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如今房子已成為大部分家庭最重要的財(cái)富，目前，房產(chǎn)在國(guó)民財(cái)富中的占比已超七成。

很多人一輩子省吃?xún)€用，就為了買(mǎi)一套房。

但是隨著父母年紀(jì)越來(lái)越大，怎么把房子過(guò)戶(hù)到自己孩子的名下，成了讓人頭疼的問(wèn)題。

這也是荔枝們頻繁問(wèn)到的一個(gè)問(wèn)題。

不管你是為人父母，還是為人子女，早晚會(huì)碰到這個(gè)問(wèn)題。

有人可能覺(jué)得這不是問(wèn)題，直接送給孩子就好啦，這有什么好說(shuō)的。

問(wèn)題是房子屬于大額固定資產(chǎn)，現(xiàn)在一線城市的房子，動(dòng)輒上千萬(wàn)，不像鈔票或者古董，你一遞，孩子一接，就完事了。

房子交接，必須有合法的程序，也就是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。

產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)有多種方法，不同方法的稅費(fèi)差異很大。

可能一不小心，就得多花幾十萬(wàn)冤枉錢(qián)。

目前房產(chǎn)過(guò)戶(hù)主要有三種形式：贈(zèng)與、繼承、買(mǎi)賣(mài)。

到底該選哪種方式呢？

我們一個(gè)個(gè)來(lái)看。

贈(zèng)與

相信很多人想到的第一個(gè)方法就是贈(zèng)與，也就是我們說(shuō)的送。

既然是把房子留給孩子，贈(zèng)與看起來(lái)是最自然的選擇。

但是這個(gè)選擇真的好嗎？我的意思是，費(fèi)用真的便宜嗎？

我們不妨來(lái)看看房產(chǎn)贈(zèng)與需要繳納的費(fèi)用。

有人可能納悶了，什么，我把房子送給孩子還要交錢(qián)？！

沒(méi)錯(cuò)，要交錢(qián)，而且要交的還不少。

贈(zèng)與需要繳納的主要費(fèi)用是核定價(jià)格3%的契稅和0.05%的印花稅，此外，一般還需要繳納1%左右的公證費(fèi)。

如果是贈(zèng)給直系親屬，免征增值稅和個(gè)稅，直系親屬是指配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、曾祖父母、曾外祖父母。

贈(zèng)給非直系親屬，需要按核定價(jià)格的20%繳納個(gè)稅，此外，如果房屋購(gòu)入未滿(mǎn)兩年，還需要繳納核定價(jià)格5.6%的增值稅。

繼承

直系親屬和兄弟姐妹，在老人去世后，繼承房子屬于法定繼承。

如果讓其他人根據(jù)遺囑繼承，就不屬于法定繼承了，稅費(fèi)會(huì)有一些差別。

“繼承”的主要稅費(fèi)如下：

“繼承”和“贈(zèng)與”相比，最大的差別就是法定繼承可以少交3%的契稅，非法定繼承也可以少交個(gè)稅和增值稅。

很顯然，“繼承”要比“贈(zèng)與”劃算。

買(mǎi)賣(mài)

最后一種過(guò)戶(hù)方式是買(mǎi)賣(mài)。

一般人通常不會(huì)考慮這種方式，我不過(guò)就是想把房子送給自己的孩子，為什么要搞得這么麻煩，像賣(mài)給外人一樣操作呢？

很多人排斥這種方式，要么心里接受不了，要么覺(jué)得它不靠譜。

那這種方式到底好不好呢？

我們看看費(fèi)用就知道了。

從表格中我們可以看到，買(mǎi)賣(mài)的費(fèi)用，其實(shí)并不高。

上面三種過(guò)戶(hù)方式，到底哪種費(fèi)用更低呢？

我們來(lái)計(jì)算一下就清楚了。

這里假設(shè)老王有一套100平米的房子，價(jià)值250萬(wàn)，產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)2年，要把房子進(jìn)行過(guò)戶(hù)。

贈(zèng)與費(fèi)用

贈(zèng)與直系親屬：250萬(wàn)*（契稅3%+公證費(fèi)1%+印花稅0.05%）=7.625萬(wàn)

贈(zèng)與非直系親屬：250萬(wàn)*（契稅3%+公證費(fèi)1%+印花稅0.05%）+【250萬(wàn)-250萬(wàn)*（契稅3%+公證費(fèi)1%+印花稅0.05%）】*20%=56.1萬(wàn)

這里有兩點(diǎn)需要說(shuō)明一下，一是撫養(yǎng)人和贍養(yǎng)人也屬于直系親屬，二是贈(zèng)與非直系親屬，需要繳納20%的個(gè)稅，這里的20%是指總價(jià)除去各種稅費(fèi)后，剩余部分的20%。

繼承費(fèi)用

法定繼承：250萬(wàn)*（公證費(fèi)1%+印花稅0.05%）=2.625萬(wàn)

非法定繼承：250萬(wàn)*（契稅3%+公證費(fèi)1%+印花稅0.05%）=10.125萬(wàn)

買(mǎi)賣(mài)費(fèi)用

滿(mǎn)五唯一：250萬(wàn)*契稅1.5%=3.75萬(wàn)

非滿(mǎn)五唯一：250萬(wàn)*（契稅1.5%+個(gè)稅1%）=6.25萬(wàn)

不同地方契稅會(huì)有些差別，具體根據(jù)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，這里我們按1.5%計(jì)算。

比較一下三種方式，我們不難發(fā)現(xiàn)：

1、房子過(guò)戶(hù)給直系親屬，法定繼承費(fèi)用最低。

2、房子過(guò)戶(hù)給非直系親屬，買(mǎi)賣(mài)是最便宜的方式。

不過(guò)買(mǎi)賣(mài)受房屋面積、居住年限、首套二套還是多套等限制，費(fèi)用變化較大，可能條件一變，就不是最佳選擇了。

比如房子不滿(mǎn)兩年，非法定繼承，就比買(mǎi)賣(mài)更便宜。

贈(zèng)與，絕大部分時(shí)候，都是最糟糕的選擇。

真實(shí)生活中，大部分房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，都是父母過(guò)戶(hù)給子女，最好的方式通常是法定繼承。

但是在實(shí)際操作中，繼承卻不怎么受人待見(jiàn)。

因?yàn)槔^承有一個(gè)前提條件：被繼承人必須已經(jīng)去世，沒(méi)法提前安排。

而中國(guó)人向來(lái)比較忌諱死亡，哪怕不小心說(shuō)了一句“假如我死了……”，馬上就會(huì)有人站出來(lái)說(shuō)“打住”，“別說(shuō)這種不吉利的話(huà)”。

對(duì)死亡的談?wù)摱己苌?，就更不要說(shuō)對(duì)死后財(cái)產(chǎn)的分配進(jìn)行安排了。

另一方面，“繼承”也容易引起糾紛。

一旦老人去世，誰(shuí)該多分點(diǎn)，誰(shuí)該少分點(diǎn)，就成了一個(gè)無(wú)解的難題。

如果兄弟姐妹較多，又想將房子過(guò)戶(hù)給其中一個(gè)人的話(huà)，其他擁有繼承權(quán)的人必須申明放棄遺產(chǎn)才行。

因此，“繼承”這種最佳的房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)方式，在實(shí)際生活中，不怎么受人待見(jiàn)。

作為一個(gè)理性的荔枝，小錢(qián)還是建議大家根據(jù)自身實(shí)際情況，做出最理性的決策。

 

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（責(zé)任編輯：董云龍 ）

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