深圳首次集中供地?cái)埥?38.44億龍光、萬(wàn)科鏖戰(zhàn)過(guò)百輪爭(zhēng)奪南山人才房用地

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-05-14 09:00

　　5月13日，深圳今年首次集中供地收官。雖然只出讓6宗地塊，但吸引了約25家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，加上眾多圍觀房企，深圳土地房產(chǎn)交易中心現(xiàn)場(chǎng)幾乎座無(wú)虛席。

　　這6宗地塊起拍價(jià)105.76億元，最終攬金138.44億元。其中南山西麗人才房地塊因地價(jià)不封頂，爭(zhēng)奪最為激烈，龍光和“萬(wàn)科+特建發(fā)”聯(lián)合體鏖戰(zhàn)過(guò)百輪，耗時(shí)近2小時(shí)。這6宗地塊全部觸及最高限售價(jià)，盈利空間被極大壓縮，房企由此加快了開(kāi)發(fā)進(jìn)度。財(cái)聯(lián)社記者注意到，土拍剛剛結(jié)束，奪得尖崗山地塊的佳兆業(yè)就已安排挖土機(jī)進(jìn)場(chǎng)平整土地。

　　雖然名為“集中供地”，但與過(guò)往相比，深圳此次供地規(guī)模并沒(méi)有明顯增加。深圳也是近期集中供地規(guī)模最少的城市，遠(yuǎn)低于北京的30宗、廣州的48宗和杭州的57宗。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，盡管供地少但比較均衡，后續(xù)供應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)有所增加?！按舜喂┑匾淮筇攸c(diǎn)是，增加公共住房配建的比例和要求，向二次房改確定的于2018-2035年增加100萬(wàn)套公共住房的目標(biāo)邁進(jìn)?！?/p>

　　現(xiàn)場(chǎng)人氣“超預(yù)期”

　　13日下午3點(diǎn)，財(cái)聯(lián)社記者在深圳土地房產(chǎn)交易中心土拍現(xiàn)場(chǎng)看到，除了拿到競(jìng)拍號(hào)碼牌的約25家房企，還有大批前來(lái)圍觀的房企。記者注意到，有一家本土小型開(kāi)發(fā)商雖然并沒(méi)有參與競(jìng)拍，也在仔細(xì)計(jì)算每一塊地的價(jià)格。

　　土拍現(xiàn)場(chǎng)其中一個(gè)細(xì)節(jié)是，志在必得的房企均派出了級(jí)別不低的投資條線高管。記者從各房企內(nèi)部員工處確認(rèn)，龍光地產(chǎn)負(fù)責(zé)舉牌的是投資發(fā)展中心總經(jīng)理吳志平，佳兆業(yè)負(fù)責(zé)舉牌的是集團(tuán)控股副總裁、深圳集團(tuán)總裁劉立好，“萬(wàn)科+特建發(fā)”聯(lián)合體負(fù)責(zé)舉牌的則是深圳萬(wàn)科投資部負(fù)責(zé)人陶君。

　　成交的6宗地塊，分別位于龍華民治、深汕合作區(qū)（2宗）、光明鳳凰城、寶安尖崗山、南山西麗。

　　龍華民治A822-0422地塊要求競(jìng)得人必須服從附近A822-0408、A822-0409等宗地的整體規(guī)劃，A822-0408、A822-0409在去年三月和六月由深圳人才安居集團(tuán)獲得，因而之前就有市場(chǎng)預(yù)期，安居集團(tuán)對(duì)該地塊志在必得。深汕合作區(qū)C2020-0001、C2020-0002兩宗地塊去年曾遭遇過(guò)流拍，此次再次擺在拍賣(mài)臺(tái)，掛牌起價(jià)未變。

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　　下午3點(diǎn)剛開(kāi)始，上述3宗沒(méi)有太大懸念的地塊在數(shù)秒之間瞬間成交，深圳人才安居集團(tuán)以底價(jià)11.51億元摘得龍華民治A822-0422地塊，樓面價(jià)為8705.85元/平方米，土地面積2.47萬(wàn)平方米，建筑面積13.22萬(wàn)平方米；“中鐵十四局集團(tuán)有限公司+武漢和縱盛地產(chǎn)有限公司+中鐵十四局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”聯(lián)合體以21.61億元底價(jià)競(jìng)得深汕特別合作區(qū)赤石鎮(zhèn)北部康養(yǎng)組團(tuán)C2020-0001、C2020-0002兩宗地塊，銷(xiāo)售限價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米。

