全城熱土④丨北京五環(huán)漲價(jià)已成定局

來源：智能家居時(shí)間：2021-05-12 06:40

　　北京土拍過于激烈，開發(fā)商拿到一塊地就好像打贏一場(chǎng)仗似的，慶賀的海報(bào)會(huì)迅速刷屏朋友圈，用一位開發(fā)商的話來說，拿地不易，且行且珍惜。

　　在北京拿地很難，5月11日，北京首批集中供地落下帷幕，推出的29宗地塊，共攬金1102億元；進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍流程的25宗地塊，有22宗觸達(dá)最高限價(jià)，也就是超過80%的地塊都拍到了最高價(jià)；此外，多達(dá)10宗地塊由于同時(shí)觸及最高限價(jià)和公租房面積上限而進(jìn)入待定狀態(tài)。

　　雖然很多地塊的“地主”暫未確認(rèn)，但政府為每個(gè)地塊規(guī)定了房?jī)r(jià)上限，因此，項(xiàng)目未來入市情況很容易做預(yù)判，房?jī)r(jià)上漲已然不可避免，尤其五環(huán)到六環(huán)之間，房?jī)r(jià)正式逼近6萬。異常激烈的土拍已經(jīng)落幕，熱鬧之余，購(gòu)房者需要考慮的問題是現(xiàn)在入手還是等待年底這批項(xiàng)目入市？

　　22宗地塊觸達(dá)價(jià)格上限

　　作為全國(guó)樓市調(diào)控的標(biāo)桿城市，北京的土拍規(guī)則異常復(fù)雜，涉及設(shè)定地價(jià)上限、競(jìng)建公租房、競(jìng)建高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)建國(guó)際人才社區(qū)房、套內(nèi)70/90及房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)等七大類，而且，多宗地塊疊加兩種以上競(jìng)拍規(guī)則。

　　即便如此，也沒能擋住房企在北京拿地的熱情，將近60家房企報(bào)名了本次土拍，多達(dá)22宗地塊均觸及限價(jià)上限，進(jìn)入競(jìng)建公租房、競(jìng)建高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額等程序。讓很多人想不到的是，很多房企即便頻繁出價(jià)，也面臨拿不到塊的尷尬。

　　數(shù)據(jù)顯示，有10宗地塊轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，都是北京最熱門的地塊，比如海淀樹村地塊有12家單位參與，地塊最后花落誰家，第三階段的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。未來一周，將是北京住建委專家最忙碌的時(shí)候，他們要根據(jù)各房企提交的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案選出待定地塊的買家。

　　一位不愿具名的開發(fā)商表示，北京的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，這次建設(shè)方案核心是綠色建筑，在節(jié)能低耗環(huán)保方面提出要求。他表示：“開發(fā)商承諾的每一項(xiàng)都是成本，這是一個(gè)導(dǎo)向，未來北京對(duì)建筑的綠色環(huán)保會(huì)有更高要求?！?

　　待定意味著不確定，相較于此，拿下地塊的房企顯然值得慶賀，卓越、首開、中交、中冶、融創(chuàng)、金地、招商皆有斬獲，尤其卓越，斥資113.3億元先后拿下朝陽(yáng)區(qū)金盞、昌平區(qū)中關(guān)村(000931,股吧)生命科學(xué)園三期（卓越+中交聯(lián)合體）、昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)馬連店（卓越+中交聯(lián)合體）及豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)張郭莊村四宗地塊（首開+卓越聯(lián)合體），成為最大贏家。

　　搶地?zé)岫戎拢本┦着信牡匾苍谝欢ǔ潭壬细淖冎磥順鞘械墓?yīng)格局。

　　從區(qū)域分布來看，朝陽(yáng)、大興、通州此次集中供地均超50萬平，未來新房供應(yīng)規(guī)模相對(duì)較大。同時(shí)，未來北京商品住宅市場(chǎng)將由原來的純商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房結(jié)構(gòu)向純商品房、新型共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

　　北京市場(chǎng)的主流戶型也發(fā)生改變，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，此次集中供地近三分之二的項(xiàng)目執(zhí)行套內(nèi)“70/90”戶型要求，即套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。若以中值78%的得房率來計(jì)算，意味著未來115-120平中高改善型面積段產(chǎn)品供應(yīng)或?qū)⒃黾印?

