話企｜上市物企“新兵”京城佳業(yè) 成色幾何？

來源：智能家居時(shí)間：2021-11-15 11:00

沉寂了許久的物企敲鐘聲，再次響起。

時(shí)隔3個(gè)月，在港交所物業(yè)企業(yè)招股書接連失效、數(shù)家物企IPO進(jìn)程因被收購而中斷的背景下，京城佳業(yè)順利通過港交所聆訊，登陸資本市場。

據(jù)悉，京城佳業(yè)(HK:02210)于2021年5月10日赴港遞交了招股書，5個(gè)月后通過了交易所聆訊，11月10日正式掛牌交易。

上市首日，京城佳業(yè)以發(fā)行價(jià)8.28港元/股平開，午盤跌幅擴(kuò)大，跌幅一度達(dá)4.59%，最終以8.26港元/股收盤，跌幅0.24%。11月11日、12日，其跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，12日股價(jià)一度跌停，最低6.66港元/股，截止11月12日收盤，報(bào)收7港元/股，下跌5.41%，總市值10.27億港元。

“胡同物業(yè)”、“京城首家市屬物企”等獨(dú)有標(biāo)簽和相對高效的IPO速度，讓京城佳業(yè)迅速成為焦點(diǎn)，但資本市場平淡的表現(xiàn)，又讓人們開始審視，這家企業(yè)究竟成色幾何？

底色幾何？

與百強(qiáng)物企的平均在管面積相比，京城佳業(yè)的規(guī)模算是典型的中小物企。

招股書顯示，截至今年5月31日，京城佳業(yè)物業(yè)簽約建筑面積約3230萬平方米，在管建筑面積約3050萬平方米。而據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，目前百強(qiáng)物企管理面積均值達(dá)4278.83萬平方米，京城佳業(yè)顯然未達(dá)均值，若與碧桂園服務(wù)等行業(yè)龍頭相比，其在管面積更是僅為龍頭企業(yè)的1/6。

此外，京城佳業(yè)的在管面積復(fù)合增長率亦遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

2018-2020年，京城佳業(yè)在管面積的三年復(fù)合增長率僅為6.2%。而據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的平均在管建筑面積由2016年的2730萬平方米增至2020年的4880萬平方米，復(fù)合年增長率為15.7%。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，2018-2020年企業(yè)的凈利率分別為4.5%、4.9%、6.3%，毛利率分別為20.8%、19.8%、20.8%，但根據(jù)同花順(300033,股吧)數(shù)據(jù)顯示，2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%，凈利率大部分位于10%~20%，京城佳業(yè)的利潤率和毛利率均處于較低水平。

值得注意的是，京城佳業(yè)的業(yè)務(wù)服務(wù)范疇除傳統(tǒng)的住宅物業(yè)、商務(wù)物業(yè)外，還有不少集中于公共物業(yè)服務(wù)上，涉及軍政、外交、基建、教育、醫(yī)療、文物等特殊類型物業(yè)，其中具有代表性的包括國家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、國家體育場（鳥巢）、地壇醫(yī)院、史家胡同等物業(yè)項(xiàng)目。

在這些特殊物業(yè)服務(wù)中， “胡同物業(yè)”也是其標(biāo)簽之一。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，京城佳業(yè)胡同物業(yè)共管理319條胡同，在管胡同面積約614萬平方米，2020年合同經(jīng)營額7000萬元，在北京胡同物管市場占比超30%。

但據(jù)招股書顯示，其住宅類物業(yè)項(xiàng)目仍舊占比最高，截止2018年至2021年前五個(gè)月，企業(yè)住宅物業(yè)的在管面積為2143.8萬平方米，同比增長9.6%，貢獻(xiàn)70.2%的面積，相比之下，商業(yè)物業(yè)在管面積占比最小，為115.9萬平方米，同比增長1.3%；公共及其他物業(yè)在管面積占比約在25%左右。

背靠大樹利弊參半

繼7月份隨著康橋悅生活成功登陸港交所后，物企上市消息便銷聲匿跡，在此之前，中駿商管、朗詩綠色、領(lǐng)悅服務(wù)等6家物管企業(yè)相繼登陸港交所，也不乏中梁百悅智佳服務(wù)、東原仁知服務(wù)、明宇商服等招股書接連失效。