　　剩下3宗地塊中，光明鳳凰城地塊位于光明最為成熟的片區(qū)，周邊龍光玖龍臺(tái)等“網(wǎng)紅盤(pán)”聚集，可建設(shè)普通商品住房，但面積較小，建筑面積僅4.08萬(wàn)平方米。尖崗山地塊位于寶安豪宅區(qū)，緊貼萬(wàn)科都會(huì)四季，可建設(shè)普通商品住房；南山西麗地塊面積最大，建筑面積約29.18萬(wàn)平方米，位于留仙洞地鐵口，背靠“大疆天空之城”、傳音控股、優(yōu)必選機(jī)器人大廈，被業(yè)內(nèi)戲稱為“人才特供”地塊，只能建可售型人才房并配建一小部分商辦項(xiàng)目。

　　光明和尖崗山地塊均采取“雙限雙競(jìng)”方式出讓。或由于光明地塊在3宗地中總價(jià)最低，吸引報(bào)名的房企數(shù)量也最多。包括金地、電建、世茂、中交+中崢、龍光、碧桂園、建發(fā)、越秀、深業(yè)、金茂、星河、保利、華發(fā)、聯(lián)發(fā)、華潤(rùn)+TCL 、招商、平安、中糧、中海在內(nèi)的19家開(kāi)發(fā)商舉牌，幾分鐘之內(nèi)價(jià)格便從7.5億元拍到10.88億元的最高限制地價(jià)。此后，該地塊進(jìn)入競(jìng)初始配建面積環(huán)節(jié)，最終龍光以10.88億元擊敗聯(lián)發(fā)，獲得光明鳳凰城地塊，溢價(jià)率45.07%，樓面地價(jià)36757元/平方米，建成后商品房銷(xiāo)售均價(jià)不得高于 48900元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。

　　尖崗山A122-0372地塊面積雖然稍大于光明地塊，依然比較“迷你”，建筑面積約6.7萬(wàn)平方米。僅經(jīng)過(guò)9輪競(jìng)價(jià)，拍賣(mài)耗時(shí)3分鐘，佳兆業(yè)便以總價(jià)25.44億元、配建31200平方米的代價(jià)斬獲該地塊。樓面地價(jià)69967元/平方米，建成后商品房銷(xiāo)售均價(jià)不得高于 83265 元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。

　　南山西麗地塊成為此次拍地的“黑馬”地塊。雖然只有3家房企報(bào)名，但招商地產(chǎn)報(bào)了一次價(jià)格后，龍光和“萬(wàn)科+特建發(fā)”聯(lián)合體隨即進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)近2個(gè)小時(shí)的鏖戰(zhàn)。

　　因地價(jià)不設(shè)上限，每次加價(jià)幅度僅1000萬(wàn)元，67億元之后調(diào)價(jià)幅度提升至2000萬(wàn)元，該地塊從47億元的起拍價(jià)到69億元的成交價(jià)，經(jīng)歷了約210輪舉牌。拍賣(mài)到約一個(gè)小時(shí)，超過(guò)一半的圍觀人群已陸續(xù)離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，主持人提醒開(kāi)發(fā)商可口頭報(bào)價(jià)以加快速度。

　　最終龍光地產(chǎn)以69億元競(jìng)得南山西麗T501-0101地塊，樓面價(jià)為23650元/平方米，溢價(jià)率為44.96%，人才房基準(zhǔn)售價(jià)不高于52800元/平方米，最高售價(jià)不高于55400元/平方米。

　　房企盈利空間被壓縮

　　限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建等“雙限雙競(jìng)”模式下，深圳成為幾個(gè)已集中供地土地城市中，出讓門(mén)檻最高的城市。

