限跌令”，但基本上都是碎片化形式，并沒(méi)有完全上升到行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的地位。而此次黑龍江則是首次由省級(jí)主管部門(mén)發(fā)布提振房地產(chǎn)的政策，并明確指出要全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)工作。

同一天，央行宣布下調(diào)1年期LPR利率，5年期保持不變。有市場(chǎng)分析人士指出，1年期LPR下調(diào)本身和房地產(chǎn)關(guān)系不大，客觀(guān)上不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。但考慮到在降準(zhǔn)大環(huán)境下，銀行可貸資金規(guī)模會(huì)增多，資金面的寬裕，客觀(guān)上也會(huì)使得房貸利率有下調(diào)的可能，后期房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸環(huán)境將進(jìn)一步改善。

另外，還有券商研報(bào)指出，從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年第一季度經(jīng)濟(jì)的壓力較大，一方面，2021年第一季度地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資等的高基數(shù)會(huì)導(dǎo)致2022年同期增長(zhǎng)數(shù)據(jù)面臨較大的壓力，另一方面就業(yè)情況的邊際惡化短期內(nèi)可能難以扭轉(zhuǎn)，這可能意味著5個(gè)基點(diǎn)的LPR降息是不夠的，2022年第一季度再次降息的概率更大。

受多重消息影響，今天（12月21日）房地產(chǎn)概念全線(xiàn)大漲，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊漲逾5%，房地產(chǎn)服務(wù)板塊漲逾6%，領(lǐng)跑所有板塊。個(gè)股中，截至午間收盤(pán)，包括特發(fā)服務(wù)、香江控股(600162)、宋都服務(wù)、嘉凱城(000918)、藍(lán)光發(fā)展(600466)、光大嘉寶(600622)、光明地產(chǎn)(600708)在內(nèi)的超過(guò)20只地產(chǎn)股漲停；萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口(001979)股價(jià)漲幅均超4%。

黑龍江省政府官網(wǎng)截圖

“增強(qiáng)房地產(chǎn)消費(fèi)意愿，提振市場(chǎng)信心”

在12月20日的全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度會(huì)議上，黑龍江省住建廳從需求和供給兩個(gè)方面，明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的相關(guān)舉措。

在供給側(cè)，會(huì)議要求要多措并舉促銷(xiāo)。要在滿(mǎn)足本地居民購(gòu)房的剛性需求和改善性需求方面想辦法、促銷(xiāo)售、見(jiàn)實(shí)效，積極組織協(xié)會(huì)、商會(huì)服務(wù)房企，為房企搭建平臺(tái)，開(kāi)展“線(xiàn)上”、“域內(nèi)外”商品房促銷(xiāo)活動(dòng)。

在需求側(cè)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要落實(shí)優(yōu)惠政策。要落實(shí)各類(lèi)購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策，有效激發(fā)群眾購(gòu)房需求，釋放消費(fèi)潛能。除此之外，還要積極引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。要加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)房地產(chǎn)消費(fèi)意愿，提振市場(chǎng)信心。

有市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，由省級(jí)政府部門(mén)出臺(tái)支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策，充分說(shuō)明省一級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)已開(kāi)始聚焦房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)情況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，具有一定的導(dǎo)向性。而從哈爾濱出臺(tái)“哈十六條”新政，到鶴崗、牡丹江等地房?jī)r(jià)跌至“白菜價(jià)”引起關(guān)注，再到此次省級(jí)層面表態(tài)，也充分說(shuō)明當(dāng)?shù)貥鞘行蝿?shì)的嚴(yán)峻性。

市場(chǎng)行情顯示，最近數(shù)月，黑龍江房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走弱，各項(xiàng)指標(biāo)紛紛下調(diào)，新房、二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。這其中，既有人口流出、庫(kù)存積壓、商品房市場(chǎng)供需矛盾突出等長(zhǎng)期因素影響，也有黑龍江局部疫情反復(fù)、部分樓盤(pán)售樓處臨時(shí)關(guān)閉、樓市下行期置業(yè)者預(yù)期下調(diào)等階段性因素影響。

