新環(huán)境下房企如何保持盈利能力？德信中國董事長胡一平：通過“城市輪動(dòng)”破局

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-15 21:20

紅周刊記者 | 熊穎

剛剛結(jié)束的2021年中報(bào)披露季可以看出，今年上半年房企普遍存在增收不增利、凈利潤下滑的局面。那么，這一困境，如何破局呢？

在9月15日召開的“2021博鰲房地產(chǎn)論壇”上，德信中國董事長胡一平在直播間接受《紅周刊(博客,微博)》等媒體的采訪時(shí)，給出了他的建議：“可以通過‘城市輪動(dòng)’來進(jìn)行規(guī)避，有些城市以做規(guī)模為主，有些城市可以在做規(guī)模時(shí)兼顧利潤。關(guān)鍵在于，房地產(chǎn)公司要根據(jù)不同區(qū)域布置來進(jìn)行平衡?！?/p>

如何優(yōu)化房企盈利下滑現(xiàn)象

《紅周刊》：從今年上半年房企的業(yè)績表現(xiàn)來看，包括德信中國在內(nèi)的眾多房企普遍存在增收不增利、凈利潤下滑較為嚴(yán)重的現(xiàn)象。在您看來，背后的原因是什么？對(duì)于廣大房企來說，如何去優(yōu)化這一現(xiàn)象？

胡一平：盈利能力下滑基本上已經(jīng)變成我們這個(gè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。第一，可能和政策調(diào)控有關(guān)，第二，本身這個(gè)行業(yè)競爭也比較激烈。

那么作為企業(yè)的話，如何來避免這種情況？個(gè)人覺得，我們經(jīng)常講的叫“城市輪動(dòng)”，有些城市主要是以做規(guī)模為主，而有些城市可以在做規(guī)模的同時(shí)兼顧利潤。所以關(guān)鍵在于，一家公司要根據(jù)你的不同區(qū)域布置來進(jìn)行平衡。

《紅周刊》：延續(xù)之前的問題，ROE是衡量公司估值重要指標(biāo)之一。近一兩年來，房企ROE普遍存在下滑，且目前房企估值處于歷史較低水平。在您看來ROE的下滑，是否會(huì)再度反應(yīng)到房企的股價(jià)表現(xiàn)上？您如何看待未來房企的估值走向？

胡一平：以前一般是營收高企業(yè)估值就會(huì)高，但未來是不一定的。就像凈資產(chǎn)回報(bào)率高，市場會(huì)給一個(gè)比較高的估值。以前ROE高，加杠桿起了很大作用，杠桿加高之后，ROE就高了。

但是“三道紅線”政策出臺(tái)以后，（房企）要想加杠桿是加不上去的，這時(shí)就要靠產(chǎn)品競爭力來說話了。當(dāng)下在很多城市，不光要競低價(jià)，還要競品質(zhì)，如果你品質(zhì)好，市場價(jià)格比較高的話，相對(duì)來說，凈資產(chǎn)回報(bào)率也會(huì)升高。

商業(yè)、文旅是開發(fā)商較好的突破口

《觀點(diǎn)》直播間提問：我們知道杭州有10宗“競品質(zhì)”地塊到今天中午就截止報(bào)名了。但實(shí)際上，有9宗地報(bào)名是沒有達(dá)標(biāo)的，所以它可能相當(dāng)于流拍了，您怎么看待這個(gè)情況？

胡一平：其實(shí)“競品質(zhì)”這個(gè)模式是好的，但有些系數(shù)上面，因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，“競品質(zhì)”的高要求對(duì)一般開發(fā)商是蠻不利的，它要求現(xiàn)房銷售。如果“競品質(zhì)”地塊不用現(xiàn)房銷售，相對(duì)來說，參與的房企會(huì)更多一點(diǎn)，因?yàn)榉科蟊容^擔(dān)心未來的盈利空間，所以都不去參與競價(jià)了。

一般來說，現(xiàn)房銷售基本上要三年以后才能銷售，三年后，市場情況包括金融環(huán)境可能有所變化，所以大家的積極性會(huì)有所減弱。

所以這個(gè)事情，要從辯證上去看。雖然“競品質(zhì)”在剛開始的階段，會(huì)有波折，但是從長遠(yuǎn)來看，一定是勢在必行的。這也會(huì)倒逼企業(yè)更加重視產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，為消費(fèi)者提供美好的居所，也讓行業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展之路。

《觀點(diǎn)》直播間提問：現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)，商業(yè)算是比較風(fēng)口性的發(fā)展方向。德信其實(shí)也從很早開始做“雙輪驅(qū)動(dòng)”的事情。能不能分享下在之后的時(shí)間內(nèi)，我們在商業(yè)領(lǐng)域有沒有什么新計(jì)劃？

胡一平：現(xiàn)在全國很多城市，不光在杭州，都推出了“限房價(jià)”、“競地價(jià)”。那么“限房價(jià)”、“競地價(jià)”以后，房地產(chǎn)行業(yè)在住宅這一塊，它的競爭太大，所以利潤非常有限。這個(gè)時(shí)候，作為一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，需要尋找新的突破口，那么相對(duì)來說，產(chǎn)城商業(yè)和文旅的競爭較小，只要有好的產(chǎn)品、好的運(yùn)營，這一塊對(duì)公司未來比較長遠(yuǎn)的利潤率是非常有好處的。

（文中觀點(diǎn)僅代表嘉賓個(gè)人，不代表《紅周刊》立場，提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）