??又一座城市結(jié)束首輪集中供地。

??6月3日，隨著聯(lián)家以單價(jià)103萬元/畝競得合肥瑤海區(qū)YH202104號地塊，合肥首批集中供地落下帷幕，14宗地塊全部出讓，共計(jì)土地出讓金164億元。其中，12宗住宅用地中全部地塊到達(dá)最高限價(jià)，11宗地塊溢價(jià)率超25%，8宗地塊觸頂搖號。

??從拍賣情況來看，此次合肥集中供地超60家房企參與，除了偉星、文一、徽創(chuàng)、通和、佳源等本土房企外，還有正榮、禹洲、世茂、建發(fā)等閩系企業(yè)，碧桂園、萬科、中海等頭部房企也現(xiàn)身。外來房企在本次集中供地中拔得頭籌。出讓的12宗地塊中， 本土房企、閩系房企、浙系房企、粵系房企競得地塊數(shù)量分別為5宗、4宗、2宗、1宗。

??“從成交結(jié)果看，實(shí)際上形成閩系企業(yè)與本土企業(yè)瓜分住宅用地現(xiàn)象。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

??克而瑞安徽區(qū)域首席分析師葉乾華在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，合肥作為近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展明星城市，在宏觀層面上得到品牌房企關(guān)注是必然的。雖然多數(shù)房企在合肥長期面臨利潤率不足問題，但也有部分房企享受到了城市發(fā)展而產(chǎn)生的利潤價(jià)值。對于大多數(shù)未進(jìn)入房企來說，合肥是全國布局的一顆重要棋子，需要提早布局提前鎖定城市發(fā)展紅利。

??中小房企搶地

??對于張銘（化名）而言，參與這次集中供地主要是拼運(yùn)氣。

??張銘所在企業(yè)參與了這次合肥集中供地，一共報(bào)名了4宗地塊，其中2宗地塊觸頂搖號。

??為了這場集中供地他們準(zhǔn)備了2個多月，但最后還是一無所獲。對于這個結(jié)果張銘并不感到意外，“報(bào)名企業(yè)太多了?！?/p>

??不同于之前競拍方式，這次合肥土地拍賣方式調(diào)整為“最高限價(jià)+競配建租賃住房面積+搖號”。其中，轉(zhuǎn)競配建的租賃住房（毛坯）政府回購，專項(xiàng)用于租賃住房。

??在這次合肥集中供地中，共有超60家房企參與。同時(shí)，成交的12宗地塊全部到達(dá)最高限價(jià)，其中8宗地塊觸頂搖號，4宗地塊競配建租賃住房面積，激勵程度可見一斑。

??以濱湖科學(xué)城BK202102地塊為例。該宗地塊在競拍時(shí)，6分鐘內(nèi)到達(dá)地價(jià)最高上限，1分鐘內(nèi)到達(dá)配建租賃住房計(jì)容建筑面積上限。在搖號階段，參與競拍的43家企業(yè)無一人放棄。

??最終，建發(fā)以居住單價(jià)2280萬元/畝競得濱湖科學(xué)城BK202102號地塊，總價(jià)192304萬元，競配建租賃面積達(dá)33800平方米，住宅樓面價(jià)13679.99元/平方米，溢價(jià)率25.27%。該地塊商品住宅（毛坯）平均備案價(jià)格25380元/平方米。

??在濱湖科學(xué)城BK202103號地塊競拍中，正榮似乎對該地塊勢在必得。在與其他參拍企業(yè)競拍時(shí)，正榮將該地塊叫到了最高限價(jià)，在競配建租賃面積時(shí)，也是正榮競到了最高限制。但在最后搖號階段，聯(lián)發(fā)以總價(jià)27.98億元競得該地塊。

??在這場集中供地中，中駿無疑是“最大幸運(yùn)兒”，首次進(jìn)軍合肥，就在搖號中以29.2億元、25%溢價(jià)率斬獲包河區(qū)BH202103地塊。

??利潤是最大挑戰(zhàn)

??根據(jù)出讓結(jié)果顯示，出讓的12宗住宅用地中，8宗地塊溢價(jià)率超29%。

??葉乾華認(rèn)為，利潤是競得房企將要面臨的挑戰(zhàn)。他進(jìn)一步解釋道，以毛坯最高限價(jià)計(jì)算真實(shí)房地價(jià)差，除濱湖03商住地塊以外，其余地塊樓面差價(jià)均不足4000元/平方米，最低濱湖01地塊僅900余元/平方米，無法覆蓋基礎(chǔ)成本。

