吳家明/攝 官兵/制圖

證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

“過(guò)去是想著法子換馬甲來(lái)拿地，現(xiàn)在是算來(lái)算去也不敢輕易下手，不敢亂花錢?！痹谏钲谕僚默F(xiàn)場(chǎng)，一位前來(lái)參與競(jìng)拍的房企投拓部工作人員笑稱，但也自嘲壓力不小。

“金九銀十”本來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的收獲季節(jié)，但第二輪集中供地開(kāi)啟至今，不少城市的地塊流拍率大幅上升，土地市場(chǎng)可謂秋風(fēng)瑟瑟。土地流拍會(huì)帶來(lái)哪些影響？對(duì)于購(gòu)房者而言，“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的信仰終于被擊碎？

不管如何，地產(chǎn)市場(chǎng)常談的變局，或許真的來(lái)了。

深圳土拍現(xiàn)場(chǎng)有熱有冷

一直以來(lái)，深圳都是房企的必爭(zhēng)之地。9月28日，深圳一次性出讓22宗宅地，總起拍價(jià)達(dá)到了422億元，堪稱“史詩(shī)級(jí)”土拍原本足以讓市場(chǎng)倍感欣喜。不過(guò)，在土拍資格、資金要求等方面的政策收緊時(shí)，深圳土地對(duì)于房企的吸引力是否依舊？

28日上午還不到9點(diǎn)，記者已經(jīng)看到有開(kāi)發(fā)商代表坐在土拍交易大廳外側(cè)。與過(guò)去的土拍相比，此次參與土拍的房企數(shù)量和人數(shù)有所減少，從現(xiàn)場(chǎng)的空位就可以看出端倪。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此次土拍只吸引約15家房企參加，且絕大多數(shù)都是國(guó)企和央企，參與的民營(yíng)企業(yè)基本都是資金較為穩(wěn)健的房企。

“給大家多一點(diǎn)時(shí)間考慮?！迸馁u官在開(kāi)拍后，不斷在調(diào)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，“各位競(jìng)買朋友都比較謹(jǐn)慎?！?/p>

首先開(kāi)拍的是位于前海的T201—0157地塊，4家房企報(bào)名參與，剛開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)氣氛并不熱絡(luò)，可見(jiàn)房企們的確都十分謹(jǐn)慎。拍賣官更直接說(shuō)出：“請(qǐng)大家果斷一點(diǎn)舉牌?！鼻昂５貕K備受關(guān)注，不僅總價(jià)高，而且建成的普通商品房毛坯均價(jià)從每平方米9.9萬(wàn)元調(diào)整到9.2萬(wàn)元，降價(jià)7000元。不過(guò)，參與競(jìng)拍的房企隨后還是展開(kāi)了激烈競(jìng)爭(zhēng)，拍賣官也不斷調(diào)整加價(jià)幅度，隨后進(jìn)入了競(jìng)自持租賃面積階段，但沒(méi)有觸發(fā)搖號(hào)。最終，深圳天珺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（天?。└?jìng)得，成交價(jià)52.41億元，折合成交樓面價(jià)41490元/平方米，自持租賃住房面積28000平方米。

值得注意的是，在去年前海的兩宗宅地出讓時(shí)，參與房企全都超過(guò)10家，舉牌超100輪。

在大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的背景下，位于南山、龍華的兩宗自持租賃住房用地也備受市場(chǎng)關(guān)注，宗地內(nèi)租賃住房需在70年期內(nèi)自持。值得注意的是，位于南山的自持租賃住房用地達(dá)到最高限價(jià)之后，還進(jìn)入了搖號(hào)階段。最終，兩宗用地都順利出讓。

房企拿地顯得十分謹(jǐn)慎，但對(duì)于深圳市場(chǎng)，大家似乎仍充滿信心。經(jīng)過(guò)8個(gè)多小時(shí)的爭(zhēng)奪，只有位于寶安松崗的A407—1020地塊無(wú)人競(jìng)拍，最終21宗地塊攬金452.97億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月27日，在全國(guó)22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市中，完成第二批集中供地的城市已經(jīng)過(guò)半，撤牌或流拍的地塊數(shù)量超過(guò)100宗，占掛牌總數(shù)的比例超過(guò)20%；而在第一批集中供地中，該比例僅約7%。

土拍要“去金融化”

土地流拍現(xiàn)象頻出，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)哪些影響？對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，購(gòu)房者多數(shù)會(huì)關(guān)注房?jī)r(jià)的下跌情況和銀行信貸等信息，土地流拍等信息關(guān)注會(huì)比較少，但現(xiàn)在土地流拍事件多了，至少會(huì)有一種樓市不景氣的預(yù)期和判斷，這也會(huì)使得盲目看漲的心態(tài)減少。

那么，房企又怎么看？

“現(xiàn)在拍地，我們更看重的是能不能賺錢，純粹回歸到一門生意，而不是像以前那樣將房地產(chǎn)當(dāng)做一種金融工具?！痹谏钲谕僚默F(xiàn)場(chǎng)，一位房企人士說(shuō)出這樣的感受。

梳理各個(gè)城市二次土拍的規(guī)則可以發(fā)現(xiàn)，盡管土拍新規(guī)通過(guò)下調(diào)最高限制地價(jià)控制土地成本，但對(duì)競(jìng)拍資格設(shè)置了更高的門檻，包括禁止“馬甲”公司、嚴(yán)控購(gòu)地資金來(lái)源和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等，而近期多地樓市趨冷也讓房企拿地的主觀意愿降低。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，土地出現(xiàn)流拍，最根本的原因并不是市場(chǎng)情緒低落，而是此次土拍要求開(kāi)發(fā)商拿地必須自有資金，原來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地一般都需要前融，土地融資是很普遍的現(xiàn)象，此次土拍要求讓房企拿地邏輯產(chǎn)生翻天覆地的變化。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，其實(shí)內(nèi)心是非常期盼政策可以松動(dòng)一點(diǎn)，否則壓力會(huì)很大?！北坦饒@投拓部人士表示，“我們還是機(jī)會(huì)型獲取，市場(chǎng)飽和或者本身我們已經(jīng)存量很大的地區(qū)就不拿，或者要等更優(yōu)質(zhì)的地塊，把機(jī)會(huì)留給效益最好的地塊?！?/p>（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）

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