北京房價冰火兩重天，城區(qū)瘋漲，一環(huán)外不漲

來源：智能家居時間：2021-05-04 11:25

提問：房姐你好，我們不在京城生活工作，社保和公積金均在北京，有購房資格，想購房一套，主要用于投資保值抗通脹。預算6到8，初步圈定的范圍是朝陽區(qū)CBD附近，2010年前后的次新電梯房，煩請指點推薦，謝謝

回答：你好，建議在雙井板塊選籌，雙井也是北京目前首選的幾個投資板塊。作為承接CBD最優(yōu)質(zhì)的板塊，雙井彌補了東三環(huán)國貿(mào)以北缺少次新，東面板塊斷層等缺陷，成為了CBD東三環(huán)最優(yōu)質(zhì)的住宅區(qū)之一。零星低端的老破小，百環(huán)家園經(jīng)適房為底層人士提供了住所，首城，樂成，珠江，再加西面富力城小區(qū)等也滿足了品質(zhì)需求，富力廣場合生匯加上蘋果社區(qū)百環(huán)家園等豐富的社區(qū)商業(yè)，給雙井帶來了繁榮穩(wěn)定的發(fā)展生態(tài)。而樂成中心，商場和高端寫字樓一體化，又給雙井彌補了產(chǎn)業(yè)的不足，從單純的CBD后花園延伸成為CBD的一部分，同時也發(fā)展為產(chǎn)住結(jié)合的片區(qū)。東面九龍山南面北工大一帶原本荒無人煙，近年隨著地鐵開通和城市擴張，人氣也逐漸旺盛，給雙井這個中心增添了更多活力。非學區(qū)品質(zhì)次新七八萬，老破大六萬，增長潛力很好首城，樂成，珠江、東恒時代二期、風度柏林、天之驕子等都可以淘

提問：房姐你好，關(guān)注你很久了，之前新人首問沒有回復，再問一次希望可以回復哈SFSD，年底滿社保5年，考慮抓緊上車，剛結(jié)婚不久準備買房自?。担覀儍蓚€工作在望京和西二旗，未來的工作地點也大概率都會在這兩個方位，對學區(qū)沒有特別要求。首付200萬左右，在看450萬左右的標。目前看了酒仙橋、北苑、回龍觀和望京：酒仙橋以老破小居多，實地看了一些房子之后放棄了；北苑這邊看了老北苑的新北苑，從增值配套來看新北苑的居住體驗和升值空間會更大一些，但是可選擇的標只有華貿(mào)城450萬左右的loft或者67平小兩居，整體有些學區(qū)溢價；回龍觀我關(guān)注了一些房源比如國風美唐，公園悅府，流星花園等等，上周去看的公園悅府450萬85平的兩居室，實際面積在63平左右，但是房子不是滿五唯一，對于我們SFSD感覺不是很合適，首付要交240萬，但房子整體我們還是比較傾向的；望京這塊能夠到的盤比較少，基本就是南湖X園和望京X園這些小區(qū)，選擇空間不是很大，但從投資角度來講應(yīng)該是比較好的。我的問題是：1.目前我的這種情況選擇哪種盤會比較合適，或者房姐有沒有其他推薦2.如果買公園悅府目前的情況是否可以入手3.沈陽鐵西區(qū)有一套金地名京洋房兩居，從入手到現(xiàn)在漲幅已經(jīng)翻倍，是繼續(xù)長期持有還是賣掉在北京換更多的資金籌碼以上是我的問題和情況，望房姐回答～

回答：1.回龍觀更合適，到望京還是西二旗距離都不遠，望京400＋的盤基本都是老破小2.公園悅府可以入，還有華潤的萬象悅府、紫金新干線3.沈陽建議出掉，現(xiàn)在已經(jīng)是相對高點，繼續(xù)持有的利潤不大，建議換籌到北京填充籌碼