　　值得關(guān)注的是，參拍企業(yè)數(shù)量多、綜合競(jìng)拍次數(shù)較高的地塊主要來自海淀、朝陽(yáng)、昌平等核心區(qū)，中指研究院北京公司研究副總監(jiān)李益峰，這反映了房企向核心區(qū)域或核心板塊拿地的趨勢(shì)和意愿進(jìn)一步增強(qiáng)，區(qū)域或板塊土地市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。

　　北京五環(huán)外房?jī)r(jià)逼近六萬

　　土拍已經(jīng)落下帷幕，未來幾個(gè)月，將有一大批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陸續(xù)入市，這對(duì)于購(gòu)房者來說非常具有吸引力，不過，他們首先要思考的問題是年底的樓市如何，是否是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

　　有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著這批地塊在年底陸續(xù)集中入市，扎堆供應(yīng)會(huì)增加房企銷售壓力，激烈競(jìng)爭(zhēng)會(huì)給予房?jī)r(jià)一定的彈性空間，目前看，這種看法多少有些“過慮”。

　　雖然入市項(xiàng)目量級(jí)較大，但不會(huì)造成特別激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，從供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，大部分地塊兒都處在弱競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，部分相鄰地塊的出讓可能會(huì)引發(fā)板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，整體來看，本次北京還是針對(duì)目前市場(chǎng)上存在空白點(diǎn)的區(qū)域?！兜禺a(chǎn)營(yíng)銷人》出品人韓樂也認(rèn)為，從分布來看，朝陽(yáng)區(qū)域供應(yīng)較多，整體呈現(xiàn)東多西少，跟幾年前形成反差，實(shí)現(xiàn)區(qū)域輪動(dòng)和平衡。

　　這次土拍給北京樓市帶來的最大影響也許是房?jī)r(jià)預(yù)期的上漲，一位不愿具名的本地國(guó)企開發(fā)商對(duì)90度表示，項(xiàng)目大概率會(huì)按照政府最高限價(jià)賣房，原因很簡(jiǎn)單，除了市場(chǎng)本身的因素外，拿地成本也迫使開發(fā)商不得不賣高價(jià)。

　　以熱門地塊為例，貝殼研究院根據(jù)限價(jià)要求以及政府份額結(jié)果測(cè)算，樹村房?jī)r(jià)上限銷售價(jià)格達(dá)89600元/平方米，其次為崔各莊達(dá)85067元/平方米，東壩達(dá)80000元/平方米，與此相對(duì)，樹村實(shí)際可售成交樓面價(jià)達(dá)68932元/平方米，崔各莊為65618元/平方米，東壩為57540元/平方米，也就是說，這些地塊的樓面價(jià)距離價(jià)格上限只有大概1-2萬元/平米價(jià)差。

　　郭毅表示，北京五到六環(huán)之間，過去主要是限競(jìng)房，銷售價(jià)格大約5.2萬/平至5.5萬元/平，這次土拍后，整體抬升到了6萬元/平，整體價(jià)格走勢(shì)是五六環(huán)的房?jī)r(jià)略漲，不過，她提醒，包括核心區(qū)在內(nèi)的其他區(qū)域房?jī)r(jià)整體還是比較穩(wěn)定。

　　基于這樣的市場(chǎng)變化，郭毅建議購(gòu)房者可以考慮目前在售房源，一是因?yàn)樵谑垌?xiàng)目?jī)r(jià)格可控，二是交房時(shí)間比較短，三是在售項(xiàng)目的精裝品質(zhì)和戶型設(shè)計(jì)還不錯(cuò)，未來新項(xiàng)目入市戶型偏大，雖然舒適性提高，但性價(jià)比不如在售項(xiàng)目。

　　韓樂表示，當(dāng)前亦莊、昌平東小口、古城板塊都不錯(cuò)，購(gòu)房者可以重點(diǎn)關(guān)注，這些區(qū)域限競(jìng)房較多，而且性價(jià)比較高，對(duì)比本次供地的最高限價(jià)，有些板塊的洼地效應(yīng)就凸顯出來了。

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（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）