西雙版納文旅地產(chǎn)熱土漸涼：房價(jià)跌回4年前有項(xiàng)目幾近腰斬

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-29 07:00

每經(jīng)記者陳利每經(jīng)編輯魏文藝

“雨林源筑”“萬科曼西緹”“綠城春江明月”……當(dāng)飛機(jī)降落在云南西雙版納嘎灑機(jī)場(chǎng)時(shí)，首先映入眼簾的便是在醒目位置擺放的一個(gè)個(gè)巨大的房地產(chǎn)廣告牌。

從嘎灑國際機(jī)場(chǎng)到景洪（西雙版納傣族自治州州政府所在地）市區(qū)不過十來分鐘的車程，一輛輛裝滿建渣的貨車伴隨著飛揚(yáng)的塵土從車窗外疾馳而過。與之相伴的，還有一幅幅巨幅樓盤廣告和一幢幢正處于修建中的樓盤項(xiàng)目。這里已是一個(gè)可以比肩三亞的文旅地產(chǎn)熱土，融創(chuàng)、雅居樂、萬科、綠城等多家房企巨頭在此扎堆落子。

早在2018年，西雙版納新房均價(jià)就已近12000元/平方米，而規(guī)模少則上千畝、動(dòng)輒過萬畝的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，更是讓一線城市也無法直視。然而2019年以來，西雙版納房價(jià)卻遭遇斷崖式下跌，部分項(xiàng)目房價(jià)比最高點(diǎn)幾近腰斬，如今的新房均價(jià)已跌回4年前水平。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者實(shí)地走訪西雙版納多個(gè)文旅項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，隨著疫情得到有效控制，當(dāng)?shù)氐臉鞘姓诰徛龔?fù)蘇。然而，當(dāng)?shù)匚穆玫禺a(chǎn)去化緩慢、配套設(shè)施跟不上、空置率高企等問題，也讓部分開發(fā)商承受著巨大資金壓力。與此同時(shí)，眾多大型文旅地產(chǎn)項(xiàng)目工地的長周期施工，也讓當(dāng)?shù)匾詾榘恋目諝赓|(zhì)量受到嚴(yán)重影響。

大小房企紛紛跑馬圈地

“現(xiàn)在的西雙版納就像一個(gè)巨大的工地，到處都在修?！庇浾呷胱〉拿袼蘩习屣@然已經(jīng)對(duì)此司空見慣，“以前廣告牌上都是各大景點(diǎn)的廣告，而這幾年無論是機(jī)場(chǎng)內(nèi)還是道路邊的廣告牌，都已經(jīng)變成了地產(chǎn)項(xiàng)目的天下”。

西雙版納包括一市兩縣，州府所在地景洪是縣級(jí)市，兩縣中的勐臘縣與老撾接壤，勐?？h與緬甸接壤。這里終年溫暖濕潤，植被茂密，獨(dú)特的傣族風(fēng)情和宗教文化，歷來為游客所追捧。

作為國內(nèi)唯一的熱帶雨林城市，西雙版納可以說是一個(gè)被房地產(chǎn)“催熟”的城市。當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的繁榮，在近十年里持續(xù)吸引了包括萬科、融創(chuàng)、綠城等在內(nèi)多家知名房企在此落子，并推出了多個(gè)體量超千畝甚至超萬畝的文旅項(xiàng)目。

2012年，萬達(dá)首進(jìn)云南，以總投資額超300億元拿下景洪市西北部的噶棟片區(qū)9000畝地，規(guī)劃打造萬達(dá)西雙版納國際度假區(qū)（即如今的融創(chuàng)西雙版納國際度假區(qū)），其中規(guī)劃有主題公園、熱帶雨林公園、高端酒店區(qū)、傣秀劇院、商業(yè)中心、三甲醫(yī)院、旅游新城七個(gè)功能區(qū)，號(hào)稱當(dāng)時(shí)西南地區(qū)投資額最大、內(nèi)容最豐富、創(chuàng)新度最高的度假項(xiàng)目。

在萬達(dá)到來之前，世紀(jì)金源集團(tuán)早已在景洪市的瀾滄江畔投資50億元，打造占地4000畝的西雙版納濱江果園避寒度假山莊；雅居樂也于2011年6月8日與景洪市政府簽訂“西雙版納景洪市雅居樂旅游度假項(xiàng)目”合同，取得位于嘎灑鎮(zhèn)大黑山地區(qū)約合17550畝土地，項(xiàng)目協(xié)議投資金額200億元。

