全球通脹，樓市分化！未來5-10年，哪些房地產(chǎn)升值性更強(qiáng)？

來源：智能家居時(shí)間：2021-12-13 10:22

今年下半年以來，通貨膨脹已經(jīng)成為全球性話題。

10月份美國CPI同比增長6.2%，創(chuàng)下1990年11月以來的新高，剔除波動(dòng)性較大的食品和能源產(chǎn)品，核心CPI同比增長4.6%，創(chuàng)1991年8月以來的新高，連續(xù)兩個(gè)月高于4%。

中國10月份消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）同比上漲1.5%，環(huán)比上漲0.7%。其中，鮮菜價(jià)格環(huán)比上漲16.6%。10月底，28種重點(diǎn)監(jiān)測蔬菜平均批發(fā)價(jià)較9月底上漲了33.3%，“菜比肉貴”讓不少居民深有感觸。

通脹與貨幣政策的關(guān)系是顯而易見，由于新冠疫情，美聯(lián)儲(chǔ)及其他發(fā)達(dá)國家央行都釋放出了大量流動(dòng)性。美國今年2月份的廣義貨幣量（M2）增速達(dá)到了27%，為近些年來的最高，其他發(fā)達(dá)國家的M2增速也都在兩位數(shù)以上水平。

由于整個(gè)世界都飽受通脹的壓力，貨幣政策將會(huì)存在著巨大的不確定性。 加拿大央行已經(jīng)表示考慮結(jié)束量化寬松，歐洲央行行長拉加德也表示，目前的通脹持續(xù)時(shí)間將超過預(yù)期，預(yù)計(jì)通脹會(huì)進(jìn)一步上升。

當(dāng)下，通脹正成為全球性挑戰(zhàn)，全球化下無人能獨(dú)善其身，近日，央行又開始降準(zhǔn)“放水”，釋放1.2萬億資金。

那么，在經(jīng)濟(jì)滯脹與貨幣政策雙重不確定的趨勢中，如何挑選跨越周期的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，就是每個(gè)家庭都必須要面對課題。

從資本市場來看，滯脹期會(huì)帶來金融風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)和避險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)格的分化，投資難度也會(huì)增加。

對于大多的家庭而言，這時(shí)不能把追求短期波動(dòng)收益作為投資目標(biāo)，而是要把精力放在追求能夠跨越周期的資產(chǎn)之錨上。能夠跨越周期的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無外乎三種：大賽道龍頭公司的股票、供給稀缺的貴金屬以及優(yōu)質(zhì)的房子。

但，股票二級(jí)市場波動(dòng)率大風(fēng)險(xiǎn)性高，稀有貴金屬又不能帶來生活品質(zhì)的改善，普通人最容易配置到的跨周期資產(chǎn)標(biāo)的依然是——房子。

近來，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)很大的分化，有些城市不讓漲價(jià)制下發(fā)限價(jià)令，而又有些城市出臺(tái)不讓降價(jià)出臺(tái)限跌令，房價(jià)普漲時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。

那長期來看，未來5到10年，全國哪些地區(qū)房地產(chǎn)長期的升值性較強(qiáng)呢？我們認(rèn)為，從國家級(jí)的戰(zhàn)略規(guī)劃出發(fā)尋找掘金地圖是最穩(wěn)妥的。

今年公布的國家十四五發(fā)展規(guī)劃當(dāng)中，與房地產(chǎn)密切相關(guān)的是第28章，其中重點(diǎn)提到要完善城鎮(zhèn)化空間布局，要發(fā)展壯大城市群和都市圈，這其實(shí)也就是我們尋找長期房地產(chǎn)價(jià)值的方向。

兩橫三縱城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略布局串起了十九個(gè)城市群， “19個(gè)城市群”的規(guī)劃，在十三五規(guī)劃中便已提出，兩者有些許的變動(dòng)，如原“海峽西岸城市群”，更改為十四五中的“粵閩浙沿海城市群”。

十三五規(guī)劃之后，國家再次把這19個(gè)城市群放進(jìn)了十四五規(guī)劃里面，也說明這19個(gè)城市群是長期的持續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)。

此外，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出，依托輻射帶動(dòng)能力較強(qiáng)的中心城市，提高1小時(shí)通勤圈協(xié)同發(fā)展水平，培育發(fā)展一批同城化程度高的現(xiàn)代化都市圈。可以說，中國都市圈進(jìn)入政策與實(shí)踐相互促進(jìn)、快速發(fā)展的新階段。

目前中心城市國家只給了九個(gè)城市，分別是北京、天津、上海、重慶這四大直轄市，還有鄭州、武漢、廣州、西安、成都。

另外一些城市是屬于超大或特大城市，但是沒有列入到國家及中心城市名錄當(dāng)中的，比如深圳、南京、杭州、青島、長沙、沈陽。

而所謂的都市圈，就是以中心城市作為核心往外輻射發(fā)散所覆蓋的一個(gè)范圍之內(nèi)，就是一小時(shí)通勤圈。

通勤圈不是交通圈，它其實(shí)是指你上下班的時(shí)間，比如從家里出發(fā)，開車或乘坐公共交通到辦公室的時(shí)間都是圈，它其實(shí)是第一居所，它的公共交通主要是城際鐵路和市域鐵路等軌道交通作為骨干，也包含大城市大都市內(nèi)部的地鐵形成的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)。

一般而言，兩千萬級(jí)的城市，它往外的輻射半徑是五十到八十公里，一千萬到兩千萬的輻射范圍是在四十到六十公里，五百萬到一千萬的輻射半徑進(jìn)一步縮短。

所以，一個(gè)城市發(fā)展好不好，一個(gè)是要看地理位置與區(qū)域優(yōu)勢如何，另一個(gè)是要看國家政策的支持力度如何，至于其本身的基礎(chǔ)倒還是其次。所以，未來五到十年各位要關(guān)注一下城市群和核心都市圈。