今天我們?nèi)豪镉衷跔?zhēng)論通脹的問(wèn)題。

因?yàn)檫^(guò)年這段時(shí)間，好像物價(jià)都在漲，過(guò)完年，物價(jià)還沒(méi)有回落。

是不是通脹又要來(lái)了呢？

畢竟去年因?yàn)橐咔橛绊?，各?guó)央行都采取寬松貨幣政策救市，向市場(chǎng)注入的流動(dòng)性比08年多一倍，據(jù)統(tǒng)計(jì)，12個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體大放水100萬(wàn)億美元，同比2019年增長(zhǎng)20%。

全球印了這么多錢，熱錢流入哪里了呢？

有的人說(shuō)國(guó)外的錢跟我們沒(méi)什么關(guān)系，反正想進(jìn)也進(jìn)不來(lái)，我們的錢也出不去。

你太單純了。

熱錢在想辦法流入新興經(jīng)濟(jì)體，特別是像中國(guó)這種疫情最先恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相對(duì)還不錯(cuò)的國(guó)家。

先不說(shuō)通過(guò)正規(guī)渠道買我們的人民幣債券和流入股市的，2020年12個(gè)月內(nèi)，海外總計(jì)購(gòu)買了10223億元的人民幣債券。

沒(méi)見(jiàn)到這幾年開(kāi)發(fā)商都在國(guó)外積極發(fā)債嗎？

國(guó)外的錢利率低，開(kāi)發(fā)商用便宜的錢來(lái)替代國(guó)內(nèi)的高利率，然后積極去拿地，所以地價(jià)也搶的越來(lái)越高，難道這不會(huì)進(jìn)一步傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上嗎？

怎么會(huì)跟你沒(méi)關(guān)系呢！

但是這些跟我們普通意義上理解的通脹相去甚遠(yuǎn)。

國(guó)外的錢流進(jìn)來(lái)，也不會(huì)推高普通商品的價(jià)格。

關(guān)于通脹的問(wèn)題已經(jīng)擔(dān)心十多年了，從08年全球大放水以來(lái)，就開(kāi)始憂慮，各國(guó)印鈔，最后肯定會(huì)引發(fā)惡性通脹。

歐美國(guó)家放水就是為了能把物價(jià)抬起來(lái)救活經(jīng)濟(jì)，但結(jié)果通脹就是遲遲不來(lái)。

傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理通通失效了。

為什么印了這么多鈔票，物價(jià)就是不漲呢？

現(xiàn)在似乎大家都明白了，有一個(gè)詞叫富人通脹，窮人通縮。

富人能感受到通脹，窮人感受到的卻是通縮。

就是放水之后，印的錢最后大都進(jìn)了富人的口袋，窮人沒(méi)賺到多少錢。

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)沒(méi)賺到錢，新經(jīng)濟(jì)賺到錢了。

就像美國(guó)這次疫情，亞馬遜網(wǎng)購(gòu)獲利了，股票也漲的很猛，很多普通美國(guó)人覺(jué)得利益受損還去抗議。

富人有錢的結(jié)果就是資產(chǎn)價(jià)格暴漲，普通商品不漲。

當(dāng)然普通商品不漲，不光是窮人的購(gòu)買力有限的問(wèn)題，我前天提到過(guò)，現(xiàn)在是全球貿(mào)易化的時(shí)代，全球都面臨著產(chǎn)能過(guò)剩。

商品供過(guò)于求的問(wèn)題，只要能夠進(jìn)口替代的商品，價(jià)格就很難漲起來(lái)。

像衣服、玩具、手機(jī)電腦、家電這些，你看到漲價(jià)了嗎？

沒(méi)有，以前都是 made in china，中國(guó)勞動(dòng)力價(jià)格上漲后，很多工廠都轉(zhuǎn)移到東南亞、印度去了，他們的勞動(dòng)力還是很便宜，他們生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品價(jià)格照樣便宜。

只有那些進(jìn)口替代不了的，比如你說(shuō)吃個(gè)早餐漲價(jià)了，打車漲價(jià)了，確實(shí)是，因?yàn)殚T店租金成本上升，服務(wù)員成本上升導(dǎo)致，這些都是硬性的，沒(méi)辦法通過(guò)進(jìn)口替代。

以后城市里的服務(wù)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲，你去剪頭發(fā)會(huì)越來(lái)越貴，請(qǐng)個(gè)保姆都請(qǐng)不起，都很正常。

富人有錢了買什么？

買奢侈品，我昨天看到一個(gè)新聞，2020年，中國(guó)奢侈品銷售額近3500億元，與前年相比增加了48%，全球奢侈品中國(guó)買走三分之一，很多品牌連續(xù)提價(jià)都擋不住大家排隊(duì)買的熱情。

買房子，就產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，頂級(jí)富豪會(huì)買頂豪，香港上億一套的頂豪成交很好。

下圖看，去年前十大城市的一手房豪宅成交，除了北京深圳，基本上都是大漲。

現(xiàn)在一線城市一兩千萬(wàn)的房子根本不算什么豪宅了，只能算改善型產(chǎn)品，而且主要是二手房成交，一手房都不是主流。

深圳下跌也主要是住宅供給量少，并不是需求少了，豪宅新房成交主要集中在公寓，去年房?jī)r(jià)大漲，二手房到處都是千萬(wàn)以上的房子，還跌不太可能。

頂豪們不在意學(xué)區(qū)，但是更多的中產(chǎn)新貴會(huì)買學(xué)區(qū)房，盡量給子女提供最好的教育，各種課外輔導(dǎo)班。

這個(gè)趨勢(shì)我從18年就開(kāi)始一直講，一年前記得還專門寫過(guò)【學(xué)區(qū)房是個(gè)妖精】的文章，大家可以自己去搜。

除了學(xué)區(qū)房，改善型產(chǎn)品也是這一輪樓市大受追捧的品種，剛需產(chǎn)品漲價(jià)的幅度還遠(yuǎn)不如改善型產(chǎn)品。

