每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

11月7日凌晨，《英雄聯(lián)盟》S11全球總決賽中國戰(zhàn)隊(duì)EDG成功奪冠。此消息迅速占領(lǐng)百度和微博熱搜榜冠軍。令人意想不到的是，沉寂已久的地產(chǎn)大佬朱孟依（合生創(chuàng)展集團(tuán)創(chuàng)始人）及其“商業(yè)帝國”再次站到聚光燈下。此次借EDG奪冠出了一把風(fēng)頭的是俱樂部老板朱一航，其父正是朱孟依。

近來，朱孟依旗下的公司頻頻“搶鏡”。先是10月4日合生創(chuàng)展傳出欲出資400億元收購恒大物業(yè)股權(quán)消息（10月20日恒大物業(yè)宣布該交易終止，無疾而終）。后又于11月初傳出合生創(chuàng)展收購雅生活和奧園健康股份（后合生創(chuàng)展公告辟謠）。一系列高調(diào)的巨額收購案雖未成行，但“朱氏帝國”的擴(kuò)張雄心已令人刮目相看。

朱孟依是合生創(chuàng)展集團(tuán)和珠江投資的創(chuàng)始人。早在1992年，看好房地產(chǎn)的潮汕商人朱孟依就在香港創(chuàng)辦了合生創(chuàng)展。彼時(shí)，香港企業(yè)尚不能在內(nèi)地獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，為此朱孟依又在內(nèi)地創(chuàng)辦了珠江投資，后者承擔(dān)起內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)的職責(zé)。等到內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)開放，合生創(chuàng)展才進(jìn)軍內(nèi)地，成為合生系主要的地產(chǎn)平臺(tái)。之后的三十余年，合生創(chuàng)展和珠江投資，分別成為朱孟依“商業(yè)帝國”之“雙璧”。在朱孟依退居二線后，這兩家公司，分別由其女朱桔榕和其子朱偉航打理。

早在20年前，合生創(chuàng)展的規(guī)模曾在萬科之上，也曾是中國最早一批“百億房企”。但此后的十余年，公司一直在百億規(guī)模上徘徊不前。

曾幾何時(shí)，“踏空十年”成為一些媒體人給合生創(chuàng)展貼的標(biāo)簽。理由是，這家不差錢的地產(chǎn)公司進(jìn)步得實(shí)在太慢了。當(dāng)年和他同一級(jí)別的公司——如當(dāng)年的“四大金剛”之“招保萬金”（招商、保利、萬科、金地）早就坐上了千億房企的金交椅。

合生之“慢”，是因?yàn)槠渚芙^“開快車”的邏輯。房企要想快速擴(kuò)張，就要在財(cái)務(wù)上加杠桿，在運(yùn)營上“高周轉(zhuǎn)”。能夠稱得上“高周轉(zhuǎn)”的企業(yè)，可以做到從拿地到完成設(shè)計(jì)到開盤預(yù)售只用三個(gè)月時(shí)間，再用三個(gè)月基本完成銷售和回款。也就是說，一筆貸款只要半年就能收回，進(jìn)入下一輪投資?；蛘哒f，一筆一年期的貸款，一年內(nèi)就能完成兩輪投資和回款。周轉(zhuǎn)快，杠桿高，增長就快！當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)與速度成正比。

眼看著身邊一家家“后起之秀”就這樣彎道超車過去了，合生創(chuàng)展一直按部就班。合生之“慢”，可以從其北京的標(biāo)桿項(xiàng)目“霄云路八號(hào)”看出。該項(xiàng)目是個(gè)面積超過一百公頃的超級(jí)大盤，早在2008年就拿到首張預(yù)售證，但直到今天仍在建設(shè)和銷售（后期案名已改為縵合北京）。由于早早鎖定土地成本，后期開發(fā)不但風(fēng)險(xiǎn)小，而且利潤也會(huì)水漲船高。

正是基于慢邏輯，合生創(chuàng)展雖然發(fā)展不快，但利潤一直保持前列。也正是因?yàn)槁?，所以?fù)債率遠(yuǎn)低于上市房企的平均水平。

可能是早年受港資地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)觀影響，無論合生創(chuàng)展還是珠江投資，都保持了較低的負(fù)債率。誰想到“三十年河?xùn)|，三十年河西”，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，如今房地產(chǎn)業(yè)又到了遵奉“現(xiàn)金為王”的時(shí)代。如此一來，手握重金的合生創(chuàng)展，就成了市場上一次次收購傳聞中的白衣騎士。

從半年報(bào)看，合生創(chuàng)展上半年銷售額為212億元，全年超400億元無虞。這個(gè)規(guī)模也只能算中等房企，但由于公司持有大量物業(yè)和投資項(xiàng)目，負(fù)債低且現(xiàn)金流高（還有大量可抵押貸款的物業(yè)），因而可以染指業(yè)內(nèi)最大模規(guī)模的并購案。

合生創(chuàng)展的中興，本質(zhì)上是房企發(fā)展邏輯的又一次變軌。之前的十年，是房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的十年，也是高杠桿高周轉(zhuǎn)模式的勝利。但并不意味著“低周轉(zhuǎn)高持有”（開發(fā)周期長，持有大量不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，屬于典型的香港模式）地產(chǎn)模式的失敗。只不過，由于高周轉(zhuǎn)房企增速快，其光芒暫時(shí)掩蓋了慢周轉(zhuǎn)房企。如今時(shí)過境遷，高周轉(zhuǎn)房企光環(huán)褪色，才把舞臺(tái)再次奉還給“合生創(chuàng)展們”。

實(shí)際上，中國的房企中，還有一眾如合生創(chuàng)展一樣的小步慢跑的企業(yè)。他們很可能成為這個(gè)去杠桿大潮下的主角，他們的涌現(xiàn)，可能會(huì)帶來更穩(wěn)健的行業(yè)風(fēng)氣。

相關(guān)知識(shí)

朱孟依的“地產(chǎn)帝國”何以中興？
瞄上“好生活”，朱孟依偷天換日
解局 | 合生炒股記 朱孟依的投資世界
合生活加速IPO，“富爸爸”朱孟依送上一份厚禮
正經(jīng)點(diǎn)評(píng)丨朱一航出圈；鞏俐盼歸；房產(chǎn)中介“飛起吃”
“黑馬”合生，搶地的錢從哪來？
朱國剛：地產(chǎn)的藝術(shù)表達(dá)
朱桔榕上任1年半 合生創(chuàng)展股價(jià)翻了4番
姜孟軍升任新希望地產(chǎn)執(zhí)行總裁
朱一航4個(gè)月砸了20億，合生系投資版圖擴(kuò)容