深圳首次集中供地攬金138.44億龍光、萬科鏖戰(zhàn)過百輪爭奪南山人才房用地

來源：智能家居時間：2021-05-14 09:00

　　5月13日，深圳今年首次集中供地收官。雖然只出讓6宗地塊，但吸引了約25家開發(fā)商報名，加上眾多圍觀房企，深圳土地房產(chǎn)交易中心現(xiàn)場幾乎座無虛席。

　　這6宗地塊起拍價105.76億元，最終攬金138.44億元。其中南山西麗人才房地塊因地價不封頂，爭奪最為激烈，龍光和“萬科+特建發(fā)”聯(lián)合體鏖戰(zhàn)過百輪，耗時近2小時。這6宗地塊全部觸及最高限售價，盈利空間被極大壓縮，房企由此加快了開發(fā)進度。財聯(lián)社記者注意到，土拍剛剛結(jié)束，奪得尖崗山地塊的佳兆業(yè)就已安排挖土機進場平整土地。

　　雖然名為“集中供地”，但與過往相比，深圳此次供地規(guī)模并沒有明顯增加。深圳也是近期集中供地規(guī)模最少的城市，遠低于北京的30宗、廣州的48宗和杭州的57宗。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，盡管供地少但比較均衡，后續(xù)供應(yīng)預(yù)計會有所增加?！按舜喂┑匾淮筇攸c是，增加公共住房配建的比例和要求，向二次房改確定的于2018-2035年增加100萬套公共住房的目標(biāo)邁進?！?/p>

　　現(xiàn)場人氣“超預(yù)期”

　　13日下午3點，財聯(lián)社記者在深圳土地房產(chǎn)交易中心土拍現(xiàn)場看到，除了拿到競拍號碼牌的約25家房企，還有大批前來圍觀的房企。記者注意到，有一家本土小型開發(fā)商雖然并沒有參與競拍，也在仔細計算每一塊地的價格。

　　土拍現(xiàn)場其中一個細節(jié)是，志在必得的房企均派出了級別不低的投資條線高管。記者從各房企內(nèi)部員工處確認，龍光地產(chǎn)負責(zé)舉牌的是投資發(fā)展中心總經(jīng)理吳志平，佳兆業(yè)負責(zé)舉牌的是集團控股副總裁、深圳集團總裁劉立好，“萬科+特建發(fā)”聯(lián)合體負責(zé)舉牌的則是深圳萬科投資部負責(zé)人陶君。

　　成交的6宗地塊，分別位于龍華民治、深汕合作區(qū)（2宗）、光明鳳凰城、寶安尖崗山、南山西麗。

　　龍華民治A822-0422地塊要求競得人必須服從附近A822-0408、A822-0409等宗地的整體規(guī)劃，A822-0408、A822-0409在去年三月和六月由深圳人才安居集團獲得，因而之前就有市場預(yù)期，安居集團對該地塊志在必得。深汕合作區(qū)C2020-0001、C2020-0002兩宗地塊去年曾遭遇過流拍，此次再次擺在拍賣臺，掛牌起價未變。

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　　下午3點剛開始，上述3宗沒有太大懸念的地塊在數(shù)秒之間瞬間成交，深圳人才安居集團以底價11.51億元摘得龍華民治A822-0422地塊，樓面價為8705.85元/平方米，土地面積2.47萬平方米，建筑面積13.22萬平方米；“中鐵十四局集團有限公司+武漢和縱盛地產(chǎn)有限公司+中鐵十四局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”聯(lián)合體以21.61億元底價競得深汕特別合作區(qū)赤石鎮(zhèn)北部康養(yǎng)組團C2020-0001、C2020-0002兩宗地塊，銷售限價1.9萬元/平方米。

　　剩下3宗地塊中，光明鳳凰城地塊位于光明最為成熟的片區(qū)，周邊龍光玖龍臺等“網(wǎng)紅盤”聚集，可建設(shè)普通商品住房，但面積較小，建筑面積僅4.08萬平方米。尖崗山地塊位于寶安豪宅區(qū)，緊貼萬科都會四季，可建設(shè)普通商品住房；南山西麗地塊面積最大，建筑面積約29.18萬平方米，位于留仙洞地鐵口，背靠“大疆天空之城”、傳音控股、優(yōu)必選機器人大廈，被業(yè)內(nèi)戲稱為“人才特供”地塊，只能建可售型人才房并配建一小部分商辦項目。

　　光明和尖崗山地塊均采取“雙限雙競”方式出讓?；蛴捎诠饷鞯貕K在3宗地中總價最低，吸引報名的房企數(shù)量也最多。包括金地、電建、世茂、中交+中崢、龍光、碧桂園、建發(fā)、越秀、深業(yè)、金茂、星河、保利、華發(fā)、聯(lián)發(fā)、華潤+TCL 、招商、平安、中糧、中海在內(nèi)的19家開發(fā)商舉牌，幾分鐘之內(nèi)價格便從7.5億元拍到10.88億元的最高限制地價。此后，該地塊進入競初始配建面積環(huán)節(jié)，最終龍光以10.88億元擊敗聯(lián)發(fā)，獲得光明鳳凰城地塊，溢價率45.07%，樓面地價36757元/平方米，建成后商品房銷售均價不得高于 48900元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。