而萬達(dá)之后，更多品牌房企如保利、碧桂園、萬科、云南城投(600239,股吧)等紛紛進(jìn)入西雙版納大規(guī)模跑馬圈地，動(dòng)輒就是上百億元的投入。

2018年，萬科首入西雙版納，在曼弄楓片區(qū)拿下一宗750畝地，打造集旅居、康養(yǎng)、休閑、娛樂為一體的雨林度假小鎮(zhèn)曼西緹；2019年9月，保利在西雙版納規(guī)劃總用地面積13800畝占地的曼飛龍項(xiàng)目正式奠基，打造“西雙版納最宜居的國際文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)”；同年11月，景洪市人民政府與云南碧桂園簽訂《景洪市“木作文化綜合體”項(xiàng)目框架協(xié)議》，項(xiàng)目位于景洪市嘎灑片區(qū)，占地3100畝，將以紅木產(chǎn)業(yè)為特色，打造宜養(yǎng)宜居宜商的城市新中心。

行業(yè)巨頭的效應(yīng)也帶來一眾跟隨者的入局，尤以來自四川和云南本土的中小開發(fā)商居多，如四川的景茂地產(chǎn)、瑞德集團(tuán)、森林家園地產(chǎn)以及云南廣晟、昱錦地產(chǎn)等，投資數(shù)十億至上百億元打造旅游度假區(qū)項(xiàng)目。如云南廣晟投資100億元建設(shè)曼飛龍國際養(yǎng)生度假區(qū)；西雙版納美侖在勐臘縣投資200億元打造勐侖旅游度假區(qū)；云南昱錦投資100億元，打造7000畝的勐龍東風(fēng)旅游綜合項(xiàng)目。

西雙版納統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2018年底，西雙版納已吸引越來越多的開發(fā)商布局旅游地產(chǎn)，投資規(guī)模超1500億元。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前西雙版納在售的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目中，占地超過10000畝的項(xiàng)目就多達(dá)6個(gè)，其中兩個(gè)項(xiàng)目占地達(dá)到或超過20000畝，至于占地超千畝的項(xiàng)目就更多了。

房企紛紛押注西雙版納文旅地產(chǎn)，其主要原因離不開西雙版納得天獨(dú)厚的旅游資源。

公開數(shù)據(jù)顯示，2019年西雙版納共接待國內(nèi)外游客4853.21萬人次，比上年增長20.0%，實(shí)現(xiàn)旅游綜合總收入827.95億元，增長23.4%；就算是受疫情影響的2020年，西雙版納接待國內(nèi)外旅游者亦達(dá)1985.46萬人次，旅游總收入369.97億元。

不過，雖然文旅地產(chǎn)項(xiàng)目拿地便宜，但動(dòng)輒上千畝、超萬畝的項(xiàng)目，開發(fā)周期自然也長。

多數(shù)項(xiàng)目生活配套缺失

“一半是綠樹，一半是塔吊”是目前西雙版納最真實(shí)的寫照。

湖北人老劉目前在融創(chuàng)西雙版納度假區(qū)內(nèi)與人合伙經(jīng)營著一家民宿，同時(shí)也從事著房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。自2012年跟隨朋友來到西雙版納創(chuàng)業(yè)后就一直留在了這里，見證了版納的發(fā)展，也見證了版納文旅地產(chǎn)的起起伏伏。

“剛來時(shí)，（融創(chuàng)）度假區(qū)才剛開始修建，路上車輛少得很，從度假區(qū)到機(jī)場(chǎng)10公里，在限速情況下10分鐘就到了?，F(xiàn)在人多了、車多了，沒有20分鐘是到不了的。”老劉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，那時(shí)候西雙版納的房價(jià)才不過3000元/平方米出頭。

2015年，雅居樂·西雙林語首批次開盤，老劉跟家人在多方比較后入手了一套?！熬b房，對(duì)外銷售是5200元/平方米，但因?yàn)楦覀兠袼抻泻献?，?huì)幫著項(xiàng)目賣房，優(yōu)惠下來后4900元/平方米?！?/p>

盡管在老劉看來，西雙林語相比其他項(xiàng)目來說環(huán)境確實(shí)好了太多：背靠約10萬公頃大黑山熱帶雨林；約10公里熱帶景觀大道，貫穿整個(gè)社區(qū)；還有約28萬平方米原汁原味的雨林景觀，“喝的水都是來自大黑山的山泉水”。

不過，就算新家離民宿開車不過半個(gè)小時(shí)，但一年到頭老劉一家也回不了幾天?！芭紶栃菹⑦^去住幾天還可以，常住還是算了，配套設(shè)施還不齊全，買菜都不是很方便，其他就更不要說了?！?/p>

