前七月權(quán)益銷(xiāo)售3574億銷(xiāo)冠碧桂園的最大筆增持與最低利率

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-08-05 07:50

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 8月第一個(gè)星期，龍頭房企相繼發(fā)布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

恒大之后，碧桂園于8月4日傍晚披露公告稱，2021年7月單月共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約542.8億元，較2020年7月持平；歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售建筑面積約650萬(wàn)平方米，較2020年7月同比增加2.04%。

按照此前披露業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)，前7月碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售額累計(jì)約達(dá)3573.7億元，同比增長(zhǎng)11.25%。

相較往年同期，11.25%已經(jīng)是碧桂園這兩年來(lái)最好的銷(xiāo)售增幅。

尤其是2020年，疫情影響下，直到下半年7月份，碧桂園才把累計(jì)銷(xiāo)售追趕至與2019年基本持平，實(shí)現(xiàn)回正；全年來(lái)看，碧桂園最終實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售5706.6億元，較2019年微增3.34%，為近年來(lái)最低。

單位數(shù)的銷(xiāo)售增速，在奔跑的恒大、穩(wěn)健的萬(wàn)科面前有些局促。這也促使總裁莫斌在今年3月份業(yè)績(jī)會(huì)上喊話：“公司有信心在未來(lái)3年每年錄得10%權(quán)益銷(xiāo)售額增長(zhǎng)?！?/p>

2021年走至年中，碧桂園基本保持著雙位數(shù)的增速，加之恒大銷(xiāo)售放緩，銷(xiāo)冠位置顯然坐得比去年安心。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)2021年1-7月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)統(tǒng)計(jì)顯示，前7月碧桂園實(shí)現(xiàn)全口徑總銷(xiāo)售金額5011億元，同比增長(zhǎng)11.8%，位列榜首。緊隨其后的仍然是萬(wàn)科、恒大，保持在4000億量級(jí)，同比分別增長(zhǎng)6.6%、0.3%。

同樣保持首位的是碧桂園拿地力度。

事實(shí)上，除了控制土地規(guī)模的恒大，2021年龍頭房企們都保持著不小的拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)力度。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的土儲(chǔ)報(bào)告顯示，1-7月房企累計(jì)新增貨值中，碧桂園、保利發(fā)展、萬(wàn)科位列前三，其中碧桂園新增貨值接近三千億，達(dá)2862.2億元。

以權(quán)益拿地銷(xiāo)售比計(jì)算，碧桂園上半年拿地銷(xiāo)售比25%左右，在“安全線”30%內(nèi)。

當(dāng)然，房企擴(kuò)儲(chǔ)的重點(diǎn)與方式不盡相同，不同于不少房企通過(guò)集中供地?fù)屖胀羶?chǔ)，碧桂園更多活躍在二三四線城市的土拍現(xiàn)場(chǎng)。

7月份，碧桂園相繼在太原、湖州、連云港(601008,股吧)、鹽城、麗水、臺(tái)州、淮安、龍巖、茂名、合肥、宿遷等地奪得地塊。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體觀察，碧桂園這批拿地整體成本不高，溢價(jià)率較高的主要集中在長(zhǎng)三角城市，如3.04億摘得浙江麗水龍泉市商住地，溢價(jià)率50.50%；8億元包攬連云港贛榆區(qū)兩宗商住地，溢價(jià)率34.79%。

如果說(shuō)走高的是銷(xiāo)售與擴(kuò)儲(chǔ)，走低的則是融資利率。

隨著全球持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)一年多的印鈔放水與量化寬松政策期，房企發(fā)行海外債相對(duì)迎來(lái)了一個(gè)機(jī)會(huì)窗口。盡管部分中大型房企的債務(wù)違約及資金暴雷事件使得美元債風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，但對(duì)于近兩年追逐投資級(jí)、優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的碧桂園來(lái)說(shuō)，似乎并無(wú)太多影響。

7月13日，碧桂園公告稱，擬發(fā)行額外2億美元于2026年到期的2.7%優(yōu)先票據(jù)，利率水平創(chuàng)造了該公司歷史低點(diǎn)。

事實(shí)上，發(fā)債成本的下降趨勢(shì)從去年便可窺見(jiàn)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，碧桂園2020年所發(fā)七筆美元債，利率從年初5.6%下降到了年末3.125%，全年美元債平均發(fā)債成本為5.03%；尤其在9月份獲得穆迪評(píng)級(jí)調(diào)升后，發(fā)債優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步明顯。

如今，碧桂園融資水平已擠進(jìn)第一梯隊(duì)，在民企中甚至比肩最佳信用評(píng)級(jí)的龍湖。

但略顯遺憾的是，著重優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的碧桂園，，今年以來(lái)股價(jià)表現(xiàn)波動(dòng)。

目前，內(nèi)房股平均市盈率在8倍左右，碧桂園只有約4-5倍，低于行業(yè)均值。

而聯(lián)席主席楊惠妍也在今年頻繁通過(guò)增持股份，試圖提振股價(jià)及市場(chǎng)信心。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，早在去年楊惠妍便出手三十余次、斥資33億港元增持碧桂園，今年則在年報(bào)披露隔天3月26日開(kāi)始，連續(xù)7個(gè)交易日斥13億增持。

截至上半年，楊惠妍累計(jì)支出約29.5億港元，在碧桂園的持股比例也由58.72%升至60.06%。

7月21日，楊惠妍于場(chǎng)外增持碧桂園逾4.2億股，每股平均價(jià)9.518港元，涉資約40.13億港元，最新持股量增至62%——這也是其單次增持力度最大的一次。

即便如此，增持對(duì)于股價(jià)的提振效果仍比較有限。截至8月4日收盤(pán)，碧桂園股價(jià)報(bào)7.96港元，已是近兩年來(lái)的低位。

這不僅是碧桂園的苦惱，更是大部分上市房企的壓力。

今年以來(lái)，多數(shù)地產(chǎn)股表現(xiàn)不佳，甚至有些股價(jià)跌幅達(dá)到兩位數(shù)。國(guó)信證券(002736,股吧)等多家證券機(jī)構(gòu)在研報(bào)中指出，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)政策面擔(dān)憂情緒猶存，板塊估值及主流地產(chǎn)股均為全年新低水平。其中，萬(wàn)科、保利股價(jià)與市值下探至近年來(lái)最低水平。

旭輝董事局主席林中就曾在今年業(yè)績(jī)會(huì)上直指，永遠(yuǎn)認(rèn)為旭輝股票被低估了；在他看來(lái)，股價(jià)低時(shí)公司會(huì)增持，且增持的量會(huì)非常大。

這也促成了今年以來(lái)房企創(chuàng)始人、高管的增持潮。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，今年以來(lái)，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、旭輝、龍湖、中南等三十余家房企均進(jìn)行增持或者回購(gòu)動(dòng)作，包括孫宏斌、吳亞軍、許榮茂、郭梓文、胡葆森等均有出手。

但相比降債等行為，股價(jià)提振這件事，房企的努力還沒(méi)有得到回報(bào)。

這背后有眾多因素交錯(cuò)，從財(cái)務(wù)監(jiān)管、樓市調(diào)控到土地變化，傳遞著對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的信心。而房企在這場(chǎng)巨大考驗(yàn)面前股價(jià)能不能提振，或許并不在于“楊惠妍”一人身上。

（責(zé)任編輯：徐帥）