??物企風口到底還能存續(xù)多久，一直在討論卻始終沒有定論，不過可以肯定的是，奔赴上市的物企數(shù)量還在不斷增加。

??即使在港交所提高上市門檻，物企估值在擠泡沫，仍未減緩地產(chǎn)分拆物業(yè)上市的熱情。

??7月8日，隨著田明敲響那面代表朗詩綠生活上市的銅鑼，正式進入交易市場（A股+H股）的物企已經(jīng)來到50家。不過還有27家物企排隊等待，其中有第三方物企，但更多的是從房企中分拆出來的物業(yè)公司。

??甚至于有些地產(chǎn)公司還未上市，卻搶先一步將物業(yè)推入了資本市場。隨著地產(chǎn)行業(yè)融資條件愈加收緊，這樣的情況在逐漸增多。就目前排隊物企而言，有7家物企的地產(chǎn)母公司尚未進入資本市場。

??趁著風口，物企被推到臺前，但這背后，地產(chǎn)母公司所籌謀的不僅僅只是“跟風”，還有更多的計算。減緩地產(chǎn)的融資、債務(wù)壓力，讓“二代”掌管地產(chǎn)前先練練手，或是吃物業(yè)上市紅利來“反哺”地產(chǎn)。

??13家物業(yè)先于地產(chǎn)上市

??先于地產(chǎn)上市的物企隊伍正在壯大。

??這部分物企受限于地產(chǎn)公司的實力，規(guī)模并不出彩，依靠母公司輸送的面積增長也不穩(wěn)定。不過即使這樣，其對于母公司的依賴也不低。

??據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，已經(jīng)上市和遞表的物企中，共有13家物企關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)公司還未上市。

??物企跳過地產(chǎn)先上市，正在成為一種新的趨勢。截至發(fā)稿，已經(jīng)上市的50家物企中有6家的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)沒有上市，而正在排隊的27家物企中，沒有上市的地產(chǎn)公司已經(jīng)達到7家，地產(chǎn)未上市比例有所增大。

??先于地產(chǎn)公司上市的13家物企，有不少項目來自母公司的輸送，但是相較而言，地產(chǎn)對于物業(yè)規(guī)模和增速的提振較小。截至去年底，12家物企（特發(fā)服務(wù)無數(shù)據(jù)）的平均在管面積約為1960萬方，有四家物企的規(guī)模尚未突破千萬。同期，其平均規(guī)模增速也較低，約為37.9%，不過來自關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司平均規(guī)模卻不低，達到68%，最高超過九成。

??上市較早的和泓服務(wù)，算是這“先鋒隊”中第一個“吃螃蟹”的人。去年，其規(guī)模增速最快，達到118.2%。其中有很大部分的面積來自第三方的增拓，去年來自第三方地產(chǎn)開發(fā)商的訂約建筑面積占比為57.5%，較2019年的35.3%增加22.2個百分點。

??而在快速增拓的背后，也付出了不小的代價，實控人劉江多次配股融資，一年內(nèi)股份稀釋20%。

??相比和泓服務(wù)的高速增長，其他物企的增速則主要集中在5%-50%之間。不過，這其中也有例外，規(guī)模增速不到10%的俊發(fā)七彩服務(wù)和融匯悅生活，新近遞表對地產(chǎn)的依賴度較高。樂居財經(jīng)了解到，二者的地產(chǎn)輸送的面積占比分別為89.5%、98.2%。

??惡性循環(huán)

??將物業(yè)先送上市，或許也是部分地產(chǎn)公司的無奈之舉。有些地產(chǎn)公司多次沖刺資本市場無果，而又逢物業(yè)受到資本青睞，所幸跳過地產(chǎn)率先分拆物業(yè)上市，從而減輕地產(chǎn)的債務(wù)壓力。

??不過，這也會形成一個惡性循環(huán)。資本市場看重出身，地產(chǎn)實力不足不予上市，其對應(yīng)的物業(yè)在比拼背景時或許也會稍遜一籌，進而造成地產(chǎn)助力物企較少，而物企“反哺”也不多。

??樂居財經(jīng)統(tǒng)計了解，率先分拆物企上市的地產(chǎn)公司，其或多或少都有過股權(quán)出質(zhì)的情況。13家地產(chǎn)公司中，海倫堡的歷史出質(zhì)股權(quán)次數(shù)最多，高達66次，其次為和泓置地集團與卓越地產(chǎn)，歷史出質(zhì)股權(quán)為30次。

??股權(quán)或抵押給銀行，或抵押給其他公司，總之想方設(shè)法在籌措資金。海倫堡地產(chǎn)在積極謀上市，不過兩度遞交招股未過。地產(chǎn)的重資產(chǎn)特點讓企業(yè)承受著較大的資金壓力，隨著地產(chǎn)融資渠道的收緊，中小房企的處境越發(fā)困難。而這也在一定程度上限制了房企的拿地速度。

??隨著22城第一輪土拍的結(jié)束，房企上半年的拿地也告一段落。此次土拍，有300多家企業(yè)參與了795宗土地的競拍。上述13家地產(chǎn)公司中，僅有三家的身影出現(xiàn)在拿地名單中。分別是卓越地產(chǎn)拿地7宗，新希望地產(chǎn)拿地3宗，以及海倫堡拿地2宗。

??拿地速度放緩，其土儲建面也將受到影響。據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，截至去年底，卓越地產(chǎn)、康橋集團、海倫堡、俊發(fā)地產(chǎn)的土儲分別為1634.4萬方、1652.9萬方、2451.1萬方、1665.2萬方，排在土儲TOOP100的40-60位之間。榜單最后一位面積為579萬方，其他地產(chǎn)的土儲或許還未達到這個數(shù)字。

??市值、估值遇冷

??不同于上市前的模糊狀態(tài)，邁入資本市場的物企要將規(guī)模、業(yè)績等一些列數(shù)據(jù)曝于大眾的視野之下。數(shù)據(jù)攤開，資本看中的往往是物企持續(xù)增長的“長跑能力”，而非短時的爆發(fā)。

??基于這樣的原因，有著穩(wěn)定項目來源的物企可謂有著天然的優(yōu)勢。然而，由于這些未上市的地產(chǎn)公司本身能夠幫襯的資源有限，物業(yè)公司對資本的吸引力大打折扣。

??已經(jīng)上市的6家物業(yè)公司，首日收盤的價格都較開盤時略走高。不過其整體股價一直偏低，以至于市值和估值未能迎來強勢增長。

??目前，上述物企的市值大多集中于20-50億港元區(qū)間，最高的卓越商企服務(wù)市值約為93.28億港元，而最低的燁星集團則只有2.68億港元。

??其市盈率水平也不高，大約處于腰部位置，低于頭部物企，但又高于估值較低的第三方物企。估值最高的星盛商業(yè)達到35.19倍，其次為和泓服務(wù)、特發(fā)服務(wù)的34.58倍、32.11倍。

??這三家物企之能夠居于偏高位置，或得益于自身的發(fā)展定位。比如星盛商業(yè)主攻“純商業(yè)”賽道，而特發(fā)服務(wù)背靠大樹，在公建、市政項目上有著獨特優(yōu)勢。

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