來源：澎湃新聞網(wǎng)

在2019年樓市穩(wěn)中有降的趨勢下，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院對明年樓市給出預(yù)判，在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場繼續(xù)保持降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。12月10日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華社經(jīng)濟(jì)參考報社共同主辦，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心、鳳凰財經(jīng)研究院協(xié)辦的《中國住房發(fā)展報告（2019-2020）》發(fā)布暨中國社科院國情調(diào)研重大項目“房地產(chǎn)調(diào)控及效果研究”開題研討會在北京舉行。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、《中國住房發(fā)展報告》主編倪鵬飛對報告作了總體介紹，《報告》顯示，總體上，2019年樓市年度穩(wěn)定有降，季度上下波動，空間再度分化，總體邁進(jìn)調(diào)控預(yù)設(shè)的合理目標(biāo)。樓市實現(xiàn)平穩(wěn)降溫《報告》指出，2018年10月到2019年10月中國樓市經(jīng)歷冬冷、春暖、夏涼、秋涼、冬暖的四季變換，實現(xiàn)了平穩(wěn)降溫過程。價格方面，全國房價增幅經(jīng)歷降、升、降再企穩(wěn)的過程：同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，隨后又平穩(wěn)波動下降至2019年10月的7.6%。供求方面，銷售額變動總體平穩(wěn)，開發(fā)量增速波動較大：其中，需求方面，月度商品房銷售額增長率有升有降，總體變動比較平穩(wěn)。供給方面，新開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小。反映出總體的現(xiàn)房供應(yīng)在增長，潛在供給又在持續(xù)增加。庫存方面，待售商品房面積持續(xù)下降，但下降由加速轉(zhuǎn)向減速。待售商品房面積由2018年10月的5.28億平方米逐月遞減至2019年10月的4.93億平方米，同比增速由-12.40%變動至-6.57%。2019年2月至10月，現(xiàn)房存銷比由17.94（月）持續(xù)下降到15.92（月），已處于6~18個月的合理區(qū)間。期房存銷比由2016年的3.1（年）下降至2017年的2.8（年）和2018的2.7（年），但到2019年逆勢上升至3.0年，期房去化壓力較之前有所增加。此外，房地產(chǎn)投資總體變動比較平穩(wěn)，對經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)負(fù)貢獻(xiàn)：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅變動平穩(wěn)，同比增長從2018年10月的7.7%變動至2019年10月8.8%。2018年全年和2019年前三季度房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)分別為1.04和-1.14個百分點?！秷蟾妗凤@示，2019年前三季度貢獻(xiàn)為負(fù)的主要原因在于季度資本形成總額對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長貢獻(xiàn)率出現(xiàn)了大幅下降，由2018年第三季度的31.8%下降到2019年第三季度的19.8%。房地產(chǎn)租賃市場整體平穩(wěn)回溫，城市層級性分化明顯：2018年11月至2019年9月，一線城市住房租賃市場價格指數(shù)持續(xù)上升，回溫明顯。二線城市住房租賃價值指數(shù)則保持下降態(tài)勢，呈現(xiàn)了不同層級城市住房租賃市場“冷熱不均”。空間上，降溫明顯，分化再現(xiàn)，《報告》指出，第一，總體降溫明顯，房價增長率的空間差異有所擴(kuò)大。表現(xiàn)為房價總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期，總體房價水平的空間分布演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴(kuò)大。第二，一、二線城市增速同頻回升，三、四線城市增速共同收窄。一線城市房價水平大幅領(lǐng)先其它層級城市。一線二線城市房價增速緩慢上升，三線四線城市房價增速有所回落，二者之間的差距由大變小。第三，房價水平區(qū)域差異大，房價冷暖在東部和中西部地區(qū)間轉(zhuǎn)換。東部地區(qū)城市房價大幅領(lǐng)先。南北方城市房價水平差異突出。東部地區(qū)房價增速變動相對平穩(wěn)，中西部和東北地區(qū)增速明顯下降。房價冷暖在東部地區(qū)和中西部地區(qū)間轉(zhuǎn)換。第四，城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所上升。城市群與非城市群城市間房價差異穩(wěn)定，城市群總體增速放緩。城市群中心城市房價水平顯著高于非中心城市。城市群中心城市房價同比增速回升，非中心城市城市房價增速有所下降，不同類型城市群表現(xiàn)存在差異。對此，《報告》指出，中國樓市具有一些規(guī)律性特點和變化趨勢：第一，增幅變化的短周期仍為2-3年，但波動正變得平緩。第二，季度變化始終存在但近年來變化更為平緩。第三，房價增長與經(jīng)濟(jì)增長的相背而行轉(zhuǎn)向相向而行。