三條細(xì)細(xì)的紅線，束縛房企在投融資領(lǐng)域的腳步。自2020下半年起，TOP100房企投資意愿、力度大幅下降，收斂聚焦一二線甚至強(qiáng)三線，已成為行業(yè)共識(shí)。2021年伊始，房企欲重倉的全國(guó)核心22城，先后出臺(tái)“兩集中”供地政策。5月8日，北京首批集中供應(yīng)宅地將正式競(jìng)價(jià)。公開資料顯示，此次集中交易的宅地共計(jì)30宗，起拍總價(jià)為1035億元。

隨著開拍時(shí)間的臨近，多數(shù)頭部房企加緊籌集資金，準(zhǔn)備“補(bǔ)倉“，也有部分中小房企意識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)加劇，將投資目光轉(zhuǎn)向非集中供地城市。哪些房企又有可能成為“黑馬”，從一眾頭部企業(yè)的博弈中，在此次土拍中獲取一席之地呢？

紅、橙檔房企投資降幅超50%

三道紅線按照現(xiàn)金短債比、凈利潤(rùn)率、扣除預(yù)收之后的資產(chǎn)負(fù)債率三個(gè)維度，把房企劃分為紅、橙、黃、綠四個(gè)不同檔位，對(duì)未來有息負(fù)債增速有不同限制。

其中，紅、橙兩檔房企有息負(fù)債規(guī)模分別只能新增0%和5%。這使得紅線后，房企融資額持續(xù)低迷，近半年來有5個(gè)月融資額同比下滑。

據(jù)克爾瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，上述投資收緊的表現(xiàn)最為明顯，紅線后投資力度分別下降51%和57%。

2021年2月，房企融資額創(chuàng)2017年3月以來新低，僅為504億元。投資端收緊更為顯著，自2020年9月以來，銷售TOP50房企投資金額持續(xù)下滑。

反觀黃、綠兩檔房企，有息負(fù)債規(guī)模增速分別為10%和15%，相對(duì)而言新增融資的空間較大，投資收縮相對(duì)有限。

不少綠檔房企更是瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，在2020四季度加緊補(bǔ)倉。數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，綠檔房企投資力度較政策出臺(tái)前上升24%。

“綠檔房企自2020年8月份后投資一路攀高，全年平均投資力度在12月達(dá)到最高峰。由此可見在其他房企受政策影響收斂拿地后，綠色房企快速抓住了投資窗口期，趁機(jī)大力納儲(chǔ)?！币拙友芯吭貉芯恐行目偙O(jiān)嚴(yán)躍表示，進(jìn)入2021年后，綠檔房企投資額同樣出現(xiàn)斷崖式下跌，一方面是受到春節(jié)假期及城市供地節(jié)奏的影響，另一方面在去年四季度加倉后，綠檔房企有意調(diào)整自身投資節(jié)奏。

“也有為今年集中供地蓄力的打算?！眹?yán)躍進(jìn)表示，北京等核心城市土拍市場(chǎng)，受到更多頭部企業(yè)、央企、國(guó)企的關(guān)注。如今，紅橙兩檔企業(yè)融資力度有限，北京市場(chǎng)對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力要求更高，在此次集中拍地中，拿地難度更大。

全國(guó)化規(guī)模房企聚焦一二線

市場(chǎng)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)之態(tài)，資金實(shí)力更為雄厚全國(guó)性房企，在整體投資收緊的情況下，均選擇聚焦一二線城市，提高優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的結(jié)構(gòu)性占比。

以綠地為例，在紅線政策出臺(tái)前，綠地平均每月投資金額在百億以上，拿地分布40多個(gè)二三線城市；而自9月份以后平均月度投資額降至30億左右，拿地城市也驟減至19個(gè)。從城市分布上來看，9月份以后綠地的投資金額集中在南昌、西安、南寧等二線城市，以及鹽城、張家港、湖州這樣的熱點(diǎn)三四線城市，整體而言紅線后投資策略向核心城市聚集。

此外，諸如華潤(rùn)、金地、龍湖等房企，在紅線政策發(fā)布后拿地?cái)?shù)量均有所下降，但更注重核心城市的土地儲(chǔ)備。華潤(rùn)紅線前在北京的投資金額占總投資額的24%，紅線后在深圳、北京拿地金額分別占16%和8%，持續(xù)重倉一線城市。

一位top20房企人士透露，他們?cè)诒本┲挥?塊未開發(fā)的土地，有進(jìn)一步增加土儲(chǔ)的需求?！安荒艿鹊劫u完手上的貨再去獲地?！蹦壳?，其所在的公司主要關(guān)注城區(qū)6宗地，但已經(jīng)做好了一無所獲的打算。

