??2011年開發(fā)、2015年開業(yè)、2018年閉店、2020年重啟。沈陽豫瓏城自開發(fā)到如今走過的十年，可以簡單用這幾個時間點概括。

??曾經(jīng)，這是一個郭廣昌寄予了深厚期望的商業(yè)項目。

??2015年，受盡電商擠迫的實體商業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型。郭廣昌在沈陽豫瓏城開業(yè)慶典上，說它是復(fù)星打造全新“蜂巢城市”的首個正式開業(yè)產(chǎn)品，是復(fù)星主動轉(zhuǎn)型的“試驗田”。

??通過此項目的新嘗試和實踐，復(fù)星寄希望于將豫瓏城的模式拓展到全國更多的地方。

??但顯然，這個項目沒能按照郭廣昌所劃的既定路線走。開業(yè)后便持續(xù)虧損，到2018年停業(yè)進入改造階段，它僅走過了三年。

??此前，有投資者提出，項目是否將“虧光凈資產(chǎn)，開始資不抵債”。公司高管層倒很坦誠，他說，商業(yè)項目確實需要培育期，對該項目的現(xiàn)狀管理層非常重視，實施了一系列經(jīng)營管理提高辦法，希望能盡快看到效果。

??調(diào)整已然開始。方式之一，是找來母公司豫園股份的“輸血”。據(jù)了解，該項目近日已從豫園股份的間接附屬公司，變?yōu)榱酥苯映止晒荆纱双@得了豫園股份的大額注資。

??然而，“輸血”畢竟只能解一時的燃眉之急。

??母公司注資“救急”

??6月30日，沈陽豫園商城置業(yè)有限公司（以下簡稱“沈陽豫園置業(yè)”）的投資方出現(xiàn)變更。當中，上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“上海豫園房地產(chǎn)”）對沈陽豫園置業(yè)的持股比例從100%下降至45.42%。

??新增引入上海豫園旅游商城（集團）股份有限公司（以下簡稱“豫園股份”）作為股東方。變更完成后，沈陽豫園置業(yè)由豫園股份和上海豫園房地產(chǎn)分別持股54.58%、45.42%。

??上海豫園房地產(chǎn)實際也是豫園股份旗下公司，由后者直接持股100%。僅由此看，這起變更似乎并無異常，豫園股份對沈陽豫園置業(yè)的持股只不過是從間接持股變?yōu)榱酥苯映止?，但最終實際控制的仍是豫園股份。

??然而，不僅僅是股權(quán)結(jié)構(gòu)的這層關(guān)系，同一時間，沈陽豫園置業(yè)的注冊資本也出現(xiàn)了激增，從原先的8.5億元增加120%至18.71億元。其市場主體類型也由“有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)”變更為“其他有限責任公司”。

??一系列的變更之下，不由得讓人產(chǎn)生懷疑。資料顯示，沈陽豫園置業(yè)成立于2011年12月，目前注冊資本18.71億元，法人代表為茅向華。經(jīng)營范圍包括：普通房地產(chǎn)開發(fā)，自有房屋租售，食品、日用百貨等。該公司正是沈陽豫瓏城項目（現(xiàn)已更名為“中街-盛京龍城”）的開發(fā)公司。

??沈陽豫瓏城項目曾被郭廣昌寄予過極大期望。2011年，豫園商城（豫園股份的原稱）以總投資額18.9億元，投資開發(fā)了該項目。四年后的2015年12月，沈陽豫瓏城開業(yè)。當時項目占地面積3.23萬平米，建筑面積16.5萬平米。

??項目集商業(yè)、旅游、文化為一體，借助上海豫園商城特色商業(yè)文化資源，并深挖沈陽當?shù)貍鹘y(tǒng)文化打造而成。被譽為是匯華夏古今特色于一體的商旅文項目，在當時引起廣泛關(guān)注。