西雙版納當(dāng)?shù)氐拇鲎骞媚镎掠褚才c老劉持有同樣的觀點(diǎn)：“西雙林語環(huán)境是很好，但目前醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)這些配套生活設(shè)施都還沒起來，居家生活還是融創(chuàng)（度假區(qū)）更合適。”

這些老劉和章玉所擔(dān)憂的事兒，在項(xiàng)目置業(yè)顧問徐小樂（化名）看來都不是問題?！靶^(qū)目前的社區(qū)商業(yè)其實(shí)已經(jīng)完全可以滿足生活需要，其他的配套設(shè)施也在慢慢修建當(dāng)中，每天也會(huì)有固定的公交車去往市區(qū)，生活、出行完全不用擔(dān)心?！?/p>

占地2.7萬畝、志在做云南版“清水灣”的雅居樂·西雙林語按開發(fā)進(jìn)程，將建設(shè)25年。而事實(shí)上，像西雙林語這樣先修住宅后建配套的情況，幾乎存在于西雙版納的各個(gè)項(xiàng)目。也就是說，目前西雙版納的多數(shù)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目生活配套缺失。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，目前西雙版納文旅地產(chǎn)項(xiàng)目配套最全的是占地約13000畝的融創(chuàng)旅游度假區(qū)。

融創(chuàng)茂、傣秀劇場(chǎng)、融創(chuàng)樂園、融創(chuàng)萬達(dá)文華度假酒店、醫(yī)院、學(xué)?！霸谶@里能滿足所有生活所需?！闭掠窀嬖V記者，每到周末融創(chuàng)茂人滿為患，車都沒地方停。“特別是傣秀劇場(chǎng)表演值得一看，這已經(jīng)成為外地來版納旅游的人一個(gè)項(xiàng)目了。”

得益于融創(chuàng)旅游度假區(qū)完善的配套，周邊項(xiàng)目包括景茂西雙玉景、上河灣等置業(yè)顧問在對(duì)外宣傳時(shí)無一不是打著“坐/近享融創(chuàng)度假區(qū)完善生活配套”“距離融創(chuàng)不過5分鐘車程”的招牌。

在云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研看來，“西雙版納高強(qiáng)度開發(fā)，這其實(shí)就是地產(chǎn)開發(fā)，旅游地產(chǎn)只是一個(gè)口號(hào)和噱頭?！?/p>

“作為一個(gè)遠(yuǎn)途旅游目的地，需要有豐富多彩的度假業(yè)態(tài)作支撐，才能對(duì)游客有長期的吸引力?！本拌b智庫創(chuàng)始人周鳴岐向記者指出，文旅地產(chǎn)成功與否除了天然的環(huán)境、氣候等因素外，更重要的在于生活方式的營造。

“旅居比度假的逗留時(shí)間更長，往往會(huì)有幾個(gè)月時(shí)間，更需要有豐富的業(yè)態(tài)布局，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域功能和人文地理環(huán)境特點(diǎn)進(jìn)行合理的分布、考量，才能實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)互相伴生，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)和就業(yè)，良性可持續(xù)的發(fā)展?！敝茗Q岐表示。

九成房子被外地人買走

高強(qiáng)度的文旅地產(chǎn)開發(fā)，為當(dāng)?shù)貛砹舜罅康木频辍⒐?、別墅類產(chǎn)品，快速推高了西雙版納樓市供應(yīng)量。特別是2017年3月，包括北京及環(huán)京區(qū)域、廣州、杭州等10余城市加碼調(diào)控后，資金外溢到三四線城市及旅游度假城市，海南和西雙版納都迎來一波放量行情。

與海南一樣，這些文旅地產(chǎn)并不是為當(dāng)?shù)厝硕ㄔO(shè)的，其目標(biāo)群體是來自全國各地的投資者。對(duì)于當(dāng)?shù)厝藖碚f，這些新建樓盤的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出了他們的承受范圍。

楊英（化名）目前在成都一所中學(xué)任職。2018年在朋友“攛掇”下，她以12500元/平方米價(jià)格在西雙版納的融創(chuàng)度假區(qū)買了一套?！拔遗笥奄I時(shí)才6000~7000元/平方米，一年多時(shí)間就翻了一倍?！?/p>

楊英告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，本來自己還挺猶豫，但在朋友“以后放假可以一起來這邊度假”“版納房價(jià)漲得快再不買就遲了”的勸說下，盡管當(dāng)時(shí)楊英還沒來過西雙版納，也入手了一套。

