調(diào)查|北京最嚴(yán)學(xué)區(qū)房政策沖擊波發(fā)酵：有房源直降百萬熱門片區(qū)接近零成交

來源：智能家居時(shí)間：2021-07-23 22:10

財(cái)聯(lián)社（北京，記者李潔）訊，北京市西城區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片政策迄今已有20余天，熱門學(xué)區(qū)房遭遇的沖擊仍在持續(xù)發(fā)酵。

財(cái)聯(lián)社記者日前實(shí)地走訪位于本次“風(fēng)暴眼”的西城德勝片區(qū)、月壇片區(qū)發(fā)現(xiàn)，在西城區(qū)落實(shí)多校劃片政策后，上述兩個(gè)熱門學(xué)區(qū)部分房源掛牌價(jià)快速下調(diào)，大多數(shù)房源下調(diào)了30萬-40萬元，有業(yè)主急于成交甚至降價(jià)百萬元。此外，有本已簽訂合約的部分買家寧愿損失幾十萬也不惜違約。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，西城區(qū)二手房7月上半月成交量占全市的比例為5.6%，環(huán)比6月份的6.5%下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)，同比則下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢。

“整體看，西城入學(xué)問題對于德勝、月壇片區(qū)沖擊巨大，市場進(jìn)入接近零成交階段，也進(jìn)入無法定價(jià)階段，目前網(wǎng)簽的幾乎都是之前已經(jīng)在途的交易?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對記者表示，“德勝和月壇片區(qū)的二手房整體來說房齡都比較舊，支撐其房價(jià)的核心動力，就在于其優(yōu)質(zhì)的教育資源。隨著多校劃片政策的執(zhí)行，其片區(qū)教育資源與房產(chǎn)之間解綁脫鉤，相當(dāng)于對房價(jià)中的學(xué)區(qū)價(jià)值進(jìn)行了剝離，因此房價(jià)出現(xiàn)回調(diào)是正?，F(xiàn)象?！?/p>

熱門學(xué)區(qū)房價(jià)應(yīng)聲下跌

“大概有150個(gè)學(xué)生被調(diào)劑出區(qū)是我們沒有預(yù)料到的，其中有約120個(gè)家庭是在2020年買的房，大家都沒想到政策會執(zhí)行得這么嚴(yán)格。”德勝片區(qū)的一位中介人員告訴記者。

7月2日，西城區(qū)組織小學(xué)入學(xué)意向填報(bào)工作，按照相關(guān)政策，2020年7月31日后新購房或戶籍從北京市其他區(qū)遷入西城區(qū)的，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)派位入學(xué)。

其中，擁有多家優(yōu)質(zhì)小學(xué)資源的德勝、月壇片區(qū)，在“731政策”后購買兩個(gè)片區(qū)學(xué)區(qū)房的家庭，在本片區(qū)內(nèi)已經(jīng)無學(xué)?？蛇x，并全部調(diào)劑志愿填報(bào)相鄰片區(qū)。

多校劃片政策嚴(yán)格執(zhí)行后，德勝以及月壇片區(qū)的學(xué)區(qū)房房價(jià)應(yīng)聲下跌。

“降價(jià)最多的房源是黃寺大街24號院的一套94.4平米的三居室，政策執(zhí)行后的成交價(jià)為1256萬，較此前同戶型1400萬的成交價(jià)便宜了100多萬，但該房源本身戶型也不占優(yōu)勢，窗戶前有遮擋，因此降價(jià)比較多?！鄙鲜龅聞倨瑓^(qū)中介人員透露。

其進(jìn)一步表示，同樣在德勝片區(qū)，新外大街6號院一套兩居室也下調(diào)了掛牌價(jià)?！斑@套兩居室同戶型的房子之前最高賣到了915萬，小區(qū)以前對口育翔小學(xué)，現(xiàn)在執(zhí)行多校劃片，掛牌價(jià)便宜了近40萬，而且業(yè)主著急出售，850萬-860萬左右就可以賣?！?/p>

不過，即使部分房源掛牌價(jià)下調(diào)幅度較大，成交量也很少。德勝片區(qū)另一家中介機(jī)構(gòu)二手房經(jīng)紀(jì)人對記者表示，“7月之前是成交的一個(gè)小高峰，政策執(zhí)行后，現(xiàn)在大家觀望的情緒比較濃，目前兩個(gè)片區(qū)掛牌的房源都不多，對于成交確實(shí)有影響?！?/p>

“現(xiàn)在選擇賣房的業(yè)主都是比較著急賣的，大部分是為了換房，所以掛牌價(jià)相對較低，也有一定的議價(jià)空間?！鄙鲜鼋?jīng)紀(jì)人補(bǔ)充道。