第四，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長在下降后總體比較穩(wěn)定。第五，空間差異從連續(xù)性分化向間歇性分化轉(zhuǎn)變。2020年樓市持續(xù)保持穩(wěn)中有變，總體繼續(xù)保持降溫通道對于未來走勢的判斷，《報告》顯示，2020年樓市將呈現(xiàn)年穩(wěn)季變和持續(xù)分化。國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢錯綜復(fù)雜，房地產(chǎn)局部泡沫高懸，樓市預(yù)期不僅更加重要，也更加敏感和多變，樓市未來一切皆有可能。盡管未來預(yù)期和市場走勢還有待觀察，但課題組總體判斷和預(yù)測：總體上持續(xù)保持穩(wěn)中有變的走勢。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場繼續(xù)保持降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。穩(wěn)中有變，升降交替，春夏秋冬，四季波動?？臻g上，城市分化可能持續(xù)凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，價格、銷售和投資增幅有波動，趨勢是增長主導(dǎo)。三、四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。風(fēng)險上，總體下降且風(fēng)險可控。但同時也存在著樓市的個別領(lǐng)域、環(huán)節(jié)、主體和區(qū)域的風(fēng)險放大的可能性。課題組表示，走勢預(yù)測的三個依據(jù)：年度總體穩(wěn)定的因素有：第一，中國目前處于城鎮(zhèn)化率30%~70%的快速發(fā)展區(qū)間，未來還有一定的需求潛力。第二，中國經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的韌性。第三，炒房的利益機(jī)制依然存在。第四，樓市調(diào)控不太可能放松。季節(jié)變化的因素有：一是市場環(huán)境及預(yù)期不斷變化，樓市將處在波動運(yùn)行之中。二是調(diào)控政策或根據(jù)樓市當(dāng)期和未來可能的變化而適時微調(diào)。空間分化的因素有：其一，一、二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決。其二，三、四、五線城市情況相反，經(jīng)過上一輪“超好”發(fā)展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，這有可能會形成新一輪庫存。其三，由于不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同步以及住房市場供求矛盾程度的差異在短期內(nèi)尚難緩解或扭轉(zhuǎn)，一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的分化將持續(xù)。當(dāng)然，樓市還存在一些不確定性，即下挫和反彈的風(fēng)險。樓市調(diào)控不動搖，做好防控樓市雙向劇烈波動預(yù)案面對樓市內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜多變、各種輿論甚囂塵上，課題組基于樓市發(fā)展特征、調(diào)控經(jīng)驗、未來預(yù)測和重要判斷，呼吁并建議：樓市調(diào)控不動搖，中流擊水應(yīng)從容。第一，構(gòu)建房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的新型關(guān)系，穩(wěn)步邁向高質(zhì)量發(fā)展。一是妥善應(yīng)對問題挑戰(zhàn)。重塑房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。讓住房回歸到民生的初心、居住的功能。讓穩(wěn)增長與穩(wěn)樓市并進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級帶動整體結(jié)構(gòu)的調(diào)整。讓房地產(chǎn)在在調(diào)控中邁向高質(zhì)量發(fā)展。第二，堅持調(diào)控不動搖，倒逼市場主體改弦更張。提升政治站位，凝集全社會強(qiáng)大共識。明確目標(biāo)，把握節(jié)奏，保持韌性。保持定力，把握力度，用好極限施壓。妥善管理減弱預(yù)期的波動。做好防控樓市雙向劇烈波動預(yù)案。第三，堅持“一城一策”，完善調(diào)控機(jī)制。完善“一城一策”全國市場監(jiān)管體系。健全“一城一策”的住房、土地、金融的聯(lián)動機(jī)制。探索土地、財稅和金融的“一城一策”政策。第四，加快基礎(chǔ)性配套制度改革，引導(dǎo)市場主體改弦更張。加快土地制度改革，重點加快集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓和入市的制度落地、完善土地供應(yīng)及利用管理機(jī)制。規(guī)范并擴(kuò)大市政債券融資。加快財稅體制改革步伐。第五，加快住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，繪制樓市新基因圖譜。以產(chǎn)權(quán)化為主線，構(gòu)建中國住房的供應(yīng)體系。以城鎮(zhèn)化為基礎(chǔ)，構(gòu)建中國住房的空間體系。以智能化為目標(biāo)，構(gòu)建中國住房高質(zhì)量的產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)體系。

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