樂居財經(jīng) 魏薇 發(fā)自北京

繼今年3月宣布擬進(jìn)行業(yè)務(wù)重組之后，凱德集團(tuán)向前邁進(jìn)了重要一步。

8月11日，凱德集團(tuán)舉行特別股東大會和“專項計劃”會議，會上，凱德集團(tuán)戰(zhàn)略重組和凱德投資業(yè)務(wù)上市議案獲股東壓倒性票數(shù)支持。

交易完成后，凱德集團(tuán)的投資管理平臺和旅宿業(yè)務(wù)將整合為凱德投資有限公司，并通過介紹上市的方式登陸新加坡證券交易所，凱德集團(tuán)將從新加坡證券交易所退市，而集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將被私有化。

在此之后，凱德將專注于資產(chǎn)管理這一領(lǐng)域，真正實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，讓凱德成為一家輕資產(chǎn)和資本高效的企業(yè)。

從2021年9月起，凱德集團(tuán)將以兩個明確界定的實體公司運營，即上市的房地產(chǎn)投資管理公司凱德投資（“CLI”）以及私有化后的凱德地產(chǎn)（“CLD”）。

資產(chǎn)重組

凱德集團(tuán)前總裁兼中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓曾說過，凱德以前是一個有資產(chǎn)和基金管理能力的開發(fā)商，現(xiàn)在倡導(dǎo)自己是一個帶有開發(fā)能力的資產(chǎn)和基金管理方。

在宣布重組之前，凱德就有優(yōu)化資產(chǎn)的動作。2018年1月，凱德向萬科印力出售20個購物中心所屬項目公司的100%股權(quán)，總代價約84億元。同時又加大在廣州、上海等核心城市的投資。11月，宣布以128億元收購上海虹口星港國際中心項目，預(yù)計項目投資總額約200億元，計劃打造為上海第三座來福士，目前已成功開業(yè)。

2019年，凱德又以110億新元收購重組星橋騰飛。這筆交易完成后，凱德在中國的資產(chǎn)類別擴(kuò)展至物流和商務(wù)園/產(chǎn)業(yè)園，建立起涵蓋城市綜合開發(fā)、商務(wù)園/產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)綜合體、辦公樓、購物中心、住宅、服務(wù)公寓的立體產(chǎn)業(yè)鏈條，形成跨資產(chǎn)類別和地域的協(xié)同效應(yīng)。

今年3月22日，凱德集團(tuán)宣布將與凱騰控股公司一起進(jìn)行業(yè)務(wù)重組計劃，以鞏固集團(tuán)的投資管理平臺業(yè)務(wù)。

重組計劃中，涉及到的投資組合包括：六家公開上市的REITs和商業(yè)信托，以及房地產(chǎn)私募基金的投資管理平臺；有關(guān)基金的股權(quán)；集團(tuán)住宿業(yè)務(wù)；集團(tuán)持有的構(gòu)成有關(guān)基金的資產(chǎn)輸送渠道的相關(guān)資產(chǎn)；以及包括在凱德投資管理（“CLIM”）投資組合中的辦公室和零售商場的某些運營平臺。

私有化的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)預(yù)估資產(chǎn)凈值約為61億新加坡元，這部分業(yè)務(wù)會繼續(xù)開發(fā)和培育，將成為CLIM的重要項目儲備來源。

計劃實施完成后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將由凱騰控股所持有。據(jù)悉，凱騰控股為淡馬錫集團(tuán)旗下全資子公司，擁有凱德集團(tuán)52%的股權(quán)，也是凱德集團(tuán)的第一大股東。

由重到輕

作為一家新加坡的房企，凱德早在1994年就進(jìn)入中國，現(xiàn)已成為凱德的核心市場之一。2004年，凱德建成了上海首個來福士廣場，開創(chuàng)了國內(nèi)綜合體的新紀(jì)元。經(jīng)過20多年的發(fā)展，凱德在中國40多個城市已成功布局200多個項目，管理資產(chǎn)總規(guī)模約2700億人民幣，占全球規(guī)模的41%。

凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤曾表示：“由于存在較長的培育期，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的價值在公開市場未能得到充分體現(xiàn)。將這部分業(yè)務(wù)私有化，讓凱德能夠更好地把握房地產(chǎn)開發(fā)周期，優(yōu)化不同資產(chǎn)類別和市場的回報。”

事實上，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的存在甚至給凱德帶來了負(fù)面效益。2020年全年，凱德置地凈虧損15.7億新加坡元（折合約76.90億元人民幣），2019年同期凈利潤約21.36億新加坡元（折合約104.62億元）。凱德置地稱，虧損主要是公司投資性房地產(chǎn)項目的價值重估以及非現(xiàn)金性質(zhì)的項目和股權(quán)投資減值24.9億美元。

凱德方面同時表示，重估虧損只限于一些受新冠疫情嚴(yán)重沖擊的項目，公司其余投資組合項目維持堅韌。資產(chǎn)、股權(quán)等資產(chǎn)重估造成的減值，同時影響了凱德置業(yè)的利潤。2020年，凱德置業(yè)實現(xiàn)稅前利潤2.32億新加坡元（折合約11.33億元），同比降 95.4%。

對凱德來說，開發(fā)業(yè)務(wù)的上市對其自身的幫助并不大。而在輕資產(chǎn)運營方面，凱德做的得心應(yīng)手，其投資管理業(yè)務(wù)旗下共管理6只房地產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托，以及20多支私募基金。

2020年財報顯示，凱德從REITs和基金管理業(yè)務(wù)共錄得3.06億新元的費用收入，年復(fù)合增長率約為15%。截至2020年12月31日，凱德投資所管理的房地產(chǎn)資產(chǎn)總值預(yù)計約為1150億新加坡元。

將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)剝離，做更擅長的資產(chǎn)運營，凱德會走得更輕更遠(yuǎn)。

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