任澤平:過(guò)去51年,大都市圈房產(chǎn)跑贏印鈔機(jī),推動(dòng)新房改
1)從全球視角看,一國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取決于:經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口變化、貨幣供應(yīng)、住房制度。其中,前兩項(xiàng)是基本面因素;貨幣超發(fā)會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)本幣房?jī)r(jià)大漲但不一定美元房?jī)r(jià)大漲,即在全球視角下不一定具備投資價(jià)值;住房制度是一國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向。
2)房地產(chǎn)具有抗通脹屬性,能部分分享經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)紅利,并且多數(shù)國(guó)家的大都市圈房產(chǎn)是能夠跑贏印鈔機(jī)的少數(shù)資產(chǎn)之一。1970-2021年Q1,23個(gè)經(jīng)濟(jì)體本幣房?jī)r(jià)增幅均不同程度超過(guò)各自CPI漲幅,英國(guó)、新西蘭中國(guó)香港、馬來(lái)西亞在扣除CPI后實(shí)際房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)仍能達(dá)3%以上,而日本、德國(guó)扣除CPI后實(shí)際房?jī)r(jià)增長(zhǎng)接近于0。與本幣名義GDP增長(zhǎng)相比,1970-2021年Q1,23個(gè)經(jīng)濟(jì)體中只有新西蘭等少數(shù)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)跑贏,這意味著多數(shù)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)只能部分分享經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)紅利。
長(zhǎng)期看,全球貨幣超發(fā)是普遍現(xiàn)象,廣義貨幣增速多高于名義GDP增長(zhǎng),能夠跑贏印鈔機(jī)的資產(chǎn)不多,在多數(shù)國(guó)家大都市圈的房地產(chǎn)是其中之一。從國(guó)際看,1987-2020年英國(guó)房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)5.6%,雖高于4.5%的名義GDP年均增速,但仍然低于7.1%的廣義貨幣年均增速;1960-2020年美國(guó)房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)4.5%,而名義GDP和M2年均增速分別為6.3%、7.1%。從大都市圈看,在美國(guó),1975-2020年,紐約-澤西-白原分區(qū)房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)5.8%,低于同期M2的6.8%,與GDP的5.8%相同。在中國(guó),過(guò)去四十年廣義貨幣供應(yīng)量M2年均增速15%,1998年以來(lái)全國(guó)新建住房銷(xiāo)售均價(jià)年均復(fù)合增速達(dá)7.72%,低于同期M2增速近8個(gè)百分點(diǎn),而一線城市房?jī)r(jià)基本與M2增速持平。
3)從全球資產(chǎn)配置角度看,一些經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力大的新興經(jīng)濟(jì)體、特別是其核心城市房地產(chǎn)有較大投資潛力。一般而言,新興經(jīng)濟(jì)體貨幣超發(fā)比較嚴(yán)重,房?jī)r(jià)漲幅也較大,但從全球資產(chǎn)配置角度看,投資者關(guān)注的是美元房?jī)r(jià)漲幅,即剔除了貨幣相對(duì)超發(fā)導(dǎo)致的匯率變化,而美元房?jī)r(jià)漲幅則主要與美元名義GDP增長(zhǎng)相關(guān),可分解經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口變化、住房制度等因素。一些經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力大的新興經(jīng)濟(jì)體未來(lái)有可能出現(xiàn)類(lèi)似中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去的“黃金時(shí)代”,不過(guò)需要注意政治、法律等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
4)構(gòu)建居住導(dǎo)向的中國(guó)新住房制度。中國(guó)房地產(chǎn)二十年發(fā)展表明,短期調(diào)控?zé)o法解決長(zhǎng)期供需不平衡的根本矛盾,深化住房制度改革才是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的根本。
一是改革“人地掛鉤”,優(yōu)化土地供應(yīng)。目前推行的“人地掛鉤”為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量與建設(shè)用地供應(yīng)量掛鉤,并不能解決熱點(diǎn)城市人口流入與住房供應(yīng)緊張之間的矛盾,未來(lái)應(yīng)推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤,如東北和西部地區(qū)售賣(mài)用地指標(biāo),可以有效解決目前東北、西部用地指標(biāo)大量浪費(fèi)的問(wèn)題。嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則,優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。
二是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策,穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期,支持剛需和改善型購(gòu)房需求,同時(shí)抑制投機(jī)性需求。支持房企合理融資需求,規(guī)范融資用途,防止過(guò)度融資。
三是轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),豐富供應(yīng)主體。當(dāng)前中國(guó)住房供給體系重銷(xiāo)售輕租賃,多元主體供給型的住房體系尚未建立。未來(lái)供應(yīng)主體將從開(kāi)發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開(kāi)發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等多方供給;供給形式也將由商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類(lèi)。不過(guò),住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的探索與政策出臺(tái)須因地制宜,人口凈流出城市尤需警惕盲目跟風(fēng)。
四是穩(wěn)步推動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。隨著大開(kāi)發(fā)時(shí)代結(jié)束,存量房時(shí)代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少,推出房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,房產(chǎn)稅通常被成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體作為地方財(cái)政收入的重要和穩(wěn)定來(lái)源。房產(chǎn)稅改革的總原則是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。“立法先行”是先立法再開(kāi)征;“充分授權(quán)”是授權(quán)各地方因地制宜試點(diǎn)、不一刀切,本身房產(chǎn)稅按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)就是地方主體稅;“分布推進(jìn)”是積極穩(wěn)妥推進(jìn),要力爭(zhēng)方案成熟并做好社會(huì)預(yù)期引導(dǎo)。
相關(guān)知識(shí)
任澤平:過(guò)去51年,大都市圈房產(chǎn)跑贏印鈔機(jī),推動(dòng)新房改
任澤平發(fā)文回應(yīng)離職恒大:諫言降負(fù)債被批格局不夠
任澤平發(fā)文:致謝,感恩時(shí)代,貢獻(xiàn)社會(huì)
經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平:房地產(chǎn)是最堅(jiān)硬泡沫,房地產(chǎn)還有最后十年窗口期
1500萬(wàn)年薪的任澤平去職 恒大經(jīng)濟(jì)研究院再無(wú)明星“領(lǐng)軍人物”
放棄了1500萬(wàn)年薪 離開(kāi)恒大的任澤平看空房地產(chǎn)了?
如何應(yīng)對(duì)老齡化困局?東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平回應(yīng)!
任澤平:未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加分化,需求向大城市群集中
任澤平:房地產(chǎn)市場(chǎng)正滑向臨界點(diǎn),本次降準(zhǔn)將改善資金面,防范硬著陸
“生育基金”能促進(jìn)生育嗎?任澤平:對(duì)生育問(wèn)題討論多一些理性
推薦資訊
- 1起底明園集團(tuán):李松堅(jiān)與凌菲菲 4366
- 2北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出乎意 4166
- 3華為全屋智能AWE2024前 3717
- 4為什么進(jìn)戶線要用鋁線 2813
- 5杯子送人有何忌諱嗎 男人送女 2481
- 6用心服務(wù)筑就每一份美好 2352
- 7安吉云上草原售樓處電話&md 2162
- 8菏澤輕軌線路圖已出?看看是不 2023
- 92020年竟有農(nóng)村拆遷補(bǔ)償4 1932
- 10探索現(xiàn)代人需求,安放生活理想 1869