提問：美麗房姐好！新人小白首問：非京籍，無工作居住證，現(xiàn)在北京長期定居，目前國貿(mào)工作。孩子在北邊上小學，未來計劃出國念大學。有北七家老破小聯(lián)排別墅一套，估價900左右?，F(xiàn)有銀子1200個，糾結(jié)是賣掉別墅在昌平或順義置換個大的新別墅，還是不賣別墅，以公司名義買房保值。現(xiàn)在看了許多聯(lián)排、合院、疊拼別墅，感覺居住體驗還不如現(xiàn)在的老破小聯(lián)排，而且都更遠，沒有合適的入手。根據(jù)您的思路又看了亦莊、朝陽公園板塊的樓房，現(xiàn)有3個方案。方案1、賣掉北七家別墅，為了孩子上學方便，繼續(xù)在北邊買別墅。這就要請教房姐哪個別墅盤推薦？方案2、繼續(xù)住北七家的別墅，公司名義入手亦莊一個環(huán)境交通好的大平層，未來孩子出國后自己住，把北七家別墅租出去。問題：亦莊哪個盤您推薦？方案3、不賣北七家的別墅，入手亮馬水晶的兩居，再入手麗水嘉園大一居。把房租出去。其中一個兩居房也可將來孩子出國后我們搬來住。問題：亮馬水晶和麗水嘉園每平單價分別是多少值得入手？三種方案哪種適合家庭現(xiàn)在情況，又能資產(chǎn)保值，請美麗房姐給個方向。另外：公司購房后承擔稅費高，但沒有房票只得這么操作了。公司買房要注意的點和買入時、持有期間以及出手時稅費的組成這方面也請房姐賜教。

回答：建議方案三，亮馬水晶6.5以內(nèi)，麗水嘉園7.5以內(nèi)公司購房是下策，簡單說下公司購房的優(yōu)劣好處：不限購，不限貸，買多少套都可以壞處：三年限售，出售的時候稅費高，公司的房子都是公司包所有的稅，一般人不喜歡買公司產(chǎn)權(quán)的房子造成售價偏低一點，每年要交一點房產(chǎn)稅

提問：房姐，能談?wù)劚本┦兄行亩h(huán)或三環(huán)內(nèi)高品質(zhì)樓盤的大戶型新房和二手房嗎？比如東直門8號、朱雀門疊拼房型等等。

回答：東直門8號新盤溢價較高，東直門這個位置商圈固化，未來定位也是交通樞紐，卻少一點生活氛圍，相比不是最好選擇朱雀門屬于自住品質(zhì)盤，不包含學區(qū)溢價，自住是不錯的選擇次新推薦看看西城的朱雀門、一瓶、融澤府，還有四季青的諸子階朝陽：太陽公元富力城D區(qū)，海淀：碧水云天光大水墨也是較好選擇

提問：房姐您好，請問在買房申請組合貸前一個月，我老公換了工作，但是社保公積金沒斷，主貸款人是我老公，請問會影響貸款嗎？還有我們首付不夠想在銀行借一點信用貸，會上征信，總的流水能覆蓋信用貸和房貸的兩倍，這種情況銀行在批貸前會讓我們先還清信用貸再貸款嗎？

回答：買房的時候最好別換工作，換工作期間買房比較麻煩，因為你要是買房的過程中前后工作單位不一致被銀行發(fā)現(xiàn)，有騙貸的嫌疑，我建議你要么換房完再換工作，要么換好工作再換房。建議做不上征信的信用貸，或者前面的貸款，和后面的買房、按揭要打時間差和征信查詢控制，最好的方案是用其它核（家人）辦信用貸。

提問：首問，懇求指點迷津。【京戶無孩?；榍肮e金勁松老破小兩居＋商貸西壩河老破小一居。租住金地國際花園三居。無通勤需求，自?。Ｖ怠煞慷假u＋手里現(xiàn)金預計共1100個?！宽樦拷阋郧暗膯柎鸩攘吮P，覺得不錯的：大望路（金地國際、樂成國際）、望京（保利中央公園、東湖灣、華彩國際、橄欖城三期、臻園、上京新航線、華鼎世家、華樾北京），其它（天鵝灣北，陽光上東）問題：1、目前看的板塊（望京，大望路）和樓盤合適嗎？如果有特別不合適的請指出。求推薦其它類似配套齊全的板塊和盤（奧體？東大橋？朝陽公園？）。因沒有學區(qū)和通勤限制，選擇余地有點多，看得眼花，求重點建議關(guān)注板塊；2、感覺兩個首貸都沒用好，求置換方案指點。a、賣二小換一大，二貸1300買一大；b、賣二小，全款抵押（沒操作過，會不會辦到一半被查），另外您覺得買多少錢的合適呢（收入大于200，但又不想全投到一個房里，想穩(wěn)妥）；c、賣一小買一中（主要考慮兩個老破小拿到全款周期太長，擔心房價變化）；d、兩小合適就賣，主要用老人票（還沒開始辦，年底才滿60；擔心親家有意見）；e、賣二小，全款買一大，抵押出來投資一個小的（是否有意義）；3、求提示，我選房在現(xiàn)階段最容易跳進去坑。4、問一個盤。普渡寺東西南北巷，2003年開發(fā)商回遷正經(jīng)商品房，兩層現(xiàn)代小四合院，據(jù)了解北京獨有區(qū)域。離故宮、王府井近，學區(qū)較差不算好的學區(qū)房。與平房相比，無被騰退的概率。值得投資嗎？在什么情況下值得購買？