　　“達(dá)到地價(jià)上限以后產(chǎn)生的競(jìng)配建地塊，開(kāi)發(fā)商盈利空間被極大壓縮，尤其考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商融資能力。”李宇嘉對(duì)記者說(shuō)，“部分項(xiàng)目只能通過(guò)裝修溢價(jià)、產(chǎn)品打造來(lái)獲得合理利潤(rùn)。”

　　繼去年五月經(jīng)過(guò)百輪鏖戰(zhàn)，高調(diào)搶奪深圳前海百億宅地后，龍光地產(chǎn)今日再次成為深圳土拍的“明星”房企。前海地塊當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為6.32萬(wàn)元/平方米，配建人才房4.076萬(wàn)平方米，配建面積達(dá)到了起拍面積的2倍之多，可售樓面地價(jià)為8.66萬(wàn)元/平方米。

　　多名房企內(nèi)部人士告訴記者，正常計(jì)算下，此次龍光拍得的光明和南山地塊與前海地塊相似，盈利空間依然稀薄。“老板對(duì)大本營(yíng)深圳的地塊情有獨(dú)鐘，更在意在深圳的戰(zhàn)略意義?！币幻埞鈨?nèi)部員工對(duì)記者說(shuō)。

　　據(jù)了解，自龍光地產(chǎn)董事長(zhǎng)紀(jì)海鵬的胞弟紀(jì)建德辭任執(zhí)行董事、行政總裁職務(wù)后，龍光在深圳的土拍市場(chǎng)便由投資發(fā)展中心總經(jīng)理吳志平負(fù)責(zé)。吳志平此前就職于萬(wàn)科，為龍光從外部挖來(lái)的職業(yè)經(jīng)理人，多年來(lái)一直是龍光招拍掛的負(fù)責(zé)人，龍光耗費(fèi)近100億元拿下位于華僑城片區(qū)的“康佳舊廠房”項(xiàng)目便是在吳志平主管時(shí)競(jìng)得的。

　　“留仙洞片區(qū)（南山西麗地塊所在地）處深圳中軸核心，是深圳六大總部基地之一，頗為稀缺。深圳光明中心區(qū)地塊所處的鳳凰城片區(qū)是光明科學(xué)城的核心區(qū)域，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。龍光集團(tuán)堅(jiān)持聚焦深耕戰(zhàn)略，長(zhǎng)期看好深圳發(fā)展前景，持續(xù)加大投資布局?！饼埞獾禺a(chǎn)方面對(duì)記者表示。

　　同樣盈利空間有限的，還有佳兆業(yè)奪得的尖崗山地塊。69967元/平方米的樓面地價(jià)，距離83265元/平方米的銷(xiāo)售限價(jià)，只有16%的上升空間。對(duì)此，佳兆業(yè)方面向記者表示：“成交價(jià)格合理，符合公司預(yù)期。該項(xiàng)目是佳兆業(yè)布局寶安區(qū)第二個(gè)供地的住宅項(xiàng)目，也是集團(tuán)深耕深圳的重要項(xiàng)目?！?/p>

　　值得注意的是，深圳首次集中供地6宗地塊均需配建人才住房，且多宗為純?nèi)瞬抛》坑玫??！霸黾庸沧》颗浣ǖ谋壤鸵螅蚨畏扛拇_定的于2018-2035年增加100萬(wàn)套公共住房的目標(biāo)邁進(jìn)。這意味著深圳新一屆政府對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心和力度更大了?！崩钣罴握J(rèn)為。

　　深圳第一輪集中供地中，除“萬(wàn)科+特建發(fā)”聯(lián)合體，過(guò)往在土拍現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈的國(guó)企開(kāi)發(fā)商在此輪供地中表現(xiàn)頗為低調(diào)，3宗熱門(mén)地塊均由民營(yíng)房企奪得。

　　按照深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，今年深圳計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地總量1130公頃，其中居住用地363.3公頃，供應(yīng)量占總供應(yīng)量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計(jì)劃供應(yīng)量分別提高了24%、142%。

　　“今年將分三次集中供地，重頭戲?qū)⒃诘诙?、三批?？梢灶A(yù)期后市的土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將極為激烈，深圳政府增加宅地供應(yīng)的決心明顯。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹稱。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）