某央企北京公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人則表示，目前他所在的企業(yè)，北京的在售項(xiàng)目多為老項(xiàng)目后期，此次集中供地能拍到一定會(huì)“補(bǔ)倉”。

一二線核心城市土地供不應(yīng)求、拿地金額較大，也導(dǎo)致部分房企在投資聚焦時(shí)，選擇了下沉。

“尤其是區(qū)域深耕房企，在整體投資收斂的背景下，拿地城市減少，更為聚焦區(qū)域內(nèi)的三四線城市?！眹?yán)躍進(jìn)稱，對(duì)于區(qū)域型房企來說，投資聚焦區(qū)域內(nèi)三四線城市以及1-2個(gè)周邊核心城市是主流方式。

例如祥生，作為持續(xù)深耕浙江省的區(qū)域型房企，投資行為一直主要集中在浙江省內(nèi)，2020年1-8月份在濟(jì)南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土儲(chǔ)，拿地金額TOP5城市分別為杭州、合肥、寧波、南通和溫州：但在9月份以后，祥生僅在蕪湖有新增土儲(chǔ)，且投資金額占比不足2%，此外其他投資全部集中于浙江省內(nèi)，以紹興、臺(tái)州、義烏、溫州、衢州等三四線城市為主，拿地金額TOP5城市分別為紹興、義烏、溫州、臺(tái)州和衢州。從投資金額集中的城市變化也能明顯看出，祥生在政策后的聚焦路徑是向深耕區(qū)域三四線聚集。

核心城市拿地黑馬難再現(xiàn)？

實(shí)際上，2000年，鴻坤60億拿下西紅門地塊，至此開啟企業(yè)快速發(fā)展之路；2012年，金茂以黑馬之姿，逆勢(shì)拿下廣渠路地塊，憑借綠色科技產(chǎn)品，成為新一代高端物業(yè)專家；2013年，懋源成為北京土拍市場(chǎng)的下一匹黑馬，夏家胡同一戰(zhàn)成名……如今，融資規(guī)模下降，頭部企業(yè)更為聚焦一二線城市，以北京為首的一二線城市土拍市場(chǎng)“黑馬”真難再現(xiàn)？

在郭毅看來，這個(gè)可能性仍將存在?！?/p>

現(xiàn)在房企連保證金都琢磨著共享呢，也就是，大部分參與者其實(shí)在資金調(diào)佩上并不是那么充裕?！睋?jù)郭毅分析，大部分房企在拿地時(shí)會(huì)做相對(duì)應(yīng)的精選，并設(shè)定多重目，圈出一定范圍，最后主攻幾塊地。

而這次供地，針對(duì)朝陽金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹村、通州副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的地塊，北京推出政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的競(jìng)爭(zhēng)方式。第一，競(jìng)地價(jià)和配建一定比例公租房；第二，當(dāng)?shù)貎r(jià)熔斷，開始競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額；第三，當(dāng)產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

按照規(guī)定，這類地塊建成的房源，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，滿5年后，可按市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額，政府持有部分則按市場(chǎng)價(jià)收回相應(yīng)價(jià)款。

對(duì)此，某央企在京投拓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，規(guī)則完全清晰透明的情況下，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力反而會(huì)加大，核心原因就是在于好地都想拿，對(duì)于央企和國(guó)企來說，聯(lián)合拿地的情況更多，“針對(duì)熱點(diǎn)地塊，可能會(huì)出來幾種不同的預(yù)設(shè)的方案，有的可能會(huì)是勢(shì)在必得，有的可能是嘗試一下，甚至看看現(xiàn)場(chǎng)舉牌兒的這個(gè)勢(shì)頭，如果不太對(duì)就算了?！?/p>

“對(duì)于非熱點(diǎn)地塊兒來說，北京房企因?yàn)閷?duì)北京市場(chǎng)比較了解，競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)過于激烈，可能就會(huì)給中小房企留下的機(jī)會(huì)?！惫惴Q，在北京拿了地，有了項(xiàng)目，但運(yùn)營(yíng)難度不小，中小房企也得量力而行。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，相比之下，黃、綠檔房企城市選擇角度來看，策略多為加倉長(zhǎng)三角的二三線以及穩(wěn)固自身大本營(yíng)土儲(chǔ)。對(duì)于區(qū)域深耕型的中小房企而言，目前加入一二線城市投資門檻相對(duì)較高，保持深耕、吃透市場(chǎng)或是更好的選擇。

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