目前在港交所排隊(duì)等待上市的物企數(shù)量為18家，其中包括中南物業(yè)、中梁物業(yè)以及海倫堡物業(yè)等數(shù)家更早遞表的物企。

在眾物企紛紛排隊(duì)上市，甚至多家物企多輪申請失效的前提下甚至多家物企多輪申請失效的背景下，而這家并不格外出色的京城佳業(yè)物業(yè)卻率先完成了IPO進(jìn)程，讓人不禁想問，京城佳業(yè)有何不同？

公開資料顯示，京城佳業(yè)在2020年12月發(fā)起創(chuàng)立，由北京城建(600266,股吧)、北京住總集團(tuán)以及北京天街集團(tuán)共同出資，分別以城承物業(yè)、重慶物業(yè)、城建置業(yè)、北宇物業(yè)4家不同物業(yè)公司重組建立而成，并以該共同實(shí)體的形式登陸港股市場，實(shí)控人為北京城建集團(tuán)。

不同于以往國企分拆物業(yè)上市，京城佳業(yè)目前唯一一家沒有通過在境外發(fā)行股份來間接或直接持股物業(yè)上市公司的企業(yè)，可以說是“根正苗紅”的國有企業(yè)，隨即京城佳業(yè)也被貼上了北京市首家市屬上市物業(yè)企業(yè)、第一家省級國有物管上市公司的標(biāo)簽。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，在地產(chǎn)行情下滑的市場環(huán)境下，資本對于風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度顯得格外保守，而國資背景或許就是那一顆定心丸，被期待能更好地規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

而這棵國資“大樹”還在為其貢獻(xiàn)著近6成的在管面積以及超6成的物業(yè)管理服務(wù)收入。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，企業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的在管面積占比分別為64.3%、62.9%、61.7%。截至2021年5月末，其來自北京城建及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)總在管面積1830萬平方米，占同期總在管面積的59.8%，占比雖有所下降，但仍有將近六成。

而2018年至2020年，企業(yè)來自關(guān)聯(lián)方所開發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入分別占對應(yīng)期間物業(yè)管理服務(wù)總收入的69.8%、64.6%、65.4%。截至5月末，這一占比達(dá)69.3%。

從數(shù)據(jù)中不難看出，京城佳業(yè)對于母公司的依賴度。然而這樣的依賴，卻也讓京城佳業(yè)的發(fā)展裹挾著“利弊”兩面。

招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2018年—2021年5月31日止五個(gè)月，北京城建集團(tuán)及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司所開發(fā)的住宅物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)分別為每月每平方米人民幣2.1元、2.1元、2.2元和2.3元。

而同期，非北京城建集團(tuán)或其合營企業(yè)或聯(lián)營公司所開發(fā)的住宅物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)分別為每月每平方米人民幣2.9元、2.8元、3.0元和2.7元。

對此，京城佳業(yè)方面表示，造成該差異的原因之一是北京城建集團(tuán)及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司所擁有的若干住宅物業(yè)，經(jīng)濟(jì)適用房等房屋物業(yè)受到價(jià)格管制，以履行國有企業(yè)的若干社會(huì)責(zé)任。

此外，據(jù)聆訊資料顯示，京城佳業(yè)近三年簽約面積增長緩慢，且出現(xiàn)了不增反降的情況，2018年至2020年，企業(yè)簽約面積分別為，2870.8、3132.8、3095.9萬平方米，截止2021年5月31日，這一數(shù)據(jù)為3232.6萬平方米；其中來自城建的簽約面積分別為1864.1、1929.7、1900.5，截止2021年5月31日，這一數(shù)據(jù)為2000.7萬平方米。

對此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，在地產(chǎn)下行的背景下，背靠關(guān)聯(lián)方的穩(wěn)定性能為京城佳業(yè)提供有效支撐，但也能看到企業(yè)仍缺乏未來盈利增長的保障。如何進(jìn)一步加強(qiáng)第三方市場拓展，為企業(yè)提供更多收購標(biāo)的，創(chuàng)造擴(kuò)張機(jī)會(huì)，是京城佳業(yè)接下來必須認(rèn)真思考的問題。

（責(zé)任編輯： HN666）