據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》，從2017年8月開始，西雙版納景洪的房價(jià)開始飆升，3個(gè)月時(shí)間房價(jià)從每平方米4000多元漲到接近翻倍。

尤其是2018年4月海南宣布全域限購后，很多人把云南當(dāng)成第二個(gè)海南，把西雙版納當(dāng)成第二個(gè)三亞。這使得西雙版納房價(jià)在2018年下半年到達(dá)頂峰。據(jù)安居客數(shù)據(jù)，2018年7月西雙版納新房均價(jià)達(dá)11747元/平方米，甚至超過了省會(huì)昆明當(dāng)月新房均價(jià)11382元/平方米。

對(duì)于這個(gè)城鎮(zhèn)常住居民人均可支配年收入29661元、農(nóng)村常住居民人均可支配年收入13655元的邊陲小鎮(zhèn)而言，這樣的房價(jià)增長幅度顯然太過扎眼。

從具體項(xiàng)目來看，2016年5月份，西雙版納萬達(dá)城洋房售價(jià)5500元/平方米左右，到2017年已達(dá)到11000/平方米，2018年的售價(jià)約13000/平方米。

然而對(duì)于全國各地的投資客來說，西雙版納無論是從自然環(huán)境、前景或是從房價(jià)方面，都有著別樣的誘惑力，從而也成為海南全域限購后北方人的首選買房地。而且，西雙版納的房價(jià)比海南更便宜。

在融創(chuàng)旅游度假區(qū)，置業(yè)顧問張?jiān)ɑ└嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，項(xiàng)目有80%以上的購房者是外地人，大部分購房者是上了年紀(jì)的老人，購置房產(chǎn)的目的主要用于養(yǎng)老以及度假。

“那個(gè)時(shí)候就是拿著現(xiàn)金，想在西雙版納買一套現(xiàn)房都不可能，因?yàn)殇N售的全是期房?！崩蟿⒏嬖V記者，基本每個(gè)企業(yè)還會(huì)在其他城市項(xiàng)目上進(jìn)行展示，不定時(shí)組織購房旅行團(tuán)。

事實(shí)上，類似于楊英這樣的外地購房者在西雙版納還有很多。公開數(shù)據(jù)顯示，2015年以前，云南房地產(chǎn)外銷量為24%，2017年增至60%。其中，重點(diǎn)旅游地區(qū)的房地產(chǎn)外銷比例增長速度尤其迅猛，西雙版納房產(chǎn)外銷量由2015年的40%上升至2017的80%。時(shí)至今日，西雙版納房產(chǎn)外銷量已超過90%，這也意味著，西雙版納文旅地產(chǎn)項(xiàng)目客群主要為外來游客及投資者。

隨著購房者不斷涌入，西雙版納新房成交開始大幅增長。西雙版納統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全年西雙版納房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長55.3%，其中住宅投資增長75.5%；商品房成交面積為213.74萬平方米，同比增長34.5%；銷售金額為170億元，同比增加76.7%。

因?yàn)槭袌?chǎng)過于火熱，政府還多次出手調(diào)控。2018年6月6日，景洪市出臺(tái)限售政策：購買商品房要在繳納契稅兩年后才能交易，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)人只能買兩套；開發(fā)商如果捂盤將會(huì)受到嚴(yán)厲懲罰等。西雙版納也成為云南省繼昆明之后第二個(gè)出臺(tái)限購政策的城市。

空置率3年前已超80%

發(fā)生改變的不僅僅是來這里的投資者，還有房地產(chǎn)從業(yè)者。

每天早晨9點(diǎn)，李波（化名）會(huì)準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在其位于融創(chuàng)旅游度假區(qū)的門店內(nèi)?！斑@是老板從三亞專門開來，用來帶購房者看房的交通工具?！崩畈ㄖ钢T口停著幾輛“瓊B”車牌的汽車告訴記者，在西雙版納，掛著三亞車牌的看房車隨處可見。

李波來自東北，他的同事也以東北人為主，少數(shù)來自海南、云南等地，但都是從海南各地樓市轉(zhuǎn)戰(zhàn)過來的。

李波更準(zhǔn)確的職業(yè)是地產(chǎn)代理銷售人員，主要以銷售融創(chuàng)目前在售的新房為主，基本整個(gè)西雙版納在售的包括萬科、雅居樂、碧桂園等項(xiàng)目，他所在機(jī)構(gòu)都有代理。

