??“倘若這兩幅地塊新的用途在商業(yè)上具有吸引力，我們也可能會參與拍地?！?月13日，瑞安房地產(chǎn)有限公司（00272.HK 以下簡稱“瑞安房地產(chǎn)”）方面對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??該公司回應(yīng)的是4天前發(fā)生的一筆交易。7月9日，瑞安房地產(chǎn)的兩個子公司同意向佛山市禪城區(qū)土地儲備中心交還兩個地塊，總現(xiàn)金補(bǔ)償為26.53億元。

??2007年，瑞安房地產(chǎn)以75.1億元的價(jià)格競得了總建筑面積150萬平方米的佛山嶺南天地項(xiàng)目，這是當(dāng)時(shí)廣東規(guī)模最大的舊城改造項(xiàng)目。此次退回的兩塊地屬該項(xiàng)目的未開發(fā)地塊，原計(jì)劃是要建設(shè)兩棟超高層辦公樓，但拿地14年至今未動工。有研究數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年佛山甲級寫字樓的空置率高達(dá)43.8%。

??廣東房地產(chǎn)專家鄧浩志認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)上算賬，原方案對買賣雙方都不利，退地是正確選擇。對開發(fā)商而言，以目前市場行情預(yù)判，這兩個地標(biāo)項(xiàng)目建起來后十之八九是虧損的，對地方政府來說，若將地塊更改為住宅用途重新出讓，也能有更高收益。

??拿地14年未動工

??一朝退回

??在公告中，瑞安房地產(chǎn)透露，退回的7號、8號土地是2007年11月收購的，當(dāng)時(shí)計(jì)劃用于辦公及商業(yè)發(fā)展，由于地下設(shè)施管道因種種原因延遲拆除，導(dǎo)致土地至今未開發(fā)。因此，這兩塊地在2020年分別錄得了1.93億元、1.82億元的凈虧損。

??7號土地總占地面積約為8109.35平方米，所獲補(bǔ)償金額約為11.11億元，8號土地的占地面積為16385平方米，補(bǔ)償金額約為15.42億元。兩塊地的總補(bǔ)償金額為26.53億元，比24.5億元的賬面凈值高出了約2億元。瑞安房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)，為了配合佛山市政府對這兩幅地塊的重新規(guī)劃，公司同意將該兩幅地塊交還土地儲備中心，這符合公司提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、提升資金效益的輕資產(chǎn)策略，不會因該交易產(chǎn)生重大收益或虧損。

??據(jù)了解，將地塊收回后，佛山市政府打算重新調(diào)整土地用途，再度公開出讓，瑞安房地產(chǎn)也表達(dá)了參與拍賣的可能性。由此可見，退地的一部分考量應(yīng)該是與地塊原本的用途有關(guān)。公開消息顯示，這兩塊地此前是規(guī)劃為地標(biāo)建筑，計(jì)劃建設(shè)兩棟高度分別為260米、420米的辦公樓，超過佛山市已落成寫字樓的高度。

??佛山雖為廣東的制造業(yè)重鎮(zhèn)，但甲級寫字樓的需求量與一線城市還是有較大差距。鄧浩志表示，佛山在大商貿(mào)、大金融、大地產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)占比并不高，造成了其對商務(wù)辦公物業(yè)需求總量以及形態(tài)上與一線城市的不同，就高端辦公需求而言，與臨近的廣州更是差了一個量級，因此導(dǎo)致了大量優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)被閑置。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2020上半年佛山寫字樓市場報(bào)告》，2020年上半年佛山甲級寫字樓市場凈吸納量約3.2萬平方米，同比大跌55.3%，空置率43.8%，在全國主要城市中排名靠前。

??瑞安房地產(chǎn)也在年報(bào)中披露了2020年嶺南天地項(xiàng)目相關(guān)的公允值變動情況。其中，佛山第B號、C號地塊指的便是7號、8號土地，可供出租面積共37.4萬平方米，年末賬面值24.5億元，同比降低了14.9%，即估值減少了3.66億元。

??在鄧浩志看來，若瑞安房地產(chǎn)繼續(xù)選擇蓋地標(biāo)，建設(shè)投入資金巨大不說，后期還有高昂的維護(hù)費(fèi)用，還需要為招商引資頭痛。以目前市場行情預(yù)判，這兩個地標(biāo)項(xiàng)目十之八九是虧損的。瑞安房地產(chǎn)的投資者也認(rèn)為退地是明智之舉，有投資者表示，以5004.45元/平方米的樓面地價(jià)、37.4萬平方米的建筑面積計(jì)算，這兩塊地的拿地成本約為18.7億元，算上十幾年的資金成本，估計(jì)是一筆虧本買賣，但考慮到若繼續(xù)持有，未來還要巨額資金投入，及時(shí)止損也算利好。

??減倉大灣區(qū)

??加碼長三角

??據(jù)瑞安房地產(chǎn)方面介紹，截至目前，嶺南天地已建成總建筑面積約38萬平方米的住宅。最新一期住宅怡廷自2019年底起推出預(yù)售，至2020年底，逾95%已簽訂買賣合約。該項(xiàng)目還有2.8萬平方米住宅、23.7萬平方米商業(yè)物業(yè)待日后發(fā)展。這意味著，經(jīng)過14年的發(fā)展，這個建筑面積高達(dá)150萬平方米的巨無霸舊改項(xiàng)目已經(jīng)接近開發(fā)尾聲。截至目前，該公司仍只專注于嶺南天地這一個項(xiàng)目，并未在粵港澳大灣區(qū)增加新項(xiàng)目儲備。

??對于此次退地，瑞安房地產(chǎn)并不想被外界解讀為退出粵港澳大灣區(qū)。該公司相關(guān)人士表示：“我們會繼續(xù)開發(fā)嶺南天地待開發(fā)的物業(yè)，公司深耕佛山多年，若有進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會，會積極考慮參與大灣區(qū)的發(fā)展?！?/p>

??話雖如此，從目前瑞安房地產(chǎn)的資源儲備情況來看，發(fā)展重心偏向長三角已是明顯的趨勢。截至2020年底，該公司共持有11個發(fā)展項(xiàng)目，分布于上海、武漢、佛山及重慶這4個城市，佛山無疑是其中城市能級最低的。在其56.2萬平方米的可售住宅物業(yè)建筑面積中，上海就占了34.4萬平方米，佛山只有2800平方米。

??2020年，瑞安房地產(chǎn)的合約銷售額為211.84億元，同比增長了69%，增幅主要來自于上海及武漢的項(xiàng)目。其中，僅是上海的項(xiàng)目就貢獻(xiàn)了約154.8億元銷售額。

??瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在今年3月份的業(yè)績會上表示，會考慮投資粵港澳大灣區(qū)，目前在做很多的研究，將來會有機(jī)會，武漢也十分看好，但公司重點(diǎn)還是會在上海。該公司其他管理層透露，2020年上海幾個項(xiàng)目的銷售都取得了非常好的業(yè)績，寫字樓方面雖然短期內(nèi)有一定下行壓力，但長遠(yuǎn)而言，也看好上海的寫字樓市場。

??在新增投資上，瑞安房地產(chǎn)2020年的主要精力也是放到了長三角。2020年5月底，該公司以21億元的代價(jià)購入了上海青浦區(qū)蟠龍鎮(zhèn)4幅土地80%的權(quán)益，年內(nèi)還與國際基金高富諾聯(lián)合收購了南京地標(biāo)綜合物業(yè)――南京國際金融中心，雙方各占50%的股權(quán)。

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