三條細(xì)細(xì)的紅線，束縛房企在投融資領(lǐng)域的腳步。自2020下半年起，TOP100房企投資意愿、力度大幅下降，收斂聚焦一二線甚至強(qiáng)三線，已成為行業(yè)共識。2021年伊始，房企欲重倉的全國核心22城，先后出臺“兩集中”供地政策。5月8日，北京首批集中供應(yīng)宅地將正式競價。公開資料顯示，此次集中交易的宅地共計(jì)30宗，起拍總價為1035億元。

隨著開拍時間的臨近，多數(shù)頭部房企加緊籌集資金，準(zhǔn)備“補(bǔ)倉“，也有部分中小房企意識到競爭加劇，將投資目光轉(zhuǎn)向非集中供地城市。哪些房企又有可能成為“黑馬”，從一眾頭部企業(yè)的博弈中，在此次土拍中獲取一席之地呢？

紅、橙檔房企投資降幅超50%

三道紅線按照現(xiàn)金短債比、凈利潤率、扣除預(yù)收之后的資產(chǎn)負(fù)債率三個維度，把房企劃分為紅、橙、黃、綠四個不同檔位，對未來有息負(fù)債增速有不同限制。

其中，紅、橙兩檔房企有息負(fù)債規(guī)模分別只能新增0%和5%。這使得紅線后，房企融資額持續(xù)低迷，近半年來有5個月融資額同比下滑。

據(jù)克爾瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，上述投資收緊的表現(xiàn)最為明顯，紅線后投資力度分別下降51%和57%。

2021年2月，房企融資額創(chuàng)2017年3月以來新低，僅為504億元。投資端收緊更為顯著，自2020年9月以來，銷售TOP50房企投資金額持續(xù)下滑。

反觀黃、綠兩檔房企，有息負(fù)債規(guī)模增速分別為10%和15%，相對而言新增融資的空間較大，投資收縮相對有限。

不少綠檔房企更是瞅準(zhǔn)時機(jī)，在2020四季度加緊補(bǔ)倉。數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，綠檔房企投資力度較政策出臺前上升24%。

“綠檔房企自2020年8月份后投資一路攀高，全年平均投資力度在12月達(dá)到最高峰。由此可見在其他房企受政策影響收斂拿地后，綠色房企快速抓住了投資窗口期，趁機(jī)大力納儲?！币拙友芯吭貉芯恐行目偙O(jiān)嚴(yán)躍表示，進(jìn)入2021年后，綠檔房企投資額同樣出現(xiàn)斷崖式下跌，一方面是受到春節(jié)假期及城市供地節(jié)奏的影響，另一方面在去年四季度加倉后，綠檔房企有意調(diào)整自身投資節(jié)奏。

“也有為今年集中供地蓄力的打算?！眹?yán)躍進(jìn)表示，北京等核心城市土拍市場，受到更多頭部企業(yè)、央企、國企的關(guān)注。如今，紅橙兩檔企業(yè)融資力度有限，北京市場對企業(yè)運(yùn)營能力要求更高，在此次集中拍地中，拿地難度更大。

全國化規(guī)模房企聚焦一二線

市場整體呈現(xiàn)平穩(wěn)之態(tài)，資金實(shí)力更為雄厚全國性房企，在整體投資收緊的情況下，均選擇聚焦一二線城市，提高優(yōu)質(zhì)土儲的結(jié)構(gòu)性占比。

以綠地為例，在紅線政策出臺前，綠地平均每月投資金額在百億以上，拿地分布40多個二三線城市；而自9月份以后平均月度投資額降至30億左右，拿地城市也驟減至19個。從城市分布上來看，9月份以后綠地的投資金額集中在南昌、西安、南寧等二線城市，以及鹽城、張家港、湖州這樣的熱點(diǎn)三四線城市，整體而言紅線后投資策略向核心城市聚集。

此外，諸如華潤、金地、龍湖等房企，在紅線政策發(fā)布后拿地?cái)?shù)量均有所下降，但更注重核心城市的土地儲備。華潤紅線前在北京的投資金額占總投資額的24%，紅線后在深圳、北京拿地金額分別占16%和8%，持續(xù)重倉一線城市。

