??連續(xù)的破發(fā)，似乎沒能阻擋房企分拆物業(yè)上市的熱情。

??進入7月以來，朗詩綠色生活、領悅服務、德信服務、融信服務、康橋悅生活等多家物業(yè)服務企業(yè)，正式敲響了上市的鑼聲，踏入了港交所的大門。

??此外，源源不斷的招股書仍在遞向港交所。

??朱孟依尋求物業(yè)板塊的分拆上市，已是公開的秘密。去年12月，合生創(chuàng)展旗下合生活總裁、康景物業(yè)董事長夏冠明就表示，合生活上市準備已在路上。

??為迅速提升其物業(yè)板塊在管規(guī)模，實現上市訴求，合生創(chuàng)展正展開動作，意圖將關聯方項目注入物業(yè)。

??7月16日交易時段后，康景物業(yè)（作為買方）與珠江房地產（作為賣方）及瑞特物業(yè)（作為目標公司）訂立該協議。據此，珠江房地產同意將瑞特物業(yè)的100%股權轉讓予康景物業(yè)，代價約為114.3萬元。

??收購事項完成后，瑞特物業(yè)將成為合生創(chuàng)展的間接非全資附屬公司。

??珠江房地產的間接母公司，最終由合生創(chuàng)展控股股東朱孟依的兒子朱偉航及其母親劉惠英分別擁有99%及1%權益。收購雖然是一筆關聯交易，但將助力合生創(chuàng)展旗下物業(yè)管理板塊增加超34萬平方米的在管面積。

??此前，香港聯交所調整上市新規(guī)，計劃于2022年1月1日起將申請人主板盈利規(guī)定調高60%，并要求申請人在三個會計年度的股東應占盈利不低于8000萬港幣。

??此舉意味著，未來更多規(guī)模小、盈利不穩(wěn)定的小企業(yè)將更難進入港交所。

??合生創(chuàng)展（00754. HK）旗下物業(yè)板塊在試圖“搶跑”上車。

??整合物業(yè)管理

??資料顯示，本次收購事項的代價114.3萬元，是根據康景物業(yè)委聘編制的估值報告采用收益法評估，以及瑞特物業(yè)的財務資料磋商厘定。于2021年5月31日，瑞特物業(yè)的交易前估值約114萬元。而截止2020年，瑞特物業(yè)除稅后純利37萬元，總資產1.93億元，資產凈值86.5萬元。

??瑞特物業(yè)全稱北京瑞特物業(yè)管理有限公司，成立于2005年，主要從事物業(yè)管理服務、房地產開發(fā)服務、自主開發(fā),的商業(yè)地產銷售服務及熱力輸送服務。標的企業(yè)在管面積共34.1萬平方米，涉及一線城市的別墅、商業(yè)綜合體等物業(yè)。

??值得一提的是，2007年，珠江房地產收購瑞特物業(yè)時，成本就是114.3萬元。也就是說，十四年過去了，珠江房地產原封不動地以原收購價將瑞特物業(yè)100%股權賣給了合生創(chuàng)展。

??收購事項完成后，瑞特物業(yè)將成為合生創(chuàng)展的間接非全資附屬公司。

??作為這筆交易的買方，康景物業(yè)全稱為廣東康景物業(yè)服務有限公司，其成立于合生創(chuàng)展在港交所上市的次年。1999年8月，康景物業(yè)正式成立，公司注冊資本1.5億港元，法定代表人、董事長何超華。

??康景物業(yè)旗下控制惠州縵合物業(yè)、廣東縵云物業(yè)、北京縵合酒店、北京珠江世紀物業(yè)、廣州康景物業(yè)、北京珠江萊奧建筑裝飾6家公司。目前，該公司由一家名為新益置業(yè)有限公司的境外企業(yè)100%持有。

??對此次收購的裨益，合生創(chuàng)展稱，瑞特物業(yè)在管項目均為一線城市高端項目，觸達人群均為高收入、具備高消費需求與能力的優(yōu)質流量；瑞特物業(yè)在管項目可觸達人群，可為合生活社區(qū)科技及本地生活服務貢獻更多潛在活躍用戶?！?/p>

??此外，收購瑞特物業(yè)在管項目的同時，合生活也獲得了周邊商戶、周邊私域流量等寶貴資源的機會；合生活可將住宅、購物中心和辦公樓等項目周邊商戶住戶等吸納進合生活生態(tài)體系中，通過提供一站式服務平臺和賦能科技等服務，不斷拓展自身生態(tài)。

??事實上，康景物業(yè)與合生活均是合生創(chuàng)展旗下物業(yè)管理附屬公司。后者的境內運營主體為深圳合生活科技，成立于2018年4月，法定代表人為楊宗云，注冊資本為5000萬元。該公司主要提供物業(yè)管理服務、為非業(yè)主提供增值服務以及社區(qū)增值服務。

