導(dǎo)讀

疫情對我國的經(jīng)濟(jì)及發(fā)展都帶來了非常大的挑戰(zhàn)，自全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展得到了快速的恢復(fù)。

在一城一策，定點(diǎn)調(diào)控的大背景下，西安政府已經(jīng)把大量權(quán)力下放至基層。新的調(diào)控政策不斷出臺(tái)，也有利于房地產(chǎn)市場的健康形成，目前西安市房地產(chǎn)市場也逐步趨于穩(wěn)定。

正文

2020年7月24日，由西安市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、明源地產(chǎn)研究院共同主辦了以《房企戰(zhàn)略破局最佳實(shí)踐》為主題的2020西安房地產(chǎn)總裁閉門私董會(huì)。

本次會(huì)議邀請本地房企30余家40余人，共聚一堂，一同探討橫盤時(shí)代下，區(qū)域性成長型房企應(yīng)該如何突圍破局，如何找到自己的核心競爭優(yōu)勢，應(yīng)對挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

1.會(huì)議致辭

活動(dòng)伊始，明源云陜西公司總經(jīng)理-任煜為本次活動(dòng)做了開場致詞，并對與會(huì)嘉賓表達(dá)了感謝和歡迎。任總提到：在這個(gè)多變的時(shí)代很多情況無法預(yù)測，全球經(jīng)濟(jì)情況也發(fā)生了巨變，但這種巨變既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，明源地產(chǎn)研究院分析發(fā)現(xiàn)，西安房地產(chǎn)行業(yè)有較好的發(fā)展前景，但就地勢而言差異性很大，對各企業(yè)來說，要增強(qiáng)自身的運(yùn)營能力，積極應(yīng)對這種挑戰(zhàn)，在不確定情況下做到“反脆弱”增強(qiáng)自身免疫能力，把握這次機(jī)遇。

西安市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長-孟周濟(jì)對于今年上半年度西安市房地產(chǎn)行業(yè)的走勢以及國家對于今年行業(yè)的宏觀政策調(diào)控進(jìn)行了大數(shù)據(jù)分享和分析，并希望通過本次交流會(huì)大家共商發(fā)展之策。

2.研判政策大勢 探索破局之道

明源云陜西公司解決方案中心負(fù)責(zé)人張聰現(xiàn)場進(jìn)行了《研判政策大勢 探索破局之道》的主題分享。在詳盡深度的對當(dāng)前的政策、市場、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境做了分析后表示“未來十年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還是長期向好”。

3. 地產(chǎn)行業(yè)政策面臨著5個(gè)新的常態(tài)：

宏觀視角—從地方微觀決策到中央宏觀決策。企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略的制定應(yīng)當(dāng)逐步去了解當(dāng)前的宏觀指標(biāo)，（貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策）、中觀指標(biāo)（經(jīng)濟(jì) 政策、市場指標(biāo)表現(xiàn)）、微觀指標(biāo)（土地供給，住房需求）。對于房企而言，認(rèn)清形勢，敬畏政策，是重中之重。

嚴(yán)控慢松—2010年后，樓市調(diào)控政策發(fā)布頻率高過以往，從施政到放松的調(diào)控周期越來越長。

精準(zhǔn)調(diào)控—基于大數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)調(diào)控越來越明顯，中央層面對房價(jià)，地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示，地方則會(huì)制定針對性的調(diào)控政策。

產(chǎn)業(yè)共生—各地市產(chǎn)業(yè)扶持相關(guān)政策高頻出臺(tái)，多產(chǎn)業(yè)共同繁榮的決心與日俱增。

城市共生—城市規(guī)劃方面從單城一枝獨(dú)秀發(fā)展到片區(qū)協(xié)同繁榮。

面對以上的政策環(huán)境，以及成長型房企普遍面臨五個(gè)降維打擊：資金、土地、風(fēng)險(xiǎn)、體系、人才。深耕本土的成長型房企又該如何應(yīng)對呢？張聰老師從以下幾點(diǎn)做了詳細(xì)的解答：

合作開發(fā)：強(qiáng)合作、加大收并購力度，是2020年的關(guān)鍵策略之一，與不同規(guī)模房企合作開發(fā)，以湖南灣田為例，“強(qiáng)龍+地頭蛇”模式，與中梁等標(biāo)桿房企戰(zhàn)略聯(lián)合，共享市場情報(bào)、土地、供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)、人才、管理體系等合作開發(fā)，整合標(biāo)桿房企資源迎來地產(chǎn)發(fā)展新紀(jì)元。

占山為王：提升城市研判能力，做到局部市場占據(jù)優(yōu)勢，再伺機(jī)拓展。研判指標(biāo)背后的決策邏輯，只有二產(chǎn)基礎(chǔ)夯實(shí)、三產(chǎn)占比較高、才能夠?yàn)槌鞘械陌l(fā)展提供強(qiáng)勁、持續(xù)的動(dòng)力與支持，從產(chǎn)業(yè)協(xié)作、軌道交通入手，探索房企在都市圈的三大機(jī)會(huì)。

深挖市場：萬科近年新進(jìn)城市數(shù)量不多，擴(kuò)張穩(wěn)??；相較于其他龍頭房企，萬科不到其三分之一的城市數(shù)量創(chuàng)造了基本持平的業(yè)績，“城市深耕”的重要性要遠(yuǎn)大于“加速布局”。