　　尖崗山A122-0372地塊面積雖然稍大于光明地塊，依然比較“迷你”，建筑面積約6.7萬平方米。僅經(jīng)過9輪競價，拍賣耗時3分鐘，佳兆業(yè)便以總價25.44億元、配建31200平方米的代價斬獲該地塊。樓面地價69967元/平方米，建成后商品房銷售均價不得高于 83265 元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。

　　南山西麗地塊成為此次拍地的“黑馬”地塊。雖然只有3家房企報名，但招商地產(chǎn)報了一次價格后，龍光和“萬科+特建發(fā)”聯(lián)合體隨即進入了長達近2個小時的鏖戰(zhàn)。

　　因地價不設(shè)上限，每次加價幅度僅1000萬元，67億元之后調(diào)價幅度提升至2000萬元，該地塊從47億元的起拍價到69億元的成交價，經(jīng)歷了約210輪舉牌。拍賣到約一個小時，超過一半的圍觀人群已陸續(xù)離開現(xiàn)場，主持人提醒開發(fā)商可口頭報價以加快速度。

　　最終龍光地產(chǎn)以69億元競得南山西麗T501-0101地塊，樓面價為23650元/平方米，溢價率為44.96%，人才房基準售價不高于52800元/平方米，最高售價不高于55400元/平方米。

　　房企盈利空間被壓縮

　　限地價、限房價、競地價、競配建等“雙限雙競”模式下，深圳成為幾個已集中供地土地城市中，出讓門檻最高的城市。

　　“達到地價上限以后產(chǎn)生的競配建地塊，開發(fā)商盈利空間被極大壓縮，尤其考驗開發(fā)商融資能力。”李宇嘉對記者說，“部分項目只能通過裝修溢價、產(chǎn)品打造來獲得合理利潤?！?/p>

　　繼去年五月經(jīng)過百輪鏖戰(zhàn)，高調(diào)搶奪深圳前海百億宅地后，龍光地產(chǎn)今日再次成為深圳土拍的“明星”房企。前海地塊當(dāng)時的樓面地價為6.32萬元/平方米，配建人才房4.076萬平方米，配建面積達到了起拍面積的2倍之多，可售樓面地價為8.66萬元/平方米。

　　多名房企內(nèi)部人士告訴記者，正常計算下，此次龍光拍得的光明和南山地塊與前海地塊相似，盈利空間依然稀薄?！袄习鍖Υ蟊緺I深圳的地塊情有獨鐘，更在意在深圳的戰(zhàn)略意義?！币幻埞鈨?nèi)部員工對記者說。

　　據(jù)了解，自龍光地產(chǎn)董事長紀海鵬的胞弟紀建德辭任執(zhí)行董事、行政總裁職務(wù)后，龍光在深圳的土拍市場便由投資發(fā)展中心總經(jīng)理吳志平負責(zé)。吳志平此前就職于萬科，為龍光從外部挖來的職業(yè)經(jīng)理人，多年來一直是龍光招拍掛的負責(zé)人，龍光耗費近100億元拿下位于華僑城片區(qū)的“康佳舊廠房”項目便是在吳志平主管時競得的。

　　“留仙洞片區(qū)（南山西麗地塊所在地）處深圳中軸核心，是深圳六大總部基地之一，頗為稀缺。深圳光明中心區(qū)地塊所處的鳳凰城片區(qū)是光明科學(xué)城的核心區(qū)域，發(fā)展勢頭迅猛。龍光集團堅持聚焦深耕戰(zhàn)略，長期看好深圳發(fā)展前景，持續(xù)加大投資布局。”龍光地產(chǎn)方面對記者表示。

　　同樣盈利空間有限的，還有佳兆業(yè)奪得的尖崗山地塊。69967元/平方米的樓面地價，距離83265元/平方米的銷售限價，只有16%的上升空間。對此，佳兆業(yè)方面向記者表示：“成交價格合理，符合公司預(yù)期。該項目是佳兆業(yè)布局寶安區(qū)第二個供地的住宅項目，也是集團深耕深圳的重要項目?！?/p>

　　值得注意的是，深圳首次集中供地6宗地塊均需配建人才住房，且多宗為純?nèi)瞬抛》坑玫?。“增加公共住房配建的比例和要求，向二次房改確定的于2018-2035年增加100萬套公共住房的目標(biāo)邁進。這意味著深圳新一屆政府對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心和力度更大了。”李宇嘉認為。

　　深圳第一輪集中供地中，除“萬科+特建發(fā)”聯(lián)合體，過往在土拍現(xiàn)場爭奪激烈的國企開發(fā)商在此輪供地中表現(xiàn)頗為低調(diào)，3宗熱門地塊均由民營房企奪得。

　　按照深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃，今年深圳計劃供應(yīng)建設(shè)用地總量1130公頃，其中居住用地363.3公頃，供應(yīng)量占總供應(yīng)量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計劃供應(yīng)量分別提高了24%、142%。

　　“今年將分三次集中供地，重頭戲?qū)⒃诘诙?、三批。可以預(yù)期后市的土拍市場競爭將極為激烈，深圳政府增加宅地供應(yīng)的決心明顯。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹稱。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）