??從郭廣昌當時的站臺講話中，也可見項目的定位非同一般。

??在當時受盡電商擠迫的實體商業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型的大環(huán)境下，他將沈陽豫瓏城看作是復(fù)星主動轉(zhuǎn)型，打造全新“蜂巢城市”的首個正式開業(yè)的產(chǎn)品。誓要將項目打造成為“沈陽的名片”。并寄希望于，通過該項目未來將豫瓏城的模式拓展到全國更多的地方。

??郭廣昌的愿景落了空。

??“商旅文”算盤

??自2018年7月與復(fù)星的重組完成后，豫園股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)有增無減。

??2020年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入440.51億元，同比僅微增0.27%。當中，產(chǎn)業(yè)運營252.93億元、商業(yè)綜合運營與物業(yè)綜合服務(wù)15.82億元，物業(yè)開發(fā)與銷售171.75億元。公司房地產(chǎn)收入占比38.99%，毛利率30.06%，成為重要利潤來源。

??投入仍在持續(xù)加碼。過去一年，豫園股份投入土地價款合計143.18億元，在上海、蘇州、長沙、南京、昆明、杭州、西安及天津等地拿下8宗土地，新增有待開發(fā)土地面積260.73萬平方米。

??去年7月，該公司還完成對關(guān)聯(lián)方策源股份的要約收購，強化了旗下地產(chǎn)項目在前期評估、產(chǎn)品定位、廣告策劃、銷售退出、商辦類物業(yè)運營等方面的實力，與地產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)進一步增強。

??事實上，早在與復(fù)星重組以前，“商旅文”模式一直是豫園股份所強調(diào)的部分。近些年來，其投資性房地產(chǎn)在大量開發(fā)和頻繁的收并購中不斷增長。

??2015年，也就是沈陽豫瓏城開業(yè)那年，豫園商城以9.5億元價格收購了日本星野Resort Tomamu 公司100%股權(quán)，從而拓展了北海道Tomamu滑雪場度假村的旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)；同年，豫園商城整合豫園商圈資源，投資67億元計劃開發(fā)上海豫泰確誠商業(yè)廣場，也即后來的豫園商城二期。

??而在去年9月，豫園股份還擬收購澄江益邦100%股權(quán)。后者擁有云南省玉溪市澄江市仙湖山水國際休閑旅游度假園項目開發(fā)權(quán)。“商旅文”模式進一步擴張。

??數(shù)據(jù)顯示，隨著該公司外延式并購以及完工物業(yè)增加，其物業(yè)租賃與管理業(yè)務(wù)收入有持續(xù)增長。特別在2020年，因收購策源股份增加了地產(chǎn)服務(wù)收入，豫園股份商業(yè)與物業(yè)綜合服務(wù)收入大幅增長77.68%至10.86億元。

??但商業(yè)項目開發(fā)周期長、沉淀資金大，對豫園股份而言也同時意味著困難的存在。據(jù)了解，除了開業(yè)不到三年即重新停業(yè)改造的沈陽豫瓏城，豫園股份早在2015年擬投資的豫園商城二期至今仍未開工。

??除此之外，豫園股份截至2020年已出租物業(yè)包括中街-盛京龍城、天津湖濱廣場、泉州星光耀萬達廣場、安康天貿(mào)城、臺州星光耀廣場、蘇州星光耀廣場、真如星光耀廣場7個，總可出租面積50.87萬平方米。當中，除了泉州星光耀萬達廣場達100%出租率，其余項目均不足90%，一些項目甚至僅有70%左右的出租率。

??數(shù)據(jù)顯示，豫園股份2020年利潤總額52.74億元，同比減少2.90%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤24.68億元，同比減少9.51%。期間，經(jīng)營性現(xiàn)金流為-9.55億元，同比下降127.76%；投資活動現(xiàn)金流-50.07億元，下降38.12%。此外，其資產(chǎn)負債率卻進一步增長至64.31%。

??豫園股份面臨的壓力顯然不小。

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