文丨西部菌

江蘇起家，在近兩年開(kāi)始加倉(cāng)成渝的房企弘陽(yáng)地產(chǎn)，日前公布了年中業(yè)績(jī)。

合約銷(xiāo)售金額達(dá)人民幣491.5億元，同比上升55.7%。

收入為人民幣129.6億元，較2020年同期增加34.7%。商業(yè)經(jīng)營(yíng)及酒店經(jīng)營(yíng)收入上升39.4%至人民幣314.4百萬(wàn)元。

毛利額和毛利率分別為人民幣27.3億元及21.1%。 

銷(xiāo)售、營(yíng)收都有顯著的增長(zhǎng)。按照上半年的銷(xiāo)售額，弘陽(yáng)地產(chǎn)今年有望躋身千億銷(xiāo)售陣營(yíng)。

不過(guò)，在規(guī)模不斷攀升的同時(shí)，弘陽(yáng)地產(chǎn)的盈利能力，卻是呈下滑的趨勢(shì)。此外，重倉(cāng)一二線(xiàn)城市，簽約均價(jià)不斷走高，在新的樓市環(huán)境下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷提升。

01

官網(wǎng)信息顯示，弘陽(yáng)創(chuàng)立于1996年，主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、資本運(yùn)營(yíng)等，2018年上市，截至2020年5月，已進(jìn)入全國(guó)40多座大中城市。

2017年前后，弘陽(yáng)地產(chǎn)開(kāi)始大力規(guī)模化擴(kuò)張，從長(zhǎng)三角走向全國(guó)。而為了做大規(guī)模，在拿地風(fēng)格上也是頗為激進(jìn)，創(chuàng)造了不少“地王”。

在激進(jìn)擴(kuò)張之下，弘陽(yáng)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)版圖不斷擴(kuò)張。僅2019年，就新進(jìn)入濟(jì)南、青島、西安、長(zhǎng)沙、溫州、鄭州等17個(gè)城市。

來(lái)源：弘陽(yáng)地產(chǎn)年中報(bào)

從銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，弘陽(yáng)地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張成績(jī)相當(dāng)顯著：

2017年到2020年，弘陽(yáng)地產(chǎn)的銷(xiāo)售額分別為256.9億元、473.4億元、651.5億元、865億元。

當(dāng)然，弘陽(yáng)地產(chǎn)的野心還要更大。按照2017年定下的目標(biāo)，2020年要實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模。不過(guò)形勢(shì)比人強(qiáng)，去年，弘揚(yáng)將目標(biāo)下調(diào)為750億元，實(shí)際銷(xiāo)售為865億元。

千億目標(biāo)落空的弘陽(yáng)地產(chǎn)，盡管一度下調(diào)目標(biāo)，但并沒(méi)有放棄對(duì)規(guī)模的強(qiáng)烈訴求。比如，今年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)共獲取多達(dá)21塊新增土地，而2018年全年都只有31塊。

來(lái)源：弘陽(yáng)地產(chǎn)官網(wǎng)

其中，1月在江蘇徐州5.05億元拿地，溢價(jià)率高達(dá)122.74%；在江蘇淮安17.33億元拿地，溢價(jià)率達(dá)98.74%。

今年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額491.5億元，前7個(gè)月為560.1億元，照此節(jié)奏，全面銷(xiāo)售額正好在千億左右徘徊。

不過(guò)按照業(yè)績(jī)會(huì)上的弘陽(yáng)地產(chǎn)總裁的說(shuō)法，今年全年可供的貨值1550億，下半年如果發(fā)力促銷(xiāo)，完成千億目標(biāo)應(yīng)該不成問(wèn)題。

02 

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入下行通道，追逐千億銷(xiāo)售規(guī)模，成了弘陽(yáng)地產(chǎn)等一眾房企的重要目標(biāo)。但其實(shí)對(duì)它們來(lái)說(shuō)，真正的難題在于，站上千億之后怎么辦？

企業(yè)做大規(guī)模，說(shuō)到底還是為了盈利。但在規(guī)?？焖偬嵘耐瑫r(shí)，弘陽(yáng)地產(chǎn)的盈利指標(biāo)，并不那么光鮮靚麗。

上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)高達(dá)55.7%，營(yíng)收則為129.6億元，同比增長(zhǎng)34.7%。然而毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)只有12.1%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)只有10.6%。

至于毛利率約21.1%，凈利率達(dá)7.6%，在行業(yè)內(nèi)也是平淡無(wú)奇。

而且注意，弘陽(yáng)地產(chǎn)增收不增利的問(wèn)題，并不是今年上半年才有，其規(guī)模增長(zhǎng)和盈利指標(biāo)之間的增速落差，貫穿弘陽(yáng)地產(chǎn)近幾年的擴(kuò)張歷程。

2017年到2020年，弘陽(yáng)地產(chǎn)的銷(xiāo)售毛利潤(rùn)率分別約為40.6%、31.2%、25.1%、22.4%，凈利率分別約為19.5%、14.3%、10.8%、9.2%。