??“30%溢價(jià)率天花板是合肥市政府最高限價(jià)，也是預(yù)期之內(nèi)的。大家關(guān)注點(diǎn)主要在于實(shí)際樓面價(jià)（剔除租賃回購）與毛坯銷售限價(jià)之間如何去平衡利潤和流速?！比~乾華表示，從最終出讓結(jié)果來看，這次合肥集中供地房企熱度偏高，但局部還是有一些分化。比如濱湖01地塊利潤空間應(yīng)該相當(dāng)有限，但依然進(jìn)入搖號階段，新站區(qū)均未達(dá)最高租賃面積，表明房企對該區(qū)域溢價(jià)、溢速依然有所顧慮。

??張銘也坦言，在此次出讓地塊限售價(jià)情況下，只有4宗地塊能有3-5個點(diǎn)凈利，其余地塊雖然競爭激烈，但是競得企業(yè)幾乎確定不盈利，甚至虧損。

??葉乾華表示，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，精裝溢價(jià)將成為房企主要實(shí)現(xiàn)手段?！斑@次政府僅公布了最高毛坯限價(jià)，對精裝價(jià)格并未有明確說明，根據(jù)以往價(jià)格備案情況，最高實(shí)現(xiàn)精裝溢價(jià)多為3500-4000元/平方米，部分可實(shí)現(xiàn)5000元/平方米水平，對后期政府調(diào)節(jié)態(tài)度會成為一種挑戰(zhàn)?！?/p>

??在葉乾華看來，最后競租賃階段50%工程進(jìn)度預(yù)售、搖號階段80%工程進(jìn)度預(yù)售對高周轉(zhuǎn)企業(yè)來說壓力巨大，如何向管理要紅利是在肥房企需要考慮的問題。

??頭部房企未拿地

??根據(jù)出讓結(jié)果顯示，12宗涉宅地塊分別被12家不同房企拿下，即安徽置地、中駿、文一、合肥城建、佳兆業(yè)、安徽邦泰、廈門建發(fā)、聯(lián)發(fā)、通和、旭輝、中梁、佳源。

??利潤空間小，或許也是頭部房企未在合肥兇猛拿地的原因之一。

??潘浩認(rèn)為，就目前合肥控房價(jià)要求來看，合肥住宅用地利潤空間較小，此或?yàn)辇堫^房企雖有參與競拍但鮮少成交的原因，閩系及本土房企在當(dāng)?shù)夭僮黜?xiàng)目更具優(yōu)勢，能更好的保留利潤空間，鞏固在合肥的布局。

??張銘表示，雖然本土房企在合肥認(rèn)可度不高，但其具有一定建設(shè)成本優(yōu)勢。多數(shù)本土房企都是自己承擔(dān)建設(shè)，甚至有自己的小型建筑公司。

??他認(rèn)為，這次合肥集中供地之所以會吸引這么多房企參與，一是看好合肥長期住房市場，城市潛力帶來的住房市場長期紅利；二是人口持續(xù)流入，市區(qū)二手房價(jià)格已高于新房，未來1-2年新房市場將持續(xù)旺盛；三是大部分企業(yè)處于“缺貨”狀態(tài)，需要補(bǔ)充土地儲備。

??根據(jù)易居企業(yè)發(fā)布的《2020年合肥樓市白書皮》顯示，2020年由于疫情影響，合肥土地成交量下降。供應(yīng)量590萬平方米，同比下降41%，成交量464萬平方米，同比下降38%。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年5月底，僅13家房企在合肥土地儲備超10萬平方米，且多為待開發(fā)項(xiàng)目。

??葉乾華表示，土地市場上政府做出了要加大供應(yīng)量許諾，但從此次集中出讓結(jié)果來看并沒有滿足房企拿地需求。本次出讓實(shí)際可售住宅建面僅110萬平方米，僅占合肥市區(qū)年均成交量的約15%，如后期沒有顯著土地供應(yīng)支持，合肥市場大概率會向杭州一樣進(jìn)入長期搖號、倒掛市場格局。

??在《合肥市2021年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃（市本級）》中，合肥市自然資源和規(guī)劃局表示，2021年市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)660公頃。并表示，為滿足居民剛需和改善型住房需求，合肥市將適當(dāng)增加熱點(diǎn)區(qū)域和城市新區(qū)供應(yīng)量，穩(wěn)定市場預(yù)期。

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