在銀行回收貸款、嚴(yán)格限制用途、凍結(jié)授信額度多項(xiàng)舉措下，借道“經(jīng)營(yíng)貸”炒房現(xiàn)象已經(jīng)明顯降溫，但為了攬財(cái)，一些貸款中介又開(kāi)始在各大社交平臺(tái)打出“正規(guī)銀行貸款、低利率、法拍房可貸款……”這一渠道攬客圈錢。不過(guò)，經(jīng)過(guò)北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此所謂的“法拍貸”并非銀行正規(guī)同名業(yè)務(wù)，不僅在抵押、審批等規(guī)則方面與銀行“法拍貸”業(yè)務(wù)存在很大差異，甚至中介人員還會(huì)誘導(dǎo)客戶進(jìn)行民間借貸。

中介轉(zhuǎn)道“法拍貸”圈錢

今年以來(lái)，針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸“炒房”等違規(guī)行為，監(jiān)管和銀行聯(lián)合開(kāi)啟了一場(chǎng)整改大幕，回收貸款、嚴(yán)格限制用途、凍結(jié)授信額度多措并舉圍堵“經(jīng)營(yíng)貸”流入樓市。在強(qiáng)監(jiān)管之下，利用經(jīng)營(yíng)貸“炒房”已經(jīng)出現(xiàn)“啞火”，但有一些貸款中介又開(kāi)始另辟蹊徑，打出“法拍貸”的口號(hào)圈錢攬財(cái)。

“法拍房可貸款，1對(duì)1 VIP服務(wù)，快至3天放款……”北京商報(bào)記者5月18日以購(gòu)房者身份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營(yíng)貸“炒房”行為遭嚴(yán)堵后，一些貸款中介開(kāi)始在各大社交平臺(tái)推出“法拍貸”名頭攬客圈錢。

“法拍貸”顧名思義就是司法拍賣貸款，主要是銀行為符合申請(qǐng)條件的法拍房客戶提供的一項(xiàng)貸款服務(wù)。從具體模式來(lái)看，主要是銀行向“法拍房”買受人發(fā)放專項(xiàng)購(gòu)房融資貸款，銀行提前為競(jìng)買人進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)預(yù)審批，在競(jìng)買人成功競(jìng)得標(biāo)的物后發(fā)放個(gè)人購(gòu)房貸款。法院支持符合條件的服務(wù)商開(kāi)展“法拍貸”相關(guān)服務(wù)。

在貸款中介李麗（化名）的口中，“法拍貸”具有利率低、借款期限長(zhǎng)、可按月付息、0抵押等特點(diǎn)?！艾F(xiàn)在經(jīng)營(yíng)貸利率比較高，不太好做了，銀行有審批材料和用途限制，我們這塊業(yè)務(wù)也在收緊，不過(guò)，只要有購(gòu)買法拍房需求的客戶，‘法拍貸’都能做?！崩铥愓f(shuō)道。

從李麗提供的信息來(lái)看，個(gè)人辦理“法拍貸”業(yè)務(wù)首套房貸款普通住房最高限額不得超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的65％；非普通住房最高限額不得超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的60％；二套房貸款普通住房最高限額不得超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的40％；非普通住房最高限額不得超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的20％。李麗介紹稱“所有的銀行都能做，且不需要抵押，收取費(fèi)用為貸款金額的3%，利率可以做到4.3%?！绷硪晃毁J款中介李明也向北京商報(bào)記者提到“不需要抵押就可做”。

“法拍貸”究竟需不需要抵押？此類操作是否合規(guī)？一位國(guó)有大行房金部客戶經(jīng)理告訴北京商報(bào)記者，“‘法拍貸’其中一項(xiàng)主要流程就是由銀行準(zhǔn)入的擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性擔(dān)保?！?/p>

究其原因是因?yàn)榉ㄅ姆恳蟮母犊钪芷诙挤浅６?，銀行會(huì)采取先放款后抵押的政策，找一個(gè)專業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)這筆貸款進(jìn)行擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)由擔(dān)保公司承擔(dān)，擔(dān)保公司后續(xù)要監(jiān)督完成客戶的房屋過(guò)戶手續(xù)把房產(chǎn)證交到銀行，銀行完成過(guò)戶之后，擔(dān)保公司的擔(dān)保責(zé)任才會(huì)解除，所以會(huì)向貸款客戶收取放款金額為1.5%的擔(dān)保費(fèi)。