弘陽(yáng)地產(chǎn)的規(guī)模上去了，盈利能力卻在不斷滑坡。

來(lái)源：克而瑞

原因不難理解。在走向全國(guó)的過(guò)程中，弘陽(yáng)地產(chǎn)為了實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，四處高溢價(jià)拿地，導(dǎo)致拿地成本居高不下。

另一方面，弘陽(yáng)地產(chǎn)的區(qū)域布局，以高能級(jí)城市為主。比如在上半年的合約銷(xiāo)售中，一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售比例達(dá)到50%。

而一二線(xiàn)城市近兩年又是調(diào)控的重心，高溢價(jià)拿地，加上銷(xiāo)售端的限價(jià)壓力，留給弘陽(yáng)地產(chǎn)的盈利空間自然不多。

根據(jù)半年報(bào)，上半年平均合約銷(xiāo)售單價(jià)約為16920元/平方米。而上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)共獲取21塊新增土地，78%分布在一二線(xiàn)城市，預(yù)計(jì)平均售價(jià)22899元/平方米。

這是一個(gè)很值得注意的數(shù)據(jù)。隨著調(diào)控收緊，各地房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)大幅放緩，但弘陽(yáng)地產(chǎn)的平均售價(jià)大幅提高，說(shuō)明在新增地塊中，高能級(jí)城市和城市核心區(qū)域占比很大。

來(lái)源：弘陽(yáng)地產(chǎn)年中報(bào)

也就是說(shuō)，弘陽(yáng)地產(chǎn)在重倉(cāng)房?jī)r(jià)調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域上，選擇了更大的力度?？紤]到它的拿地成本并不低，后續(xù)還能有多少盈利空間，將打上大大的問(wèn)號(hào)。

如果站上千億門(mén)檻之后，弘陽(yáng)地產(chǎn)的盈利能力得不到同步提升，那意味著全國(guó)化擴(kuò)張，更像是為了規(guī)模而規(guī)模，這自然無(wú)法帶給它想要的安全。

03

年中業(yè)績(jī)會(huì)上，弘陽(yáng)地產(chǎn)總裁表示，會(huì)積極參與土拍，但“會(huì)保持一個(gè)克制和審慎的態(tài)度”。

不管是從外部環(huán)境，還是從弘陽(yáng)地產(chǎn)自身來(lái)說(shuō)，從過(guò)去的激進(jìn)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，的確是更明智的選擇。但這也意味著，弘陽(yáng)地產(chǎn)的高增長(zhǎng)勢(shì)頭，或?qū)⒄礁嬉欢温洹?/p>

而擺在弘陽(yáng)地產(chǎn)面前的，不僅有提升盈利能力的難題，還有債務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，弘陽(yáng)地產(chǎn)總資產(chǎn)為1190.45億元，總負(fù)債為916.42億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)76.98%。

根據(jù)年中報(bào)，上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)的凈負(fù)債率約為53.9%，資產(chǎn)負(fù)債率約為76.7%，剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.4%，現(xiàn)金短債比約為1.69倍。

三道紅線(xiàn)全面過(guò)關(guān)，在債務(wù)控制上，登陸資本市場(chǎng)的弘陽(yáng)地產(chǎn)，表現(xiàn)還是相當(dāng)不錯(cuò)的。但結(jié)合弘陽(yáng)地產(chǎn)的非控股權(quán)益數(shù)據(jù)看，卻存在著明股實(shí)債的嫌疑：

弘陽(yáng)地產(chǎn)2020年的非控股權(quán)益為122.23億元，比2019年同比上漲了193.9%；非控股權(quán)益應(yīng)占利潤(rùn)僅為1.94億元，僅比2019年同比上漲了15.5%。 

能不能理順內(nèi)部管理機(jī)制，同樣是一大難題。

為了實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，弘陽(yáng)地產(chǎn)在前兩年四處挖人，打造出經(jīng)理人天團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)，這群經(jīng)理人的加入，也幫助弘陽(yáng)地產(chǎn)的銷(xiāo)售規(guī)?？焖偬嵘?/p>

但在弘陽(yáng)地產(chǎn)二代上位的過(guò)程中，精心打造的明星經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，很快便一拍兩散。在去年年底，弘陽(yáng)地產(chǎn)出現(xiàn)了備受關(guān)注的人事動(dòng)蕩，張良等功勛干將悉數(shù)走人。

這一風(fēng)波多少說(shuō)明，在內(nèi)部管理上，弘陽(yáng)地產(chǎn)是存在問(wèn)題的。那么，隨著規(guī)模提升，企業(yè)管理難度自然加大，家族痕跡濃重的弘陽(yáng)地產(chǎn)，是否能實(shí)現(xiàn)企業(yè)治理的升級(jí)？

弘陽(yáng)地產(chǎn)的潛在隱患還不止于此。

目前，弘陽(yáng)地產(chǎn)在長(zhǎng)三角合約銷(xiāo)售占比約72%，其中又以一二線(xiàn)城市為主，雞蛋放在一個(gè)籃子里，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

此外，在規(guī)模攀升的同時(shí)，弘陽(yáng)地產(chǎn)的投訴維權(quán)，也在不斷增加。質(zhì)量品控上的瑕疵，是擴(kuò)張后遺癥的直觀體現(xiàn)，它也會(huì)是弘陽(yáng)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)重要不確定因素。

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