北京“最嚴(yán)學(xué)區(qū)房”政策，“雞娃爸媽”何去何從？

來源：智能家居時間：2021-04-30 16:20

最近，穩(wěn)居C位的電視劇《小舍得》頻上熱搜，引發(fā)人們熱議不斷?！昂⒆咏逃?、“學(xué)區(qū)房”等話題都與人們生活息息相關(guān)，引起強(qiáng)烈共鳴。不乏許多“雞娃爸媽”為孩子的教育愿意傾盡所有。

近期，各大城市出臺調(diào)控政策，打壓學(xué)區(qū)房跳漲的瘋狂局面。北京出臺了號稱“史上最嚴(yán)學(xué)區(qū)房”政策，有媒體評論，接下來大概率會有不少城市來“抄作業(yè)”。

亂象：學(xué)區(qū)房溢價嚴(yán)重，老破小萬人爭搶

“手握千萬，難買北京一套學(xué)區(qū)房？”學(xué)區(qū)房作為樓市硬通貨，一直是頂流般的存在。想必天價學(xué)區(qū)房的案例大家都耳熟能詳，西城區(qū)文昌胡同一個過道，創(chuàng)下了單價46萬/m2的記錄，不夸張地說，一個平米足以買下三四線城市一套房！天價學(xué)區(qū)房背后的支撐就是北京實(shí)驗二小名額，可直升北師大附中。

學(xué)區(qū)房跳漲的消息也屢現(xiàn)各大媒體頭條，海淀一套學(xué)區(qū)一夜跳漲40萬霸屏朋友圈！比父母年齡都老、充滿時代印記的老破小，能賣出天價。雞娃家長們?yōu)榱藢W(xué)區(qū)房也是拼盡全力，正是因為雞媽雞爸前仆后繼，學(xué)區(qū)房不愁沒人接盤，結(jié)果成了中產(chǎn)最大的泡沫。

學(xué)區(qū)房之所以能賣出天價，主要支撐點(diǎn)是背后附帶的頂級教育資源。正是因為房產(chǎn)與稀缺教育資源綁定，才造就了時代的特有產(chǎn)物——學(xué)區(qū)房。而國家主張房住不炒，就是讓房子回歸居住屬性，褪去金融屬性。

學(xué)區(qū)房遭重創(chuàng)，剎車跡象明顯

為了穩(wěn)樓市，給學(xué)區(qū)房降溫，4月22日，北京市住建委發(fā)文，堅決貫徹落實(shí)調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，重點(diǎn)提出了嚴(yán)禁學(xué)區(qū)房炒作，嚴(yán)查經(jīng)營貸進(jìn)入樓市，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

次日，東、西、海三大主流學(xué)區(qū)的教育招生考試中心發(fā)布《2021年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》，其中，東西城變動有限，以多校劃片為主。而海淀的政策被吐槽為“史上最狠”學(xué)區(qū)房政策。

海淀區(qū)《實(shí)施意見》細(xì)則：

1. 自2022年1月1日后，戶籍從外省市或本市其他區(qū)遷入海淀區(qū)的適齡兒童申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決。

2. 自2022年起，所有用于九年一貫制學(xué)校登記入學(xué)的住房，九年內(nèi)只提供一個入學(xué)學(xué)位（符合國家生育政策的除外）。

很直觀可以看出，六年一位變成九年一位，大大降低了學(xué)區(qū)房的流通價值。另外，混片學(xué)區(qū)制，電腦派位，降低了頂級學(xué)區(qū)房的價值，因為你花15萬/m2、20萬/m2買的學(xué)區(qū)房，和別人5萬/m2、8萬/m2買的房子混抽，最后可能上同一所學(xué)校。最狠的是1911變成2211，外地戶口以及非海淀區(qū)的外區(qū)戶口，在2022年1月1日以后遷入海淀，要進(jìn)行區(qū)域協(xié)調(diào)解決。

政策的出臺，學(xué)區(qū)房縮水可能性增加。由于北京規(guī)定當(dāng)年學(xué)區(qū)房落戶須在5月1日前，才能趕上入學(xué)申請，所以3、4月份一向都是購買學(xué)區(qū)房的小高峰。從今年數(shù)據(jù)看，近期北京學(xué)區(qū)房確實(shí)出現(xiàn)了一定“退燒”現(xiàn)象。從嚴(yán)調(diào)控政策下，學(xué)區(qū)房剎車跡象明顯。

學(xué)區(qū)房抗跌性 PK 法拍房抗跌性

海淀學(xué)區(qū)新政可簡單解讀為，海淀“鎖區(qū)”了。只有海淀戶籍的孩子，才能在海淀入學(xué)時多片劃區(qū)。即使是擁有海淀戶籍的孩子，初中轉(zhuǎn)學(xué)回海淀，也只能接受全區(qū)調(diào)劑。

而全區(qū)范圍內(nèi)調(diào)劑則意味著學(xué)區(qū)房要“失效”了，因為全區(qū)調(diào)劑的背后就是不確定性，由于海淀的學(xué)區(qū)本身分化嚴(yán)重，好的學(xué)區(qū)如中關(guān)村、萬柳，是教育高地。而西三旗、花園路等，表現(xiàn)平庸。全區(qū)調(diào)劑，大大增加了學(xué)區(qū)房的風(fēng)險性，這也讓湊上了父母養(yǎng)老錢的雞媽雞爸打了退堂鼓。

如果學(xué)區(qū)房最重要的學(xué)區(qū)屬性弱化了，舉重金購入天價學(xué)區(qū)房的家長，高位站崗的可能性增加，沒有了抗跌性的學(xué)區(qū)房將逐漸失去吸引力。在政策的重壓之下，越來越多的購房者開始調(diào)整買房策略向法拍房傾斜。

據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計，法拍房的競拍人數(shù)呈現(xiàn)遞增趨勢，第一季度共計5363人參拍，同比增長113.24%，平均8.02人爭搶1套法拍房，成交量連續(xù)4周突破50%大關(guān)。其中因?qū)W區(qū)房購置因素占比近六成。瀚海數(shù)據(jù)研究院高級數(shù)據(jù)分析師凌麗媛表示：“由于法拍房溢價空間大，保值、增值屬性強(qiáng)。一般成交價以低于市場價的20-30%，加之其政策紅利成為了大眾購房置業(yè)的優(yōu)選通道。”