這位客戶經(jīng)理提醒稱，“我們遇到過(guò)在‘法拍貸’交易過(guò)程中，有所謂的中介機(jī)構(gòu)主動(dòng)聯(lián)系客戶進(jìn)行交涉的案例，他們進(jìn)行的都是有償服務(wù)，會(huì)收取您成交價(jià)的3%作為服務(wù)費(fèi)，這個(gè)費(fèi)用還是非常高的，而且銀行和中介也沒(méi)有任何合作?！?/p>

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)指出，“法拍貸”繼經(jīng)營(yíng)貸后冒了出來(lái)，有短期和長(zhǎng)期的原因。短期看，部分銀行受樓市強(qiáng)監(jiān)管壓力，同時(shí)為向房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)靠攏，限制房貸額度，刺激房貸需求轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)貸，因此在經(jīng)營(yíng)貸嚴(yán)格監(jiān)管后，投機(jī)者又尋找新的“空白點(diǎn)”，這凸顯了當(dāng)前房地產(chǎn)融資自上而下的嚴(yán)監(jiān)管下的結(jié)構(gòu)性矛盾。

陶金進(jìn)一步指出，長(zhǎng)期來(lái)看，根本原因還是房地產(chǎn)收益比實(shí)體經(jīng)濟(jì)更高，高杠桿模式加劇了這一收益差距，正好匹配了銀行金融機(jī)構(gòu)的資金供給，反過(guò)來(lái)銀行業(yè)沒(méi)有十足的動(dòng)力去審查貸款資金流向，實(shí)際上資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，銀行反而不擔(dān)心其后續(xù)還款能力。

誘導(dǎo)至向地下“銀主”借款

近年來(lái)，銀行牽手地方法院開(kāi)展“法拍貸”業(yè)務(wù)已漸入密集期，北京商報(bào)記者在調(diào)查過(guò)程中注意到，部分貸款中介在介紹初期通常都打著銀行的旗號(hào)，但自身對(duì)“法拍貸”業(yè)務(wù)流程都不甚了解。

按照銀行的正規(guī)流程，“法拍貸”借款人必須滿足本地限購(gòu)、限貸政策以及征信狀況良好幾大核心要求。而在咨詢過(guò)程中，多位貸款中介人士并未向北京商報(bào)記者提及限購(gòu)這一政策，只提到了唯一能動(dòng)“手腳”的征信修復(fù)。

李麗介紹稱，“申請(qǐng)過(guò)很多網(wǎng)貸產(chǎn)品的客戶，進(jìn)行過(guò)多次網(wǎng)貸借款查詢的客戶肯定在征信上留下了記錄，我們主要負(fù)責(zé)的就是客戶的征信包裝，材料包裝，其他沒(méi)有任何費(fèi)用。”當(dāng)北京商報(bào)記者問(wèn)及如何包裝材料時(shí)，李麗僅表示，“這是商業(yè)機(jī)密?！?/p>

貸款中介所稱“征信花”的客戶究竟能不能做“法拍貸”，北京商報(bào)記者從銀行業(yè)人士處得到了答案。一位接近“法拍貸”業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理介紹稱，“個(gè)人征信有問(wèn)題是在貸款過(guò)程當(dāng)中有過(guò)逾期或不良記錄，或者是存在一些涉訴信息，這樣銀行會(huì)在綜合評(píng)估后最終確定是否放款。只要沒(méi)有出現(xiàn)逾期的客戶就可以做貸款。他提醒稱，不要相信貸款中介的話，貸款中介的任何業(yè)務(wù)都是有償，銀行額外不會(huì)多收客戶一分錢。另外需要關(guān)注的是，借款人及其家庭名下存在2筆及以上未結(jié)清住房貸款時(shí)暫不提供貸款支持?！倍J款中介并未向北京商報(bào)記者提及這一信息。

在貸款中介的話術(shù)誘導(dǎo)下，不明緣由的購(gòu)房者很容易會(huì)落入他們編織的“陷阱”。在調(diào)查后期，更有貸款中介推翻了“法拍貸”這一購(gòu)房渠道，轉(zhuǎn)而向北京商報(bào)記者推薦了另一種購(gòu)房方式。貸款中介張于明（化名）介紹稱，可以先做墊資全款買房，在這之后再做銀行貸款還清墊資。

例如，“法拍貸”拍賣總價(jià)為300萬(wàn)元，客戶只有100萬(wàn)元，那就可以從貸款中介這里先行取得200萬(wàn)元墊資全款購(gòu)房，一個(gè)月收取3%服務(wù)費(fèi)。等公證、過(guò)戶一系列流程進(jìn)行完畢之后，再?gòu)你y行進(jìn)行借款還清墊資。這個(gè)墊資并不是由正規(guī)的貸款機(jī)構(gòu)支付，而是由俗稱的“銀主”進(jìn)行支付。張于明解釋稱，“我們公司合作了好多人，有閑置資金，他們就是墊資的‘銀主’，墊資的資質(zhì)也有一定比例，并不是全款墊資?！?/p>

