官方明確樓市調(diào)控問責(zé)機(jī)制，未來怎么走？

來源：智能家居時間：2021-07-26 09:00

22日晚，官方強(qiáng)調(diào)對調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)，此舉對樓市將有何影響？

同日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，要會同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)。

住建部介紹，自2018年房地產(chǎn)長效機(jī)制實(shí)施以來，各地區(qū)各部門按照黨中央國務(wù)院的決策部署，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得明顯成效。2020年，22個試點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格漲幅，分別比2019年收窄了3.1個百分點(diǎn)和1個百分點(diǎn)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年6月房地產(chǎn)調(diào)控政策依然密集發(fā)布，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)52次，疊加1-5月的234次，2021年上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)286次，僅次于疫情影響下的2020年。

上半年已經(jīng)有13個城市被住建部不同程度約談督導(dǎo)，這些城市基本都處于全國房價(jià)上漲前列，廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2021年上半年的房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)全面升級，相比去年，收緊調(diào)控的力度不斷增加。在房價(jià)全面上漲的影響下，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，上半年最主要的核心特點(diǎn)是收緊：住建部約談、整頓中介、限制二手房定價(jià)、經(jīng)營貸、土地供應(yīng)、鼓勵租賃、打擊炒作學(xué)區(qū)房。信貸政策從2020年的寬松逐漸收緊，多城市針對經(jīng)營貸嚴(yán)管。

張大偉提出，本輪調(diào)控政策是因?yàn)榉績r(jià)上漲的升級調(diào)控，特別是上漲明顯的城市調(diào)控力度不斷升級，抑制市場過熱，從政策的效果看，包括深圳等城市已經(jīng)出現(xiàn)出現(xiàn)了房價(jià)見頂?shù)嫩E象，調(diào)控效果越來越明顯。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況來看，同比增速均值由2020年1月的6.5%降至2020年6月的4.3%，同比增速超過5%的城市數(shù)量由2020年1月的66城下降至2021年6月的28城，截至6月同比價(jià)格指數(shù)超過8%的僅有6個城市，房價(jià)增速過快的城市數(shù)量呈大幅下滑走勢，2020年以來的調(diào)控政策取得階段性成果，控房價(jià)效果顯著。其中一線城市中，北京的價(jià)格增速最穩(wěn)，增速持續(xù)穩(wěn)定在5%以內(nèi)，且今年6月與2020年1月相較，價(jià)格同比僅上漲0.8%，低于一線城市同比漲幅均值2.3%，這與房產(chǎn)調(diào)控政策密切相關(guān)。結(jié)合此次住建部的表態(tài)可以看出，未來調(diào)控政策將繼續(xù)趨嚴(yán)，堅(jiān)決鞏固當(dāng)前調(diào)控成果。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，本次高層再一次強(qiáng)調(diào)并非老生常談，而是表明了對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，表明了調(diào)控目標(biāo)將長期堅(jiān)持的態(tài)度。在房住不炒、三穩(wěn)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)突出了金融側(cè)的調(diào)控重要性，推進(jìn)“三條紅線”“二條紅線”的嚴(yán)格落實(shí)。

張波指出，本次在關(guān)注房價(jià)的同步對于地價(jià)穩(wěn)定也著墨頗多，地價(jià)穩(wěn)定是房價(jià)穩(wěn)定的先期條件，下一步優(yōu)化土地競拍規(guī)則，尤其是對溢價(jià)率限定，對自持比例限定，對競地價(jià)限房價(jià)等政策會有進(jìn)一步升級。同時會充分關(guān)注企業(yè)的購地資金來源，推進(jìn)建立有效的企業(yè)購地資金審查制度，以保障地價(jià)穩(wěn)定的同時，通過降杠桿來防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

貝殼研究院高級分析師潘浩也指出，官方首次對“三道紅線”進(jìn)行明確表述，即“三線四檔”，對整個房地產(chǎn)行業(yè)意義重大，作為房地產(chǎn)金融調(diào)控的重要措施，此時的明確表態(tài)意味著未來將作為長期管理手段予以推進(jìn)，或?qū)U(kuò)大目標(biāo)房企范圍。自2020年8月以來，房企紛紛對自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，核心經(jīng)營財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，降負(fù)債效果顯著。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年100家上市房企中40%房企實(shí)現(xiàn)成功降檔；綠檔房企數(shù)量達(dá)到29家，較2019年的12家增長過半。政策調(diào)控精準(zhǔn)，房企響應(yīng)積極，不足一年時間房企降負(fù)債超預(yù)期。當(dāng)然，目前我們觀察到房企降負(fù)債主要采取的還是短期舉措，不排除部分房企指標(biāo)還存在波動的可能性，負(fù)債的調(diào)整是具有系統(tǒng)性和長期性的。

潘浩表示，隨著房企集中度的整體上升，房地產(chǎn)金融端的集中度也隨即加劇。根據(jù)貝殼研究院測算，如按照三線四檔的有息負(fù)債規(guī)模增長要求統(tǒng)計(jì)，假如所有房企全部執(zhí)行，則僅TOP100房企中的60家上市房企按年預(yù)計(jì)就將少增長約9371億元的有息負(fù)債。此60家大中型房企就可以少增長近萬億的負(fù)債規(guī)模，這將極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營，有效預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

張波還提到，隨著人才落戶政策的不斷推進(jìn)，隨著城市人才的不斷引入，城市本身統(tǒng)籌好落戶、人才引進(jìn)和房地產(chǎn)調(diào)控的工作亦變得更為突出和重要。如何保障落戶人才的合理居住需求尤其是買房需求，如何平衡好需求增長和市場供給，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，政策本身給出指導(dǎo)性方向。預(yù)計(jì)后續(xù)此類政策在各類城市的落地會更為細(xì)致和本地化。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）