回答：1.樓盤基本正確，適合品質(zhì)自住。建議集中看望京和雙井板塊2.方案e更好，全款優(yōu)勢入一套品質(zhì)自住，抵押出6成，再入一套2居做為投資?？傇鹿┐蟾旁?-43如果需要保值屬性不要過度關(guān)注裝修品質(zhì)等因素，優(yōu)先考慮地段和價格4不建議，價格貴。自住不一定合適。北京已經(jīng)不是中心外擴式發(fā)展了，靠近中心不一定保值就好。

提問：您好，北京戶口朝陽八里莊小改善大自住。出六十平老板樓二層，已掛牌?？瓷细浇兴鸷ｍ敇且话偃酱笕印５欠恐鳚M五不唯一，贈予未成年子女需要八萬要買家出。據(jù)中介說北京其他區(qū)已經(jīng)查子女名下房產(chǎn)而朝陽還沒有，但不知道什么時候變政策，如果我出錢讓其變贈予后，朝陽政策改變把未成年子女名下房產(chǎn)也算成家庭房產(chǎn)致其無法成為唯一，那會增加三十多萬所得稅。首先朝陽是有這個情況否？另外這樣的話八萬贈予費用是否妥妥白出，而且定金和傭金有無法退還的風險？即使合同附加條款增加“如政策變化造成此房不滿足唯一條件，而造成稅費改變無法交易，三方免責等等”，是否也存在無法要回定金和傭金的風險？小區(qū)鄰近修建中的京沈高鐵，在姚家園路鐵道橋西南，這個區(qū)域以后變化趨勢如何？比如宜居性，增值性，好出手等等？多謝

回答：你好，滿五不唯一操作成滿五唯一，一般是走夫妻離婚比較多（占80％以上吧），通過更名方式使得夫妻一方名下只有一套要賣的房，然后夫妻離婚，賣完房再復婚；走贈予的方式也有，父母贈予子女、子女贈予父母，使得父母（或子女）家庭名下只有一套房，然后以父母（子女）名義賣房。這個方式有3％＊網(wǎng)簽價的成本，其實不算少。所以用這個方法的少一些。滿五不唯一的房子還有很多，有些是夫妻原因不離婚的（感情不好怕假戲真做的、體制內(nèi)或軍隊內(nèi)不能離婚的等等；有些離婚也做不成唯一的（譬如夫妻各有兩套房，都有貸款之類無法更名之類）；有些是覺得贈予有成本、或太麻煩、或不知道可以贈予做成唯一、或者贈予有風險（譬如夫妻有兩個子女，贈予一個另外一個會鬧等等）當然了，世界上90％事情都可以輕易用錢解決。很多“滿五不唯一的房”，你愿意出錢，很多家庭其實也愿意配合做成唯一；但如果你加價超過了稅費成本，肯定你也不愿意對不對，這就是個博弈。合同是一定要改的，把所有條款都改成利好你方。中水金海中規(guī)中矩，考慮自住比較推薦珠江羅馬這類品質(zhì)次新盤。

提問：房姐好：本人北京戶籍首套，首付可出150左右，收入流水可以在40～50，考慮總價350～430左右的，在國貿(mào)商圈的話，自住加投資屬性，甜水園附近的房子和陽光100，這兩個有什么更好的推薦，如果有其他建議也可以聽聽，感謝你啦

