經營貸炒房“啞火”中介猛推“法拍貸” 是餡餅還是陷阱？

來源：智能家居時間：2021-05-18 22:10

在銀行回收貸款、嚴格限制用途、凍結授信額度多項舉措下，借道“經營貸”炒房現(xiàn)象已經明顯降溫，但為了攬財，一些貸款中介又開始在各大社交平臺打出“正規(guī)銀行貸款、低利率、法拍房可貸款……”這一渠道攬客圈錢。不過，經過北京商報記者調查發(fā)現(xiàn)，此所謂的“法拍貸”并非銀行正規(guī)同名業(yè)務，不僅在抵押、審批等規(guī)則方面與銀行“法拍貸”業(yè)務存在很大差異，甚至中介人員還會誘導客戶進行民間借貸。

中介轉道“法拍貸”圈錢

今年以來，針對經營貸“炒房”等違規(guī)行為，監(jiān)管和銀行聯(lián)合開啟了一場整改大幕，回收貸款、嚴格限制用途、凍結授信額度多措并舉圍堵“經營貸”流入樓市。在強監(jiān)管之下，利用經營貸“炒房”已經出現(xiàn)“啞火”，但有一些貸款中介又開始另辟蹊徑，打出“法拍貸”的口號圈錢攬財。

“法拍房可貸款，1對1 VIP服務，快至3天放款……”北京商報記者5月18日以購房者身份調查發(fā)現(xiàn)，在經營貸“炒房”行為遭嚴堵后，一些貸款中介開始在各大社交平臺推出“法拍貸”名頭攬客圈錢。

“法拍貸”顧名思義就是司法拍賣貸款，主要是銀行為符合申請條件的法拍房客戶提供的一項貸款服務。從具體模式來看，主要是銀行向“法拍房”買受人發(fā)放專項購房融資貸款，銀行提前為競買人進行貸款業(yè)務預審批，在競買人成功競得標的物后發(fā)放個人購房貸款。法院支持符合條件的服務商開展“法拍貸”相關服務。

在貸款中介李麗（化名）的口中，“法拍貸”具有利率低、借款期限長、可按月付息、0抵押等特點?！艾F(xiàn)在經營貸利率比較高，不太好做了，銀行有審批材料和用途限制，我們這塊業(yè)務也在收緊，不過，只要有購買法拍房需求的客戶，‘法拍貸’都能做?！崩铥愓f道。

從李麗提供的信息來看，個人辦理“法拍貸”業(yè)務首套房貸款普通住房最高限額不得超過房產價值的65％；非普通住房最高限額不得超過房產價值的60％；二套房貸款普通住房最高限額不得超過房產價值的40％；非普通住房最高限額不得超過房產價值的20％。李麗介紹稱“所有的銀行都能做，且不需要抵押，收取費用為貸款金額的3%，利率可以做到4.3%?！绷硪晃毁J款中介李明也向北京商報記者提到“不需要抵押就可做”。

“法拍貸”究竟需不需要抵押？此類操作是否合規(guī)？一位國有大行房金部客戶經理告訴北京商報記者，“‘法拍貸’其中一項主要流程就是由銀行準入的擔保機構承擔階段性擔保?！?/p>

究其原因是因為法拍房要求的付款周期都非常短，銀行會采取先放款后抵押的政策，找一個專業(yè)的擔保機構對這筆貸款進行擔保，風險由擔保公司承擔，擔保公司后續(xù)要監(jiān)督完成客戶的房屋過戶手續(xù)把房產證交到銀行，銀行完成過戶之后，擔保公司的擔保責任才會解除，所以會向貸款客戶收取放款金額為1.5%的擔保費。

這位客戶經理提醒稱，“我們遇到過在‘法拍貸’交易過程中，有所謂的中介機構主動聯(lián)系客戶進行交涉的案例，他們進行的都是有償服務，會收取您成交價的3%作為服務費，這個費用還是非常高的，而且銀行和中介也沒有任何合作?！?/p>

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金在接受北京商報記者采訪時指出，“法拍貸”繼經營貸后冒了出來，有短期和長期的原因。短期看，部分銀行受樓市強監(jiān)管壓力，同時為向房地產貸款集中度監(jiān)管標準靠攏，限制房貸額度，刺激房貸需求轉向經營貸，因此在經營貸嚴格監(jiān)管后，投機者又尋找新的“空白點”，這凸顯了當前房地產融資自上而下的嚴監(jiān)管下的結構性矛盾。

陶金進一步指出，長期來看，根本原因還是房地產收益比實體經濟更高，高杠桿模式加劇了這一收益差距，正好匹配了銀行金融機構的資金供給，反過來銀行業(yè)沒有十足的動力去審查貸款資金流向，實際上資金流入房地產領域，銀行反而不擔心其后續(xù)還款能力。

誘導至向地下“銀主”借款

近年來，銀行牽手地方法院開展“法拍貸”業(yè)務已漸入密集期，北京商報記者在調查過程中注意到，部分貸款中介在介紹初期通常都打著銀行的旗號，但自身對“法拍貸”業(yè)務流程都不甚了解。