中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，相較上個(gè)月，11月黑龍江省13個(gè)地市的房?jī)r(jià)總體處于下跌態(tài)勢(shì)。13個(gè)地市中，上漲地市有6個(gè)，下跌地市有7個(gè)。其中，環(huán)比增速最快的是黑河市，相比上個(gè)月上漲6.02%。環(huán)比下跌幅度最大的是哈爾濱市，相比上個(gè)月下跌7.25%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)

而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，11月70城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅續(xù)創(chuàng)逾六年半新低，逾八成的城市新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌，二手房更甚。其中黑龍江省會(huì)哈爾濱新房銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比四連降，當(dāng)月降幅達(dá)到0.7%，創(chuàng)近7年以來(lái)新高；二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比大降1.0%，降幅與大理并列70城最大值。

樓市遇冷不可避免影響土地市場(chǎng)。受債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加重、當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)銷(xiāo)比維持高位等因素影響，今年以來(lái)，黑龍江各市房企拿地積極性持續(xù)走弱。根據(jù)中泰證券研究所數(shù)據(jù)顯示，2021年31省（自治區(qū)、直轄市）前10個(gè)月成交地塊的土地出讓金中，黑龍江、海南、云南等省份降幅超過(guò)50%。

眼看樓市受到重大沖擊，黑龍江省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)近期組織部分會(huì)長(zhǎng)召開(kāi)了座談研討會(huì)，向黑龍江省政府、哈爾濱市政府及有關(guān)部門(mén)提出包括調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、調(diào)整供地節(jié)奏、降低落戶(hù)門(mén)檻等意見(jiàn)和建議。

這其中，部分建議已被政府部門(mén)采納。9月30日，黑龍江住建廳、財(cái)政廳和稅務(wù)局三部門(mén)于發(fā)布《關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》顯示，自10月1日起，全省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類(lèi)型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。而在此之前，哈爾濱市土地增值稅預(yù)征率為4%、4.5%和5%三檔，高于東北三省、長(zhǎng)三角、珠三角的多個(gè)核心城市。

10月初，哈爾濱面對(duì)人口外流、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化等樓市嚴(yán)峻形勢(shì)，推出“新政16條”。這16條政策可大致劃分為“人、企、房、管”四大方向，針對(duì)每個(gè)方向制定不同的建議，其中關(guān)于“人”共計(jì)2條、“企”共計(jì)4條、“房”共計(jì)6條、“管”共計(jì)4條，希望利用金融杠桿和利民政策作為引導(dǎo)，穩(wěn)定市場(chǎng)信心，促進(jìn)正常購(gòu)房需求的合理釋放。

事實(shí)上，在中央明確提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的大背景下，近期已有多個(gè)城市從限購(gòu)、預(yù)售資金監(jiān)管以及人才購(gòu)房補(bǔ)貼等方面出臺(tái)扶持性措施，另有一批城市出臺(tái)“限跌令”。

不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月，全國(guó)已經(jīng)有21城發(fā)布了“限跌令”。部分城市是直接發(fā)布行政命令，有的則是通過(guò)約談房企，限制惡意降價(jià)，否則就不給予網(wǎng)簽的方式。這些城市包括沈陽(yáng)、岳陽(yáng)、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口等。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月以來(lái)，包括桂林、晉江、蕪湖、荊門(mén)、衡陽(yáng)等20個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策。

路透社等長(zhǎng)期觀(guān)察中國(guó)經(jīng)濟(jì)的外媒認(rèn)為，臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度，購(gòu)房需求活躍度有所恢復(fù)，且房企因迫切需要回籠資金，降價(jià)出售行為增多，供需兩端共同導(dǎo)致11月房?jī)r(jià)延續(xù)跌勢(shì)。隨著房地產(chǎn)“政策底”出現(xiàn)，房企融資環(huán)境邊際改善，后續(xù)房?jī)r(jià)有望逐漸企穩(wěn)，一線(xiàn)城市將率先好轉(zhuǎn)。

LPR“鎖長(zhǎng)放短”，對(duì)房市有何影響？

黑龍江住建廳開(kāi)會(huì)當(dāng)天，中國(guó)央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心下調(diào)LPR報(bào)價(jià)，但僅下調(diào)1年期LPR利率5個(gè)基點(diǎn)，5年期則保持不變。這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸環(huán)境產(chǎn)生何種影響，引發(fā)市場(chǎng)較多關(guān)注。

