主城區(qū)新一輪住宅土地供應(yīng)今日開(kāi)閘。

繼昨日開(kāi)發(fā)區(qū)一宗住宅地塊同步拍賣(mài)公告，今晨，滄州市行政審批局同步了自然資源和規(guī)劃局發(fā)出的新一批次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)出讓公告（滄交告字[2021]10號(hào)）。共三宗地塊、共計(jì)301.4912畝。

涉及西部新城、動(dòng)物園板塊、城北三個(gè)板塊。

大熱城西地塊繼“地王年”再度上架，CTP-2107御河路南地塊應(yīng)該是本次拍賣(mài)最受關(guān)注的地塊。而其511.78萬(wàn)的起叫畝價(jià)，顯然帶來(lái)了主城區(qū)土地市場(chǎng)“迎合”的信號(hào)。地價(jià)預(yù)期降了，面粉價(jià)或再次回歸。

另外，城東南動(dòng)物園板塊CTP-2108、城北CTP-2109地塊也均位于當(dāng)下主城區(qū)內(nèi)的新人居組團(tuán)板塊。曾于去年、前年掛牌流場(chǎng)、系返場(chǎng)地塊。

01

老規(guī)矩，咱們還是展開(kāi)每宗地塊基礎(chǔ)信息，一一展望。

CTP-2107號(hào)宗地位于運(yùn)河區(qū)御河路南側(cè)、棗鄉(xiāng)大道東側(cè)；真正的西部新城板塊，周邊交通由上海路、在建中的青海大道配置，在五場(chǎng)一館雙中心的城市界面輻射范圍，東看和悅名著、吉祥天著等一線(xiàn)社區(qū)，向西能連結(jié)高鐵站南新住區(qū)。

基本信息方面，約合76.8畝的地塊，土地用途為住宅、商業(yè)；規(guī)劃控制指標(biāo)給出了住宅2.2、商業(yè)2.5，的容積率上限。住宅樓限高54米；地塊中需按區(qū)政府要求建設(shè)回遷安置用房建筑面積9428平方米。

從掛牌基本信息猜測(cè)地塊或分化商業(yè)商務(wù)配套和住宅區(qū)兩板塊規(guī)劃。

起叫價(jià)3.93億，全額競(jìng)買(mǎi)保證金。511萬(wàn)的起叫畝價(jià)對(duì)于該板塊的市場(chǎng)行情看還是有很強(qiáng)的開(kāi)放性。

無(wú)論如何，西部新城住區(qū)的向西連結(jié)都值得期待。

CTP-2108號(hào)宗地位于新華區(qū)長(zhǎng)蘆大道東側(cè)、興業(yè)路南側(cè)；新華區(qū)動(dòng)物園板塊返場(chǎng)地塊，位于新的樓市組團(tuán)天成誠(chéng)園、澤信云尚區(qū)間。其區(qū)位展望無(wú)需再過(guò)多贅述，長(zhǎng)蘆南大道的提升、九河、海河雙延線(xiàn)的交通基本面也算優(yōu)渥。隨著人居組團(tuán)成型，生活氣氛可期。

拍賣(mài)公告基本信息較去年入市基本無(wú)變化，容積率上限2.2，畝價(jià)388.19萬(wàn)，起價(jià)樓面地價(jià)約合2646.74元/㎡。（競(jìng)買(mǎi)保證金由去年拍賣(mài)公告中的全額，變?yōu)?0%）

動(dòng)物園板塊有人居新版的預(yù)期，但兌現(xiàn)周期方面相對(duì)漫長(zhǎng)。加之市場(chǎng)周期中，板塊內(nèi)已展現(xiàn)出小規(guī)模的拉鋸。135地塊成本并沒(méi)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，能否摘牌？新房企進(jìn)駐還是“原住民”增持，值得關(guān)注。

CTP-2109號(hào)宗地位于運(yùn)河區(qū)浮陽(yáng)大道西側(cè)，鐵南路北側(cè)；城北以北，百豐富力等房企在此組團(tuán)。有浮陽(yáng)北大道的交通，到達(dá)效率不成問(wèn)題。但板塊內(nèi)配套的相對(duì)匱乏是客觀存在的。隨著大運(yùn)河城北段改造的飛躍式預(yù)期，會(huì)否給城北的煥新帶來(lái)新機(jī)遇。值得關(guān)注。而CTP-2109的去向和命運(yùn)也將直接決定，這片人居組團(tuán)的延續(xù)性。

在規(guī)控指標(biāo)方面，容積率上限突破到2.2，住宅限高突破至54米。給板塊帶來(lái)了新的“窗口”。（需同時(shí)滿(mǎn)足大運(yùn)河規(guī)劃綱要要求，地下不超過(guò)-15米。）

起叫價(jià)3.7億，較2019年首次上架的39800萬(wàn)的起叫價(jià)直降2800萬(wàn)。起叫樓面價(jià)格更是因容積率上限的突破，直降近700元，來(lái)到2836.37元/㎡。

02

小結(jié)

縱觀本次拍賣(mài)公告，看點(diǎn)頗多。

新一批次300余畝的土地供應(yīng)，讓主城區(qū)一級(jí)市場(chǎng)得以延續(xù)。但地塊之分化、定價(jià)、總規(guī)模仍顯試探和克制。

熱門(mén)區(qū)域板塊地價(jià)預(yù)期明顯回落，返場(chǎng)地塊突破規(guī)控，成本直降。

土地市場(chǎng)預(yù)期的“迎合”回歸，會(huì)再次連鎖樓市終端嗎？

還是昨天那句話(huà)，克制也好、被動(dòng)也罷，滄州樓市和所有三四線(xiàn)樓市面臨著同樣的挑戰(zhàn)。需要較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)消化供需、價(jià)需間的博弈。

土地市場(chǎng)給出的信號(hào)，雖然仍是委婉。但在此刻也許具有一定的導(dǎo)向性了。

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