回答：甜水園周邊一帶都是典型的老公房社區(qū)，由于處于上車盤區(qū)間，價值也就在同面積次新房的8折左右，甜水園的舊改也在進行中外加地段不錯，適合低首付上車。主淘90后房齡的標的。陽光100最大的爭議在于風水，有合適的也可以入

提問：房姐好，從星球上學習了不少知識。當前情況：京戶，異地工作，想在北京買一套房投資，首付首貸，140w左右的子彈。看了以下版塊和樓盤，還請房姐指點：1.朝陽石佛營的炫特嘉園，可以買到開間，或者極少數(shù)不太好的一居（朝北，房型結(jié)構(gòu)差，低樓層＼／頂層，漏水……）；2.青年路片區(qū)的青年匯，可以買到開間；3.CBD傳奇，可以買到北向開間，房型不如青年匯；4.通州二手房，京貿(mào)國際城，可以買到一居和小兩居；5.通州新房，融御，可以買到小兩居。想聽聽房姐的意見，上述五個哪個更合適？另外，房姐還有其他推薦的地段＼／樓盤可供選擇么？非常感謝！

回答：你好，北京上車盤科普：第一需要收益的確定性，第二需要收益的穩(wěn)定性，第三需要能買到。當前北京的上車盤區(qū)間在總價500萬以內(nèi)，俗稱紅海市場；上車盤的大多數(shù)物業(yè)存在「上車門檻溢價」，例如同一小區(qū)80平兩居400萬，40平一居300萬，實際約有100萬的的溢價。北京總價500萬以內(nèi)，可以用首房首貸貸足，并且有穩(wěn)定收益的標的，主要集中在朝陽區(qū)東三環(huán)至東五環(huán)之間。這些都是核心區(qū)剛需得不能再剛需的上車盤，哪里有好房源買哪里，上車盤的特點是隨大勢走，天花板低，價格上你追我趕。有時候不是一定要在兩個盤里分輸贏，更多時候是共進退的。過往經(jīng)驗來看，一成跑贏，一成跑輸，八成是差不多的。至于首付140萬，怎么選，比較建議綜合配套，品質(zhì)，交通，哪怕戶型略遜的次新，喜新厭舊是人類的本性，對于剛需房，功能大于性能。所以在你的幾個選項里，條件允許的情況下，能買通州的2居，就別買青年路的1居。優(yōu)先京貿(mào)國際城。

提問：房姐您好，本人有北京市集體戶口，目前在深圳工作，社保也在深圳交，在深圳買了2套房，自己名下一套住宅，已還完貸款，還有一套公寓在老婆名下，有商業(yè)貸款在還，下半年想在北京買一個1室1廳或者兩居，打算把戶口落在房子上成為戶主并有個還可以的學區(qū)，首付錢大概200萬左右，想請問房姐，（1）北京購房資格除了戶口之外還需要社保么，不知道我是否具備；（2）如果有資格的話是否是按第一套來算，按上述首付，要求，有個還可以學區(qū)，請房姐推薦下樓盤，看哪些較為合適。謝謝！

回答：謝謝贊賞88元每個城市，可以交溢價社保，深圳有資格家庭可以限購2套，公寓不限購。深圳的房產(chǎn)和北京不矛盾，不計入北京限購。北京買房建議起步兩居起，考慮到未來的流動性和買家，其實可以更多的考慮三居。北京戶口買房不再需要額外的社保。200萬首付（當然，首付建議可以再湊一些），做好選籌全套（選標的，評估，貸款...）可以買到460-480左右的房子，因為正好是非普線附近，其實競爭也比較激烈（所有建議首付再湊點，這樣突破500好很多）。你的情況夫妻都屬于二套，應(yīng)該采用全款買入然后抵押方式購買，可以貸足并且選籌比按揭優(yōu)勢較大。500萬以內(nèi)可以多看甘露園，常營，百子灣，天通苑幾個板塊，學區(qū)不要太考慮了，傳統(tǒng)意義上的牛校，200首付因評估貸款問題只能買到400萬出頭，基本都是小開間或地下室，沒有明確上學需求，朝陽自帶的學區(qū)未來成長性更好。