官方明確樓市調(diào)控問責機制，未來怎么走？

來源：智能家居時間：2021-07-26 09:00

22日晚，官方強調(diào)對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責，此舉對樓市將有何影響？

同日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，要會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監(jiān)督指導責任，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。

住建部介紹，自2018年房地產(chǎn)長效機制實施以來，各地區(qū)各部門按照黨中央國務院的決策部署，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得明顯成效。2020年，22個試點城市新建商品住宅價格和二手住宅價格漲幅，分別比2019年收窄了3.1個百分點和1個百分點。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年6月房地產(chǎn)調(diào)控政策依然密集發(fā)布，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達52次，疊加1-5月的234次，2021年上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達286次，僅次于疫情影響下的2020年。

上半年已經(jīng)有13個城市被住建部不同程度約談督導，這些城市基本都處于全國房價上漲前列，廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，2021年上半年的房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)全面升級，相比去年，收緊調(diào)控的力度不斷增加。在房價全面上漲的影響下，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，上半年最主要的核心特點是收緊：住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、經(jīng)營貸、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區(qū)房。信貸政策從2020年的寬松逐漸收緊，多城市針對經(jīng)營貸嚴管。

張大偉提出，本輪調(diào)控政策是因為房價上漲的升級調(diào)控，特別是上漲明顯的城市調(diào)控力度不斷升級，抑制市場過熱，從政策的效果看，包括深圳等城市已經(jīng)出現(xiàn)出現(xiàn)了房價見頂?shù)嫩E象，調(diào)控效果越來越明顯。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，同比增速均值由2020年1月的6.5%降至2020年6月的4.3%，同比增速超過5%的城市數(shù)量由2020年1月的66城下降至2021年6月的28城，截至6月同比價格指數(shù)超過8%的僅有6個城市，房價增速過快的城市數(shù)量呈大幅下滑走勢，2020年以來的調(diào)控政策取得階段性成果，控房價效果顯著。其中一線城市中，北京的價格增速最穩(wěn)，增速持續(xù)穩(wěn)定在5%以內(nèi)，且今年6月與2020年1月相較，價格同比僅上漲0.8%，低于一線城市同比漲幅均值2.3%，這與房產(chǎn)調(diào)控政策密切相關。結(jié)合此次住建部的表態(tài)可以看出，未來調(diào)控政策將繼續(xù)趨嚴，堅決鞏固當前調(diào)控成果。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，本次高層再一次強調(diào)并非老生常談，而是表明了對房地產(chǎn)市場的關注，表明了調(diào)控目標將長期堅持的態(tài)度。在房住不炒、三穩(wěn)目標的基礎上，重點突出了金融側(cè)的調(diào)控重要性，推進“三條紅線”“二條紅線”的嚴格落實。

張波指出，本次在關注房價的同步對于地價穩(wěn)定也著墨頗多，地價穩(wěn)定是房價穩(wěn)定的先期條件，下一步優(yōu)化土地競拍規(guī)則，尤其是對溢價率限定，對自持比例限定，對競地價限房價等政策會有進一步升級。同時會充分關注企業(yè)的購地資金來源，推進建立有效的企業(yè)購地資金審查制度，以保障地價穩(wěn)定的同時，通過降杠桿來防范房地產(chǎn)市場風險。

貝殼研究院高級分析師潘浩也指出，官方首次對“三道紅線”進行明確表述，即“三線四檔”，對整個房地產(chǎn)行業(yè)意義重大，作為房地產(chǎn)金融調(diào)控的重要措施，此時的明確表態(tài)意味著未來將作為長期管理手段予以推進，或?qū)U大目標房企范圍。自2020年8月以來，房企紛紛對自身財務結(jié)構(gòu)進行調(diào)整優(yōu)化，核心經(jīng)營財務指標明顯改善，降負債效果顯著。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年100家上市房企中40%房企實現(xiàn)成功降檔；綠檔房企數(shù)量達到29家，較2019年的12家增長過半。政策調(diào)控精準，房企響應積極，不足一年時間房企降負債超預期。當然，目前我們觀察到房企降負債主要采取的還是短期舉措，不排除部分房企指標還存在波動的可能性，負債的調(diào)整是具有系統(tǒng)性和長期性的。

潘浩表示，隨著房企集中度的整體上升，房地產(chǎn)金融端的集中度也隨即加劇。根據(jù)貝殼研究院測算，如按照三線四檔的有息負債規(guī)模增長要求統(tǒng)計，假如所有房企全部執(zhí)行，則僅TOP100房企中的60家上市房企按年預計就將少增長約9371億元的有息負債。此60家大中型房企就可以少增長近萬億的負債規(guī)模，這將極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營，有效預防系統(tǒng)性金融風險。

張波還提到，隨著人才落戶政策的不斷推進，隨著城市人才的不斷引入，城市本身統(tǒng)籌好落戶、人才引進和房地產(chǎn)調(diào)控的工作亦變得更為突出和重要。如何保障落戶人才的合理居住需求尤其是買房需求，如何平衡好需求增長和市場供給，并實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，政策本身給出指導性方向。預計后續(xù)此類政策在各類城市的落地會更為細致和本地化。

（責任編輯：常丹丹 HO016）