在記者實(shí)地調(diào)查過程中，月壇片區(qū)的一位中介人員告訴記者，“西便門外大街的一套40平米的一居室，之前同戶型賣760萬很快就能成交，現(xiàn)在掛牌價(jià)降了30萬，賣730萬，而且業(yè)主還能議價(jià)，至今還沒成交?！?/p>

部分買家臨時(shí)毀約

多位中介人員告訴記者，西城區(qū)嚴(yán)格落實(shí)多校劃片政策，對購房者的心理產(chǎn)生了較大沖擊，尤其是對政策嚴(yán)格執(zhí)行前剛簽約的客戶，其中有部分買家出現(xiàn)違約行為。

“多校劃片政策執(zhí)行后，有一些剛簽約的客戶，接受不了就去跟業(yè)主談，有的業(yè)主能理解，在原合同基礎(chǔ)上又降了20萬-30萬不等，我接觸到的最多有降40萬的。”上述月壇片區(qū)的中介人員說。

“有的業(yè)主愿意降價(jià)，也有業(yè)主不愿意降價(jià)，客戶考慮風(fēng)險(xiǎn)寧愿違約也不買了，業(yè)主就繼續(xù)掛牌?！鄙鲜鲋薪槿藛T表示，“目前德勝和月壇片區(qū)均出現(xiàn)了違約案例，其中德勝片區(qū)違約的情況比較多，因?yàn)檫`約成本比較高，我們盡量從中協(xié)調(diào)。”

郭毅認(rèn)為，德勝和月壇片區(qū)房價(jià)回調(diào)之后，應(yīng)該會逐漸進(jìn)入到企穩(wěn)的狀態(tài)。其表示，“從整體上來看，整個(gè)西城區(qū)的教育水平整體比較高，德勝和月壇片區(qū)的新購房家庭，雖然不能在本片區(qū)內(nèi)去入學(xué)，但會調(diào)劑到西城區(qū)的其他學(xué)區(qū)就學(xué)?！?/p>

值得關(guān)注的是，在德勝、月壇片區(qū)學(xué)區(qū)房價(jià)格松動的同時(shí)，西城其它片區(qū)價(jià)格卻有所抬頭。

多位中介人員表示，目前西城區(qū)廣內(nèi)、廣外的學(xué)區(qū)房價(jià)格以及成交量均有所上升，此外新街口片區(qū)比較好的小區(qū)價(jià)格接近14萬/平方米，與德勝、月壇片區(qū)的價(jià)位差距有所減少。

多地學(xué)區(qū)房迎監(jiān)管風(fēng)暴

4月30日，中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)。

克而瑞在相關(guān)報(bào)告中指出，上述會議首提“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”，標(biāo)志著打擊學(xué)區(qū)房炒作上升至新的高度。

在學(xué)區(qū)房被“點(diǎn)名”前后，今年多個(gè)城市發(fā)布政策并開展學(xué)區(qū)房整治以及管控，包括在多校劃片入學(xué)、生源均衡化、限制學(xué)區(qū)時(shí)限、排序入學(xué)、防范學(xué)區(qū)炒作等方面都有動作，以抑制學(xué)區(qū)房熱度。

其中西安、北京、無錫、廈門、南京等地，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)檢查是否存在以學(xué)區(qū)房名義宣傳推廣房源、以學(xué)區(qū)房名義炒作房價(jià)等問題。

深圳、廣州，成都、石家莊、重慶、海南等地則開展了“學(xué)區(qū)房”等虛假違法廣告專項(xiàng)整治工作，嚴(yán)厲打擊“學(xué)區(qū)房”等虛假違法廣告。

此外，今年部分城市還進(jìn)行了學(xué)區(qū)房政策方面的改革。例如，合肥實(shí)行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策；南昌的公辦小學(xué)招生，房產(chǎn)年限從3年逐步過渡到6年，學(xué)區(qū)生源認(rèn)定中突出“房產(chǎn)戶籍一致”的原則。

“學(xué)區(qū)房之所以成為政策的關(guān)注點(diǎn)，主要是因?yàn)閷W(xué)區(qū)與房產(chǎn)的掛鉤程度較高，有學(xué)區(qū)加持和沒有學(xué)區(qū)的房產(chǎn)在價(jià)格上有明顯的差異，一些開發(fā)商和中介常常在宣傳上以學(xué)區(qū)為噱頭，存在虛假宣傳的問題。而在行情升溫時(shí)，學(xué)區(qū)房價(jià)格上漲也是表現(xiàn)最為明顯的，這就給了投機(jī)行為一定的空間?！眱|翰智庫一位分析師指出。

上述分析師還表示，近年來，多地學(xué)區(qū)房出現(xiàn)過熱，社會對學(xué)區(qū)房改革的呼聲越來越高。今年部分城市逐步出臺了一些改革政策，削弱學(xué)區(qū)房與房產(chǎn)的掛鉤程度，預(yù)計(jì)未來學(xué)區(qū)改革將成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的著力點(diǎn)。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）