因?yàn)閯傂杈湍屈c(diǎn)首付款，他的月供能力也有限，他能夠撬動(dòng)的資金是有極限的。

再加上現(xiàn)在限購(gòu)，購(gòu)房名額非常寶貴，買小房子低總價(jià)的又占名額，有錢人盡可能的會(huì)買高總價(jià)大戶型，這樣一來(lái)房子總的利潤(rùn)更大。

總之，這一輪增值的都是片區(qū)最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)。

后面我們會(huì)專門給大家總結(jié)一篇一線城市上漲最多的片區(qū)，就一目了然了。

房子畢竟是大宗交易，一線城市門檻高，沒(méi)有上百萬(wàn)，幾百萬(wàn)別想玩。

二線城市門檻低點(diǎn)，但也要幾十萬(wàn)吧。

關(guān)鍵是有錢還不行，還要有票，一二線基本都限購(gòu)。

昨天有粉絲問(wèn)我，他60萬(wàn)的預(yù)算能買哪里，去年上半年問(wèn)我時(shí)，我建議他買東莞，當(dāng)時(shí)二手房還不限購(gòu)，但后來(lái)東莞大漲一輪后不光限購(gòu)買不起，現(xiàn)在也買不起了，南沙、珠海也不行，南沙最近要求外地客戶全款，暫時(shí)不能貸款。

猶豫不決當(dāng)斷不斷的結(jié)果就是你又只能后退一步，入市的門檻再次提高，買房最忌心態(tài)猶豫，看準(zhǔn)就要果斷下手。

三四線城市門檻低，最低十幾萬(wàn)就能買，但很多地方買了又沒(méi)什么價(jià)值，跟買垃圾股一樣。

想買的地方不能買，不想買的地方隨便買。

樓市就面臨著這個(gè)進(jìn)退兩難的問(wèn)題。

所以很多人有點(diǎn)拿捏不準(zhǔn)，政策不讓買啊，是不是房地產(chǎn)沒(méi)有什么價(jià)值了呢？

但大家發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，每次從房?jī)r(jià)啟動(dòng)，到上漲，再到政策出臺(tái)，這個(gè)過(guò)程其實(shí)還蠻長(zhǎng)的。

等政策出來(lái)時(shí)，往往已經(jīng)大漲一波，而大多數(shù)地方房?jī)r(jià)漲上去就難跌下來(lái)，所以機(jī)會(huì)就暗藏其中，就看你能不能抓住了。

今年樓市最大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一定是在一部分二線核心城市，這個(gè)我改天展開(kāi)說(shuō)一說(shuō)。

你要相信，房地產(chǎn)只要還有調(diào)控在，只要有限購(gòu)限貸限售在，就意味著價(jià)值的存在，這是政策在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，只有不需要調(diào)控的市場(chǎng)才沒(méi)有價(jià)值。

現(xiàn)在市場(chǎng)面臨的一個(gè)問(wèn)題是，很多人想進(jìn)樓市而不得。

錢拿在手上不知道干嘛。

懂的人可能還會(huì)買點(diǎn)優(yōu)質(zhì)股票，基金，比特幣，大宗商品。

股票我去年炒了一年 ，有賺有賠， 整體盈利, 今年估計(jì)行情比去年差，沒(méi)時(shí)間研究，今年已經(jīng)改買基金了，以后除了房子，就是搞基金算了。

比特幣突破5萬(wàn)美金了，有人預(yù)測(cè)還要漲到10萬(wàn)美金。呵呵。市場(chǎng)錢太多，大家也不知道炒什么，現(xiàn)在不炒黃金，改炒比特幣了，這玩意供給量少，適合炒作， 有錢人借這個(gè)還能收割一波。

還有大宗商品價(jià)格也在暴漲，有人擔(dān)心會(huì)傳導(dǎo)到終端商品，導(dǎo)致通脹，今年的通脹壓力比去年要大，年初已經(jīng)放風(fēng)了。

但是現(xiàn)在有個(gè)奇怪的現(xiàn)象，黃金不漲。

因?yàn)閭鹘y(tǒng)意義上來(lái)說(shuō)，黃金是有抗通脹屬性的，以前如果真的有通脹預(yù)期，黃金一定會(huì)大漲。

難道是比特幣替代了黃金？沒(méi)人能看透。

因?yàn)楸忍貛胚@玩意的供給量比黃金還少，所以能不斷炒作，價(jià)格可以炒到天上去。

反正不管有沒(méi)有物價(jià)通脹，大家手里錢多，都是要想怎么保值增值的問(wèn)題，否則就算是物價(jià)不大漲，你的錢也是在貶值， 最弱的就是手里拿著錢的人。

今年跟去年唯一不同的是，貨幣相對(duì)緊一點(diǎn)點(diǎn)，但整體依然寬松，現(xiàn)在上海廣州深圳的房貸收緊了一點(diǎn)，但是很多二線沒(méi)聽(tīng)說(shuō)收緊， 我會(huì)持續(xù)觀察。

市場(chǎng)依然有很多結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，而你需要考慮的是在這樣的大環(huán)境下，如何讓你手里的錢增值。

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