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　　融資類和“名股實債”的房地產信托業(yè)務受到嚴格的監(jiān)管，在這種情況下，房地產信托產品的新增規(guī)模大幅下滑。

　　記者近日從用益金融信托研究院獲悉，集合信托發(fā)行、成立市場熱度下滑。

　　不過，從數(shù)量上看，標品信托的產品發(fā)行數(shù)量占比維持相對穩(wěn)定。其中，混合型投資產品的規(guī)模發(fā)行增長較為明顯。

　　另一方面，也可以看到，傳統(tǒng)業(yè)務的非標轉標正在逐步推進，在貸款類產品數(shù)量減少的同時，股權投資成為信托公司開展房地產業(yè)務的重要手段。

　　以股權類地產信托為例，風控抓手都包括哪些方面？現(xiàn)階段，投資者對這類產品的接受程度如何？

　　發(fā)行成立熱度下降

　　相關數(shù)據(jù)顯示，近期共有298款集合信托產品成立，環(huán)比減少22.19%；成立規(guī)模156.31億元，環(huán)比減少40.72%。

　　具體來看，投向金融領域的集合信托成立規(guī)模反彈回升，為94.41億元，環(huán)比增加54.77%。相比之下，房地產類信托產品的成立規(guī)模18.85億元，環(huán)比減少73.78%；基礎產業(yè)類信托產品的成立規(guī)模15.06億元，環(huán)比減少51.88%；工商企業(yè)類信托產品的成立規(guī)模28.00億元，環(huán)比減少72.17%。

　　此外，記者注意到，近期集合信托的發(fā)行規(guī)模亦有較為明顯的下滑。具體來看，共有34家信托公司發(fā)行集合信托產品296款，環(huán)比減少9.76%；發(fā)行規(guī)模357.96億元，環(huán)比減少13.94%。

　　用益金融信托研究院據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，近期標品信托發(fā)行108款，環(huán)比減少20.05%；發(fā)行規(guī)模132.33億元，環(huán)比增加2.95%。

　　其中，債券投資類產品75款，環(huán)比減少7.49%，發(fā)行規(guī)模77.35億元，環(huán)比增加6.56%；股票投資類產品13款，環(huán)比減少50.00%，發(fā)行規(guī)模17.97億元，環(huán)比減少50.24%。

　　用益信托研究員喻智告訴記者，從數(shù)量上看，近期標品信托的產品發(fā)行數(shù)量占比維持相對穩(wěn)定。其中，混合型投資產品的規(guī)模發(fā)行增長較為明顯。

　　記者了解到，進入2021年以來，信托行業(yè)的轉型加速，標品信托在集合信托產品市場的平均數(shù)量占比在四成以上，但隨著證券市場波動，發(fā)行數(shù)量占比也有較大的波動。

　　“一方面業(yè)務轉型壓力下，標品信托地位突出，另一方面市場波動對信托公司的產品投放及資金募集也有較為明顯的影響。”喻智進一步分析稱。

　　平均預期收益率維持下滑

　　相關數(shù)據(jù)顯示，近期成立的非標類集合信托產品平均預期年化收益率為6.81%，環(huán)比增加0.06個百分點；周平均期限為1.73年，環(huán)比減少0.54年。

　　用益金融信托研究院分析認為，集合信托產品的平均預期收益繼續(xù)保持下行的趨勢，產品期限保持在2年上下波動。

　　具體來看，各期限集合信托產品的平均預期收益率的走勢維持下滑趨勢，并出現(xiàn)加速下滑的跡象。

　　“目前看來，1-2年期產品的平均收益繼續(xù)領跑，非標類信托產品的平均預期年化收益保持在7%以上?！庇髦潜硎尽?/p>

　　除金融投向外，其他各投向領域的集合信托產品平均預期收益有所回升。

　　其中，工商企業(yè)類產品的平均收益上行明顯?！暗ど唐髽I(yè)產品發(fā)行成立數(shù)量相對較少，存在較大的偶然性；基礎產業(yè)類產品的平均收益表現(xiàn)更為穩(wěn)健?！庇髦潜硎尽?/p>

　　“房地產類產品的收益略有上升，受市場環(huán)境和監(jiān)管的影響，一方面不同房企之間的融資表現(xiàn)分化，另一方面產品融資類額度有限，疊加業(yè)務轉型的因素，展現(xiàn)出更大的波動性?！庇髦沁M一步指出。

　　地產業(yè)務模式變化

　　有信托行業(yè)人士告訴《國際金融報》記者，對房地產信托的收緊，也可以說是防止相關市場風險向金融機構蔓延，重點關注的業(yè)務是地產項目的前融和拿地問題，著力解決房地產企業(yè)的高杠桿問題。

　　該人士補充稱，因此可以看到，融資類和“名股實債”的房地產信托業(yè)務受到嚴格的監(jiān)管，在這種情況下，房地產信托產品的新增規(guī)模大幅下滑。

　　事實上，對于地產業(yè)務，也有信托公司在轉變、創(chuàng)新業(yè)務模式，比如通過股權投資類產品與房企共擔風險，同時通過資產證券化業(yè)務布局存量房地產項目的資產盤活。

　　記者注意到，從近期成立的股權投資類房地產信托來看，同時存在土地抵押和股權質押這類強增信措施的有9款。

　　有觀點認為，這樣的風控強度與傳統(tǒng)非標融資類產品相比有增無減，此外，業(yè)績對賭以及股權回購也成為常見的風控手段。

　　金樂函數(shù)信托分析師廖鶴凱在接受《國際金融報》記者采訪時表示，股權類地產信托的風控抓手和非標融資類業(yè)務有很大不同，不論是之前的假股真?zhèn)€是真股權投資，一般同等交易對手情況下的風險系數(shù)都會比非標融資類高。

　　另有不愿具名的行業(yè)觀察人士告訴記者，相比過往的非標融資業(yè)務，股權類地產信托在風控能力方面無疑對信托公司提出了更高的要求。

　　“投資者在購買股權類地產信托產品的時候，需要更多地關注所投項目本身的區(qū)域情況、項目性質、未來預期情況、交易對手情況、項目現(xiàn)金流預測、項目當下和后續(xù)的貸款情況?！绷晰Q凱告訴記者，在房地產被政策持續(xù)收緊的預期下，目前股權類地產信托的接受程度對比之前也有萎縮的趨勢。

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