一位top20房企人士透露，他們在北京只有2塊未開發(fā)的土地，有進(jìn)一步增加土儲的需求。“不能等到賣完手上的貨再去獲地。”目前，其所在的公司主要關(guān)注城區(qū)6宗地，但已經(jīng)做好了一無所獲的打算。

某央企北京公司營銷負(fù)責(zé)人則表示，目前他所在的企業(yè)，北京的在售項(xiàng)目多為老項(xiàng)目后期，此次集中供地能拍到一定會“補(bǔ)倉”。

一二線核心城市土地供不應(yīng)求、拿地金額較大，也導(dǎo)致部分房企在投資聚焦時，選擇了下沉。

“尤其是區(qū)域深耕房企，在整體投資收斂的背景下，拿地城市減少，更為聚焦區(qū)域內(nèi)的三四線城市?！眹?yán)躍進(jìn)稱，對于區(qū)域型房企來說，投資聚焦區(qū)域內(nèi)三四線城市以及1-2個周邊核心城市是主流方式。

例如祥生，作為持續(xù)深耕浙江省的區(qū)域型房企，投資行為一直主要集中在浙江省內(nèi)，2020年1-8月份在濟(jì)南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土儲，拿地金額TOP5城市分別為杭州、合肥、寧波、南通和溫州：但在9月份以后，祥生僅在蕪湖有新增土儲，且投資金額占比不足2%，此外其他投資全部集中于浙江省內(nèi)，以紹興、臺州、義烏、溫州、衢州等三四線城市為主，拿地金額TOP5城市分別為紹興、義烏、溫州、臺州和衢州。從投資金額集中的城市變化也能明顯看出，祥生在政策后的聚焦路徑是向深耕區(qū)域三四線聚集。

核心城市拿地黑馬難再現(xiàn)？

實(shí)際上，2000年，鴻坤60億拿下西紅門地塊，至此開啟企業(yè)快速發(fā)展之路；2012年，金茂以黑馬之姿，逆勢拿下廣渠路地塊，憑借綠色科技產(chǎn)品，成為新一代高端物業(yè)專家；2013年，懋源成為北京土拍市場的下一匹黑馬，夏家胡同一戰(zhàn)成名……如今，融資規(guī)模下降，頭部企業(yè)更為聚焦一二線城市，以北京為首的一二線城市土拍市場“黑馬”真難再現(xiàn)？

在郭毅看來，這個可能性仍將存在?！?/p>

現(xiàn)在房企連保證金都琢磨著共享呢，也就是，大部分參與者其實(shí)在資金調(diào)佩上并不是那么充裕?！睋?jù)郭毅分析，大部分房企在拿地時會做相對應(yīng)的精選，并設(shè)定多重目，圈出一定范圍，最后主攻幾塊地。

而這次供地，針對朝陽金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹村、通州副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的地塊，北京推出政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的競爭方式。第一，競地價和配建一定比例公租房；第二，當(dāng)?shù)貎r熔斷，開始競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額；第三，當(dāng)產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。

按照規(guī)定，這類地塊建成的房源，自取得不動產(chǎn)權(quán)證5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，滿5年后，可按市場價轉(zhuǎn)讓個人產(chǎn)權(quán)份額，政府持有部分則按市場價收回相應(yīng)價款。

對此，某央企在京投拓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，規(guī)則完全清晰透明的情況下，企業(yè)競爭壓力反而會加大，核心原因就是在于好地都想拿，對于央企和國企來說，聯(lián)合拿地的情況更多，“針對熱點(diǎn)地塊，可能會出來幾種不同的預(yù)設(shè)的方案，有的可能會是勢在必得，有的可能是嘗試一下，甚至看看現(xiàn)場舉牌兒的這個勢頭，如果不太對就算了?！?/p>

“對于非熱點(diǎn)地塊兒來說，北京房企因?yàn)閷Ρ本┦袌霰容^了解，競爭不會過于激烈，可能就會給中小房企留下的機(jī)會?！惫惴Q，在北京拿了地，有了項(xiàng)目，但運(yùn)營難度不小，中小房企也得量力而行。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，相比之下，黃、綠檔房企城市選擇角度來看，策略多為加倉長三角的二三線以及穩(wěn)固自身大本營土儲。對于區(qū)域深耕型的中小房企而言，目前加入一二線城市投資門檻相對較高，保持深耕、吃透市場或是更好的選擇。

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