房地產(chǎn)稅每年都要火一陣子。

今年，房地產(chǎn)稅出現(xiàn)格外頻繁，迄今為止官方一共提了四次。

3月，《十四五規(guī)劃和2035遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提到：“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)”。

4月，財(cái)政部稅政司司長王建凡表示，要進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

5月，財(cái)政部部長劉昆在《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》撰文提出，完善現(xiàn)代稅收制度，健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

5月11日，財(cái)政部、全國人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。

緊接著，專家們建議新一輪房地產(chǎn)稅改革在深圳、海南試點(diǎn)的消息傳來。

房地產(chǎn)稅山雨欲來風(fēng)滿樓。

首先，我們來說說，什么是房地產(chǎn)稅？

房地產(chǎn)稅，其實(shí)是一攬子跟房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收的總稱，包括開發(fā)階段的契稅、印花稅、和耕地占用稅；交易階段的營業(yè)稅、土地增值稅等；保有階段的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

我們通常提的房地產(chǎn)稅，其實(shí)是保有階段的“房產(chǎn)稅”，屬于房地產(chǎn)稅的一個(gè)小分支，同時(shí)也是影響力最廣泛的一個(gè)稅種。

房產(chǎn)稅也不是新物種。1986年開始實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，針對(duì)廠房和經(jīng)營性用房征稅，至今已征收35年了，而居民住宅是免征的。

現(xiàn)在我們廣泛討論的房地產(chǎn)稅，本質(zhì)上是對(duì)存量住宅征收的“房產(chǎn)稅”。最近官方文件中提到的“房地產(chǎn)稅”，大家默認(rèn)成住宅“房產(chǎn)稅”。

住宅“房產(chǎn)稅”開征，基本上對(duì)每個(gè)中國人都有影響。這里要看清房地產(chǎn)稅的本質(zhì)——稅收就是從老百姓口袋里拿錢。

原財(cái)政部副部長史耀斌曾表示：房產(chǎn)稅的作用在于調(diào)節(jié)收入分配，起到促進(jìn)社會(huì)公平的作用。同時(shí)，籌集財(cái)政收入，用來滿足政府提供公共服務(wù)的需求。

房地產(chǎn)稅直接作用就是調(diào)節(jié)收入分配，籌集財(cái)政收入。

在認(rèn)清房地產(chǎn)稅本質(zhì)之后，那房地產(chǎn)稅有何作用？

房地產(chǎn)稅第一大作用就是調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平。個(gè)稅是個(gè)人收入再分配，房產(chǎn)稅更像財(cái)產(chǎn)稅，調(diào)配因房價(jià)上漲導(dǎo)致的貧富差距。因此，沒有房或者房少的人，不收或少收稅，房產(chǎn)多的人則要承擔(dān)相應(yīng)的稅務(wù)成本。

中國近20年房價(jià)不斷上漲，無形中擴(kuò)大了有房者和無房者之間的資產(chǎn)差距?！叭癯捶?、做實(shí)業(yè)不如炒房”言論流行，足見房價(jià)上漲帶來的資產(chǎn)升值誘惑，以至于“房住不炒”強(qiáng)令之下，深圳炒房團(tuán)仍“頂風(fēng)作案”。

所以，房地產(chǎn)稅第二大作用是抑制炒房。在持有環(huán)節(jié)征稅，勢必提高多套房的炒房成本，降低炒房者潛在收益。若房價(jià)橫盤或下跌，那么炒房者將血本無歸。

但是，房地產(chǎn)稅對(duì)抑制炒房的威力，遠(yuǎn)不及穩(wěn)定不漲的房價(jià)來的有效，可以作為落實(shí)“房住不炒”的輔助手段。只要有可觀的升值套利空間存在，房地產(chǎn)市場就消滅不了炒房者。

總體來說，房地產(chǎn)稅確實(shí)是抑制炒房的有力武器。地方政府有賣地以外的財(cái)政收入來源，那么就能控制住地價(jià)，從而間接傳導(dǎo)穩(wěn)住房價(jià)，減少房產(chǎn)投機(jī)行為。

第三點(diǎn)作用是地方政府可持續(xù)財(cái)政收入來源。從地方財(cái)政角度看，房地產(chǎn)稅是取代賣地一錘子買賣，轉(zhuǎn)向可持續(xù)的稅收。至于能否完全取代賣地收入，要看房地產(chǎn)稅的征收方式了。

過去是房地產(chǎn)增量時(shí)代，中國城市化建設(shè)剛剛起步，政府通過賣地可以獲得城市建機(jī)場、地鐵、高速等公共設(shè)施的錢，但土地總是有限的，這種財(cái)政方式難以為繼。