跟隨戰(zhàn)略：避其鋒芒，跟隨大型房企節(jié)奏順勢而為，捕捉市場紅利。以建業(yè)為例，多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同打造“建業(yè)+”生態(tài)模式，與知名的酒店管理集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，同時(shí)打造自營品牌酒店，把真金白銀投資產(chǎn)，扎扎實(shí)實(shí)做產(chǎn)業(yè)做為必選項(xiàng)。

4.提升ROE的關(guān)鍵舉措

張聰老師利用杜邦分析法，通過對ROE（凈資產(chǎn)收益率）指標(biāo)進(jìn)行對標(biāo)分析，有助本土房企站在自身的視角，精準(zhǔn)定位到當(dāng)前政策環(huán)境下破局的核心發(fā)力點(diǎn)。

ROE有三個(gè)關(guān)鍵構(gòu)成，那企業(yè)如何做才能分別去提高這三個(gè)指標(biāo)，張老師在此也做了詳細(xì)的分析：

凈利潤率-盈利能力分析

凈利潤率提升的核心舉措有：更高的土地溢價(jià)、品牌溢價(jià)以及通過內(nèi)部管理提升降本增效。品牌溢價(jià)方面，比較有效的措施往往是提升產(chǎn)品品質(zhì)、提升物業(yè)服務(wù)的能力以及加大品牌宣傳，實(shí)現(xiàn)良好的的品牌的傳播。本土企業(yè)，通過內(nèi)部業(yè)務(wù)管控提升，向管理要效益，是提升利潤的最有效方法，通過加大對成本、三費(fèi)的控制，著手儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源，提升內(nèi)外部協(xié)同三個(gè)手段，達(dá)到降本增效的目的。

存貨周轉(zhuǎn)率-運(yùn)營能力分析

存貨周轉(zhuǎn)率的3個(gè)核心要點(diǎn)是：運(yùn)營工期、回款周期的縮短以及進(jìn)行全貨值管理，提升各個(gè)環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)化率。通過多年來和各類典型房企的交流，明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為有效縮短回款周期有十大舉措，對本土房企來說幫助比較大的會(huì)有——做好首開，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的高效回落、加大銷售激勵(lì)，提升去化速度、通過信息化平臺(tái)做好回款的全過程管理，加大客戶交款、銀行放款的跟催等。

資產(chǎn)負(fù)債率：償債能力分析

最后一個(gè)指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率首要就是去設(shè)定安全線，負(fù)債不是低就好、也不是高就不好，比如說恒大和融創(chuàng)，會(huì)根據(jù)外部環(huán)境變化適時(shí)調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債率——根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，07年它的負(fù)債是較高的，08年政策調(diào)控，會(huì)快速降杠桿，10年樓市刺激，又開始加杠桿?？偟膩碚f：行業(yè)的下行期，快速的降杠桿；行業(yè)的上行期，適當(dāng)放大杠桿。

通過對ROE指標(biāo)分析我們會(huì)發(fā)現(xiàn)提升企業(yè)的ROE其實(shí)不同的企業(yè)可以采取不同的措施，關(guān)鍵是自身需要真正的站在企業(yè)的視角看企業(yè)歷史的基因，然后去找到能夠正向提升ROE的關(guān)鍵舉措。

最后，張聰老師總結(jié)到，在當(dāng)前不確定的大環(huán)境下，房企一定要更加注重對宏觀形勢的研究，從而以更高的維度去洞察行業(yè)的發(fā)展前景，做到順勢而為。目前行業(yè)集中度越來越高，企業(yè)競爭也愈演愈烈，而標(biāo)桿房企銷售增速并沒有因?yàn)槌掷m(xù)的調(diào)控而降低，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)向遍地黃金時(shí)代的告別，對于房企而言，要在競爭中勝出，除了資源優(yōu)勢外，練好內(nèi)功、打造自身的核心價(jià)值力是關(guān)鍵。而持續(xù)調(diào)控的大環(huán)境正是房企練內(nèi)功的好時(shí)機(jī)。

相關(guān)知識(shí)

西安市房協(xié)&明源云陜西|2020西安房企私董交流會(huì)成功舉辦
市房協(xié)舉辦山東省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)圈地產(chǎn)品質(zhì)管理交流會(huì)
數(shù)字化助力企業(yè)管理變革升級(jí),鴻順控股集團(tuán)&明源云達(dá)成戰(zhàn)略合作
聚焦房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型：明源云地產(chǎn)數(shù)字經(jīng)營創(chuàng)新峰會(huì)北京首戰(zhàn)告捷
高層閉門沙龍交流會(huì),助力濟(jì)南房企找準(zhǔn)市場發(fā)力點(diǎn)
以數(shù)智化變革突圍房地產(chǎn)新困局 施耐德電氣攜手廣東省房協(xié)舉辦行業(yè)交流會(huì)
明源云鏈：2021中國房地產(chǎn)品質(zhì)力峰會(huì)正式啟動(dòng)
明源云聯(lián)合發(fā)起“地方國企數(shù)字化協(xié)同創(chuàng)新聯(lián)盟”
從明源云（00909）到三彩家（SCIT.US），中國房地產(chǎn)SaaS產(chǎn)業(yè)6年發(fā)展的切面 前有明源云（00909），后有三彩家（SCIT.US）
未取得預(yù)售證銷售商品房,上市房企天地源被罰1462萬元