東吳證券認(rèn)為，央行僅下調(diào)1年期LPR利率，5年期則保持不變，體現(xiàn)的可能是央行響應(yīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“房住不炒”的號(hào)召，貨幣政策對(duì)于地產(chǎn)依舊是托而不舉的態(tài)度，10月以來(lái)按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸等持續(xù)回暖，但是諸如下調(diào)首付比例等全面寬松政策難以再現(xiàn)。

貝殼研究院也認(rèn)為，下調(diào)1年期LPR，將有效促進(jìn)相關(guān)資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而作為房貸利率基準(zhǔn)錨的5年期以上LPR保持不變，表明政策是要從宏觀(guān)層面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，而非刺激樓市。

在此次LPR調(diào)整前，國(guó)金證券(600109)曾發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，5年期LPR調(diào)整概率極低，一旦調(diào)整將代表房地產(chǎn)政策出現(xiàn)本質(zhì)松動(dòng)，對(duì)當(dāng)前共同富裕的政策實(shí)施邏輯是一種挑戰(zhàn)，意味著走上房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路。

不過(guò)，盡管5年期LPR已經(jīng)20個(gè)月未變，但貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，103個(gè)城市的首套、二套房貸利率均有所回落：12月，103個(gè)城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個(gè)基點(diǎn)；四季度以來(lái)，首套、二套房貸利率較9月高點(diǎn)累計(jì)回調(diào)10個(gè)、8個(gè)基點(diǎn)。

100+城市主流房貸利率走勢(shì) 圖源：貝殼研究院

事實(shí)上，監(jiān)管層從9月份就已開(kāi)始關(guān)注到，由于部分城市銀行房貸額度收緊、貸款審批時(shí)間延長(zhǎng)，造成房企的資金和銷(xiāo)售的問(wèn)題。央行在當(dāng)月舉行的三季度例會(huì)上首提“兩個(gè)維護(hù)”：要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。隨后，信貸端開(kāi)始有所放松。

進(jìn)入12月，監(jiān)管層再次釋放重大利好，明確支持首套房、改善性住房按揭需求。

12月3日，銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求”；12月8日至10日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。此后，各個(gè)城市落實(shí)“因城施策”并密集調(diào)降房貸利率和房款周期。

實(shí)際上，自12月15日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)之后，行業(yè)分析人士就普遍認(rèn)為，后期房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸環(huán)境將進(jìn)一步改善。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，1年期LPR下調(diào)本身和房地產(chǎn)的關(guān)系不大，客觀(guān)上也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。不過(guò)考慮到在降準(zhǔn)大環(huán)境下，銀行可貸資金規(guī)模會(huì)增多，資金面的寬裕，客觀(guān)上也會(huì)使得房貸利率有下調(diào)的可能。

東吳證券認(rèn)為，展望未來(lái)，降息還有空間，窗口期在2022年第一季度的概率更大：

以我為主之下，貨幣政策繼續(xù)專(zhuān)注于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)。從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年第一季度經(jīng)濟(jì)的壓力較大，一方面，2021年第一季度地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資等的高基數(shù)會(huì)導(dǎo)致2022年同期增長(zhǎng)數(shù)據(jù)面臨較大的壓力，另一方面就業(yè)情況的邊際惡化短期內(nèi)可能難以扭轉(zhuǎn)。這可能意味著5bp的LPR降息是不夠的。此外，僅降低LPR不調(diào)整政策利率可能使得銀行本已處于低位的凈息差進(jìn)一步收窄，不利于后續(xù)銀行機(jī)構(gòu)在寬信用中的發(fā)力。除此之外，考慮到通脹壓力下美聯(lián)儲(chǔ)加息可能提前至2022年第二季度，參考?xì)v史美聯(lián)儲(chǔ)加息階段中國(guó)央行難以大幅寬松，這也意味著央行進(jìn)一步降息（下調(diào)MLF和公開(kāi)市場(chǎng)操作利率）的窗口主要在 2022年第一季度。

東吳證券2021年12月研報(bào)截圖

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（責(zé)任編輯：李顯杰）