北上廣等大城市企業(yè)云集，各類稅收頗豐，土地財(cái)政依賴少。然而，部分三四線城市還在走土地財(cái)政的老路子。

現(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，大城市繼續(xù)攤大餅式發(fā)展空間變少，收縮型城市更為艱難。針對(duì)存量房征稅，能降低地方政府的土地財(cái)政依賴，拓寬財(cái)政收入來源。

那房地產(chǎn)稅能降房價(jià)嗎？

對(duì)降房價(jià)作用有限。為什么這么說呢？

2011年，重慶、上海開始試點(diǎn)房地產(chǎn)稅。十年過去，重慶和上海房價(jià)一樣跟著周期波動(dòng)，該上漲的時(shí)候從沒有落下。尤其是今年小陽春，上海房價(jià)趁機(jī)上揚(yáng)一波，后來被調(diào)控及時(shí)按住了。

房地產(chǎn)稅出臺(tái)，政府比炒房客更擔(dān)心拋售潮導(dǎo)致的房價(jià)腰斬。若房價(jià)腰斬，估計(jì)開發(fā)商都想著如何不破產(chǎn)跳樓，更不可能買政府的地了。并且，中國居民家庭財(cái)富70%~80%是房產(chǎn)，這意味著中國居民財(cái)富面臨大縮水了。

因此，房地產(chǎn)稅面世，不可能帶來市場過大波動(dòng)。

房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)稅，這兩者都沒提要“降”房價(jià)，穩(wěn)房價(jià)和房住不炒才是官方提法。

雖然房地產(chǎn)市場有政策干預(yù)，但是房價(jià)總體遵循著供需關(guān)系、地價(jià)成本等規(guī)律來的，其他因素影響不是決定性的。

從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)稅導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)和投資需求減少，對(duì)房價(jià)穩(wěn)定是有很大助力的。

那房地產(chǎn)稅什么時(shí)候開征？

圖源：同花順

2016年3月，全國人大常委會(huì)就透露，房地產(chǎn)稅法進(jìn)入當(dāng)年立法工作預(yù)備項(xiàng)目。至今5年來，關(guān)于房地產(chǎn)稅大大小小的消息，牽動(dòng)著大家的心弦，卻很少有什么實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

房地產(chǎn)稅之所以推進(jìn)緩慢，一是房地產(chǎn)稅征收起來復(fù)雜，需要長時(shí)間調(diào)查研究驗(yàn)證，二是房地產(chǎn)稅推出需要房地產(chǎn)市場發(fā)展到成熟的階段，選擇合適的時(shí)機(jī)。

為什么說復(fù)雜？

第一、房地產(chǎn)稅征稅不是說征就征，所以要有“法理”支撐，所以要“立法先行”。

第二、房地產(chǎn)稅大大小小稅種那么多，在持有環(huán)節(jié)征房產(chǎn)稅，會(huì)不會(huì)存在重復(fù)征稅？開辟新的持有稅，要不要取消或合并一些稅，這些都是立法者要考慮的內(nèi)容。

第三、房地產(chǎn)市場住房類型繁多，單位自建房、過去的福利房、保障房、商品住房、城中村小產(chǎn)權(quán)房等，哪些房能征稅，哪些不能征稅，都要經(jīng)過論證。

第四，房地產(chǎn)稅征稅方式和稅率界定難。房地產(chǎn)稅是按照家庭住房套數(shù)還是人均面積征收？稅率設(shè)定多少合適？這都是疑問。

為什么現(xiàn)在又提房地產(chǎn)稅？

去年12月，財(cái)政部長劉昆表示，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

“穩(wěn)妥推進(jìn)”，還是不疾不徐步調(diào)。

這次說法直接變成“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”，多位專家認(rèn)為“當(dāng)下中國已具備房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的需求與條件”，建議“新一輪房地產(chǎn)稅改革在深圳、海南先行先試”。

房地產(chǎn)稅落地進(jìn)程明顯加速。

試點(diǎn)改革是我們常用的方法。房地產(chǎn)稅將先在試點(diǎn)進(jìn)行驗(yàn)證，解決遇到的困難，總結(jié)出可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)，得出有效的方案，然后在逐步在全國推廣。

房地產(chǎn)稅先試點(diǎn)，然后再推進(jìn)立法，當(dāng)下成為各界共識(shí)。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅試點(diǎn)比立法推進(jìn)要簡單很多，既有重慶、上海試點(diǎn)的方案借鑒，又有當(dāng)下成熟的時(shí)機(jī)和條件——城市化程度較高，房地產(chǎn)市場充分發(fā)展。