北京商報(bào)記者測(cè)算后發(fā)現(xiàn)，如果購(gòu)房者使用了“銀主”墊資，以200萬(wàn)元為例，一個(gè)月需要支付的手續(xù)費(fèi)就高達(dá)6萬(wàn)元，由于法拍房的不穩(wěn)定性，如果過(guò)戶、公證周期拉長(zhǎng)，那購(gòu)房者將身背更高的負(fù)債。

“此類方式也變相演變?yōu)槊耖g借貸的一種灰色模式，這種貸款本質(zhì)上就是一種發(fā)生在拍賣領(lǐng)域的民間借貸?！北本ふ媛蓭熓聞?wù)所律師王德怡指出，他們之所以敢放貸，是考慮到借款人本身是有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，而且有正在進(jìn)行交易的不動(dòng)產(chǎn)，可以作為他們履行借款合同的信用保證。這種短期借款很可能造成綜合借款成本超過(guò)四倍LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)，一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，超出部分不受法律保護(hù)。

“撿漏”也要注意風(fēng)險(xiǎn)隱患

由于低于市場(chǎng)價(jià)，“法拍房”成為部分購(gòu)房者的“撿漏”選擇，一度受到購(gòu)房者的追捧。北京商報(bào)記者根據(jù)阿里司法拍賣平臺(tái)梳理發(fā)現(xiàn)，開(kāi)年截至5月18日，共發(fā)生了超10萬(wàn)起住宅用房拍賣，其中涉刑資產(chǎn)、訴訟資產(chǎn)、破產(chǎn)資產(chǎn)分別有211起、99312起、3088起。

從拍賣價(jià)格來(lái)看，這些法拍房最低起拍價(jià)僅為1元，但面臨的瑕疵也更為嚴(yán)重。例如，法院通常會(huì)在競(jìng)買須知中標(biāo)注，標(biāo)的物現(xiàn)狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過(guò)戶手續(xù)造成的費(fèi)用由買受人承擔(dān)，拍賣人不作過(guò)戶登記的任何承諾。有些房子還存在被多家法院查封、重復(fù)抵押、被占用、欠稅費(fèi)未騰空等情形，這每一項(xiàng)對(duì)于新接手的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是一件較為棘手的難題。

王德怡提醒稱，依法合規(guī)進(jìn)行放貸或者借款是保證各方利益的前提和基礎(chǔ)，與普通商品房買賣相比，法拍房風(fēng)險(xiǎn)更大，對(duì)買家的專業(yè)能力要求更高，相關(guān)交易履行過(guò)程當(dāng)中各種節(jié)點(diǎn)都有專業(yè)性，最好是有專業(yè)律師和財(cái)務(wù)人員參與，以便把控風(fēng)險(xiǎn)。

消費(fèi)金融專家蘇筱芮在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)亦認(rèn)為，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，銀行需要注意風(fēng)控風(fēng)險(xiǎn)，包括對(duì)房屋質(zhì)量的把控與購(gòu)房者資質(zhì)的把控，“法拍貸”此類模式將風(fēng)控全部依托于擔(dān)?？赡芊e聚底層風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)注意收費(fèi)名目類別，應(yīng)清晰甄別除了服務(wù)費(fèi)以外還有沒(méi)有別的隱形收費(fèi)。

北京商報(bào)記者 孟凡霞 宋亦桐

相關(guān)知識(shí)

經(jīng)營(yíng)貸炒房“啞火”中介猛推“法拍貸” 是餡餅還是陷阱？
透視經(jīng)營(yíng)貸“炒房”潮 | 深圳漲價(jià)罪魁并非經(jīng)營(yíng)貸,官方嚴(yán)查棒打炒房苗頭
高定，到底是陷阱還是餡餅？
經(jīng)營(yíng)貸炒房再念緊箍咒:發(fā)現(xiàn)挪用要收回 限期不還吃官司
北京多家房產(chǎn)中介承諾不涉經(jīng)營(yíng)貸
多地圍堵違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸，抽貸震懾炒房投機(jī)
云南:“法拍貸”破解貸款難題 老百姓購(gòu)買法拍房可按揭貸款
多地圍堵違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸 抽貸震懾炒房投機(jī)
法拍房限購(gòu)、價(jià)高房源禁止上架,杭州調(diào)控再度加碼
杭州樓市新政：法拍房限購(gòu)，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入