??合生活也是朱孟依的合生系試圖騰挪物業(yè)在港上市的主體。

??去年11月3日，朱孟依曾通過以旗下“優(yōu)選好生活”20%股權置換的方式，換取合生活同等股權。當時，合生創(chuàng)展附屬公司康怡以1.82億美元入股元知開曼20%股份；相反，朱孟依實際控制的元知BVI又分別以1.72億美元、0.12億美元的價格入股合生創(chuàng)展旗下的合生活和合生商業(yè)，占其擴大后股本的20%和30%。

??元知集團主要經營在線交易配對平臺“優(yōu)選好生活”，這一次股權置換，相當于朱孟依沒花一分錢，便拿下了合生活、合生商業(yè)的20%、30%股權。也被認為是朱孟依在物業(yè)分拆前對合生活的“集權”。

??該次增持后，朱孟依通過合生創(chuàng)展間接持有以及直接持有的合生活股權上升至61.776%。樂居財經查閱了解，目前，深圳合生活科技控制企業(yè)31家，涉及物業(yè)管理、租賃、教育、房地產、建筑、金融等領域。

??“搶跑”上市

??在物業(yè)分拆浪潮仍浩浩湯湯的今天，朱孟依尋求合生活在港上市已是公開的秘密。2019年7月，他找來此前曾在時代鄰里、敏捷生活服務有多年履歷的夏冠明任合生活總裁，并擔任康景物業(yè)的董事長。

??夏冠明曾謀劃帶領敏捷生活服務赴港上市。

??去年12月12日，也即朱孟依置換拿下合生活20%股權的一個月后，夏冠明就在《2020美好生活服務創(chuàng)新峰會》上透露，合生活上市準備已在路上，并不忘補充“我鼓勵大家下半年買合生活的股票”。

??言外之意，合生活或將在2021年下半年迎來上市。

??上市的訴求之下，合生活與康景物業(yè)的整合也在持續(xù)。近段時間以來，康景物業(yè)將廣州合生清源凈水、北京筑品藝裝建筑工程、北京康景家園房地產經紀等多家旗下公司轉讓給了合生活。

??根據合生創(chuàng)展官網披露，合生活目前布局全國超30個城市，服務項目逾200個，總經營管理面積超1000萬平方米。急于上市的訴求，或是合生創(chuàng)展此次關聯收購瑞特物業(yè)，以擴充在管規(guī)模的的原因之一。

??合生創(chuàng)展在公告中也稱，瑞特物業(yè)擁有以物業(yè)服務為本的多元化業(yè)務組合，收購事項將有助于進一步補充康景物業(yè)的管理面積，增加優(yōu)質的在管項目資源。

??此前，港交所曾刊發(fā)咨詢總結稱，計劃于2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規(guī)定調高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。根據新規(guī)要求，申請人在三個會計年度的股東應占盈利累計不低于8000萬港元，其中最近一個財年不低于3500萬港幣；前兩個財務年度不低于4500萬港幣。

??而在這之前，港交所規(guī)定的盈利要求為三年累計不低于5000萬港元，相比之下，新規(guī)對申請人上市的盈利超求足足高了3000萬港元。這對于意欲在港上市的中小企業(yè)，特別是近段時間房企分拆成風的物業(yè)企業(yè)而言，無疑是當頭一棒。

??據了解，2018年物企上市大幕開啟以來，2018-2020年，登陸資本市場赴港上市的企業(yè)分別達5家、有9家、18家，遠超過此前上市物企的總和。而今年以來，仍有康橋悅生活、融信服務、德信服務、領悅服務、朗詩綠色生活等逾10家物業(yè)企業(yè)上市。

??這些赴港上市的物業(yè)企業(yè)大部分有一個特征——規(guī)模相對較小。據此前樂居財經統計，今年以來，已有29家物企在港交所遞表，除了長城物業(yè)在管規(guī)模過億，其余20余家物企在管體量普遍偏小，其中有4家甚至未破千萬。

??上市門檻的提高，意味著更多規(guī)模較小、盈利不穩(wěn)定的中小型企業(yè)將被港交所拒之門外?？硕鹧芯恐行拇饲芭兜膱蟾嬉仓赋觯乱?guī)正式實行之后，房地產行業(yè)中各類輕資產業(yè)務的分拆上市將受到直接影響。其中，影響最大的將是物管企業(yè)。

??在這一背景下，收并購或成為物業(yè)企業(yè)迅速擴充規(guī)模，以達到上市要求的方式之一?？硕鸬膱蟾嬉仓赋?，為順利實現上市，預計物管行業(yè)將迎來新一輪兼并收購潮。這個層面上看，合生活顯然已經先走了一步。

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