這樣能很快推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)計(jì)1~2年內(nèi)可以落地。

房地產(chǎn)稅頻繁被提及、討論，足見中央對(duì)此的重視，出臺(tái)房地產(chǎn)稅是大勢所趨。

那么，哪些城市最可能率先試點(diǎn)呢？

首先，專家們建議的深圳、海南，大概率會(huì)在試點(diǎn)城市中。

專家們建議這兩個(gè)地方，有根據(jù)可循。

深圳是改革試驗(yàn)田，也是房地產(chǎn)市場高度發(fā)達(dá)的城市。經(jīng)歷2019-2020兩年暴漲之后，深圳房價(jià)已經(jīng)觸頂，接下來是消化杠桿和房價(jià)泡沫的過程。

因?yàn)樯钲诮?jīng)濟(jì)基本盤非常穩(wěn)，對(duì)土地財(cái)政依賴度很低， 再加上去深圳炒房的基本上是富人，即使房地產(chǎn)稅出臺(tái)，也不用擔(dān)心會(huì)戳破深圳房價(jià)泡沫。

海南近兩年壯士斷腕，狠心控制房地產(chǎn)市場，是一個(gè)好的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)開展試驗(yàn)田。

其次，住建部重點(diǎn)約談的房價(jià)上漲熱點(diǎn)城市。

一季度，住建部赴上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安督導(dǎo)調(diào)研房地產(chǎn)調(diào)控工作，然后又約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通，一共涉及13座城市。

除去深圳之外，四大一線城市和熱點(diǎn)二線城市都囊括其中。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)為什么要選擇房價(jià)上漲的城市？因?yàn)檫@樣的城市人口吸引力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)活躍，房地產(chǎn)市場對(duì)房地產(chǎn)稅的承受力強(qiáng)。

如果選在房價(jià)下跌的三四線城市試點(diǎn)，當(dāng)?shù)貥鞘胁▌?dòng)就劇烈了。

最后，長沙也許會(huì)加入試點(diǎn)城市中。

長沙一直以房地產(chǎn)調(diào)控模范生著稱，房地產(chǎn)市場穩(wěn)健，鮮有房價(jià)暴漲或炒房新聞發(fā)生。因此，長沙開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，能探索在房住不炒的情況下，房地產(chǎn)稅征收的合理限度。

初步房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，步子不會(huì)邁太大，試點(diǎn)城市數(shù)目不會(huì)超過住建部約談的城市數(shù)。

房地產(chǎn)稅要怎么征？

先來看看重慶和上海，兩個(gè)的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)失敗城市，主要缺點(diǎn)為征收范圍小和稅率低。

2011年1月，上海開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，適用稅率暫定為0.6%。征收對(duì)象為本市居民二套房及非本市居民新購房。家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅。

2011年1月，重慶啟動(dòng)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的二套房，稅率在0.5%-1.2%。

以下為本人根據(jù)官方消息和以往試點(diǎn)方案，做的四大推測：

第一，房地產(chǎn)稅征收時(shí)，會(huì)設(shè)置合理免征面積或套數(shù)，保障基本居住需求。

上海設(shè)置人均住房免征面積為60平方米，三口之家能擁有2套90㎡的房子，還可以避開征稅。

我國有龐大獨(dú)居群體，民政部曾預(yù)估2021年中國獨(dú)居人口到9200萬人，接近1億。獨(dú)居的個(gè)人住房面積可能會(huì)超過泛泛的人均標(biāo)準(zhǔn)，如果是獨(dú)居老人將很難負(fù)擔(dān)稅費(fèi)。

這樣看，免征套數(shù)就比免征面積更加合理。

第二，房地產(chǎn)稅率標(biāo)準(zhǔn)：因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅要調(diào)節(jié)收入分配，因此可能會(huì)采取超額累進(jìn)稅率。

例如，對(duì)一套房免征，二套房征收市場價(jià)3%，三套房征收市場價(jià)6%，以此來“拔鵝毛”，打擊炒房客。

一套100萬的房子，年稅率3%，每年就要交3萬稅錢。假設(shè)出租這套房子，月租金為3000，一年租金收入就是3.6萬，勉強(qiáng)能覆蓋繳稅額。

第三，全國各試點(diǎn)城市標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不一樣。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是地方稅，所以不同城市房地產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)會(huì)因地制宜有差異，但前面免征標(biāo)準(zhǔn)和“超額累進(jìn)”稅制是一致保留的。

全國人大財(cái)經(jīng)委副主任尹中卿曾表示，房地產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，所以房地產(chǎn)稅即使出臺(tái)，地方政府應(yīng)該會(huì)有很大的自主選擇權(quán)。

第四，這次房地產(chǎn)稅征收主要對(duì)象為商品住宅，小產(chǎn)權(quán)房、老公房、保障房等背景復(fù)雜的房子會(huì)延緩納入征收。

房地產(chǎn)稅，這一次真來了。

來源：樓市相對(duì)論

作者：蘇八月

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