按照銀行的正規(guī)流程，“法拍貸”借款人必須滿足本地限購、限貸政策以及征信狀況良好幾大核心要求。而在咨詢過程中，多位貸款中介人士并未向北京商報記者提及限購這一政策，只提到了唯一能動“手腳”的征信修復。

李麗介紹稱，“申請過很多網貸產品的客戶，進行過多次網貸借款查詢的客戶肯定在征信上留下了記錄，我們主要負責的就是客戶的征信包裝，材料包裝，其他沒有任何費用?！碑敱本┥虉笥浾邌柤叭绾伟b材料時，李麗僅表示，“這是商業(yè)機密?！?/p>

貸款中介所稱“征信花”的客戶究竟能不能做“法拍貸”，北京商報記者從銀行業(yè)人士處得到了答案。一位接近“法拍貸”業(yè)務的客戶經理介紹稱，“個人征信有問題是在貸款過程當中有過逾期或不良記錄，或者是存在一些涉訴信息，這樣銀行會在綜合評估后最終確定是否放款。只要沒有出現(xiàn)逾期的客戶就可以做貸款。他提醒稱，不要相信貸款中介的話，貸款中介的任何業(yè)務都是有償，銀行額外不會多收客戶一分錢。另外需要關注的是，借款人及其家庭名下存在2筆及以上未結清住房貸款時暫不提供貸款支持?！倍J款中介并未向北京商報記者提及這一信息。

在貸款中介的話術誘導下，不明緣由的購房者很容易會落入他們編織的“陷阱”。在調查后期，更有貸款中介推翻了“法拍貸”這一購房渠道，轉而向北京商報記者推薦了另一種購房方式。貸款中介張于明（化名）介紹稱，可以先做墊資全款買房，在這之后再做銀行貸款還清墊資。

例如，“法拍貸”拍賣總價為300萬元，客戶只有100萬元，那就可以從貸款中介這里先行取得200萬元墊資全款購房，一個月收取3%服務費。等公證、過戶一系列流程進行完畢之后，再從銀行進行借款還清墊資。這個墊資并不是由正規(guī)的貸款機構支付，而是由俗稱的“銀主”進行支付。張于明解釋稱，“我們公司合作了好多人，有閑置資金，他們就是墊資的‘銀主’，墊資的資質也有一定比例，并不是全款墊資。”

北京商報記者測算后發(fā)現(xiàn)，如果購房者使用了“銀主”墊資，以200萬元為例，一個月需要支付的手續(xù)費就高達6萬元，由于法拍房的不穩(wěn)定性，如果過戶、公證周期拉長，那購房者將身背更高的負債。

“此類方式也變相演變?yōu)槊耖g借貸的一種灰色模式，這種貸款本質上就是一種發(fā)生在拍賣領域的民間借貸?！北本ふ媛蓭熓聞账蓭熗醯骡赋?，他們之所以敢放貸，是考慮到借款人本身是有一定的經濟實力的，而且有正在進行交易的不動產，可以作為他們履行借款合同的信用保證。這種短期借款很可能造成綜合借款成本超過四倍LPR(貸款市場報價利率)，一旦產生爭議時，超出部分不受法律保護。

“撿漏”也要注意風險隱患

由于低于市場價，“法拍房”成為部分購房者的“撿漏”選擇，一度受到購房者的追捧。北京商報記者根據阿里司法拍賣平臺梳理發(fā)現(xiàn)，開年截至5月18日，共發(fā)生了超10萬起住宅用房拍賣，其中涉刑資產、訴訟資產、破產資產分別有211起、99312起、3088起。

從拍賣價格來看，這些法拍房最低起拍價僅為1元，但面臨的瑕疵也更為嚴重。例如，法院通常會在競買須知中標注，標的物現(xiàn)狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續(xù)造成的費用由買受人承擔，拍賣人不作過戶登記的任何承諾。有些房子還存在被多家法院查封、重復抵押、被占用、欠稅費未騰空等情形，這每一項對于新接手的購房者來說都是一件較為棘手的難題。

王德怡提醒稱，依法合規(guī)進行放貸或者借款是保證各方利益的前提和基礎，與普通商品房買賣相比，法拍房風險更大，對買家的專業(yè)能力要求更高，相關交易履行過程當中各種節(jié)點都有專業(yè)性，最好是有專業(yè)律師和財務人員參與，以便把控風險。

消費金融專家蘇筱芮在接受北京商報記者采訪時亦認為，對銀行來說，銀行需要注意風控風險，包括對房屋質量的把控與購房者資質的把控，“法拍貸”此類模式將風控全部依托于擔?？赡芊e聚底層風險。對購房者來說，應注意收費名目類別，應清晰甄別除了服務費以外還有沒有別的隱形收費。

北京商報記者孟凡霞宋亦桐

（責任編輯：王治強 HF013）