“目前在西雙版納從事房地產(chǎn)的，無論是中介還是置業(yè)顧問，大多都不是本地人?！币磺|房企在西雙版納的項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，“包括我們項(xiàng)目上的置業(yè)顧問，很多都是來自東北，以前也在三亞的項(xiàng)目待過幾年。”

包括張?jiān)?、許小樂之前均在三亞干過置業(yè)顧問，他們也為曾經(jīng)沒有及時(shí)在三亞買房而后悔。錯(cuò)過了三亞地產(chǎn)紅利的兩人，來到西雙版納后均分別在各自工作的項(xiàng)目上購置了一套房子。

然而就算是這樣一群地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富的“老手”，也抵不住市場(chǎng)的變化。

經(jīng)歷過狂歡后的西雙版納房價(jià)在2019年開始下降。數(shù)據(jù)寶信息顯示，2019年西雙版納房價(jià)為8109元/平米，跌幅12.24%，下跌幅度全國第二，僅次于三亞；2020年西雙版納樓市持續(xù)下行，同比2019年下降10.1%。

“2020年主要是受疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，再加上版納近幾年開發(fā)量比較大，所以房價(jià)明顯下跌?！崩蟿⒄f，現(xiàn)在西雙林語已經(jīng)賣不出那么高的價(jià)格了，“對(duì)外銷售價(jià)格可能8000~9000元/平方米，但各種優(yōu)惠下來，再講講價(jià)，可能比我們當(dāng)時(shí)買房時(shí)的價(jià)格也高不了多少”。

“僅僅不到兩年時(shí)間，就損失了30來萬?！?020年5月初是楊英接房的日子，當(dāng)知道自己的房子現(xiàn)在降價(jià)了4000~5000元/平方米時(shí)，楊英打電話狠狠地把朋友訓(xùn)了一頓。

不僅是楊英，李波也同樣遇到了這樣的情況。2018年李波剛來到西雙版納時(shí)就在融創(chuàng)以13000元/平米的價(jià)格買了一套房子?！霸谌齺喚湾e(cuò)過了投資的最好時(shí)間，到后來漲起來就買不起了，錯(cuò)過了一次不能再錯(cuò)過一次?！?/p>

盡管在李波購入不到一年后，版納樓市就出現(xiàn)斷崖式下跌，當(dāng)初13000元/平方米買的房子，現(xiàn)在降到了7000多元/平米，但李波不覺得后悔?！跋裎麟p版納這種全國獨(dú)一無二的城市，絕對(duì)是有上漲升值空間的，等今年高鐵一通，西雙版納樓市將迎來一波上漲，房價(jià)將向三亞看齊?！?/p>

“按照西雙版納目前的趨勢(shì)，房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲，至少會(huì)漲到泛亞鐵路開通為止?！蹦砊OP10房企位于西雙版納的項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，“很多人就是沖著泛亞鐵路來的，這條鐵路周邊的城市沒有房價(jià)不上漲的?！?/p>

正在建設(shè)的泛亞鐵路中線，由昆明開始，途徑西雙版納景洪至磨憨口岸走出國門。鐵路建成后，從西雙版納到昆明僅需2.5小時(shí)，到泰國、馬來西亞、新加坡等國家，時(shí)間將縮短至4~6小時(shí)。

早在2017年5月召開的“一帶一路”高峰論壇上，西雙版納就被定義為泛亞高鐵進(jìn)戶口貿(mào)易的第一站，發(fā)展前景不可估量。

“現(xiàn)在只要去售樓部，售樓小姐基本都會(huì)拿泛亞鐵路來做推銷?！崩蟿⒄f。

然而，當(dāng)外來人口成為主要購房群體，強(qiáng)烈的季節(jié)性帶來人員流動(dòng)性不均，也造成了在西雙版納購房的利用率很低。尤其對(duì)于度假客戶來說，一年也就居住2~3個(gè)月，其余時(shí)間房屋都處于空置狀態(tài)。

老劉民宿所在的融創(chuàng)旅游度假區(qū)七期早在2015年就已售罄且收樓的情況下，目前入住率僅30%~40%。“等到4月潑水節(jié)后，大部分住戶回去后，這里的人就更少了?！?/p>

調(diào)查顯示，2018年西雙版納的房屋空置率就超過80%。而且，2019年以來，西雙版納還有眾多文旅地產(chǎn)項(xiàng)目正在或計(jì)劃開發(fā)，意味著在未來還將有大量房源進(jìn)入市場(chǎng)。

在周鳴岐看來，類似于西雙版納這樣的本地人口和需求較低的旅游城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往存在很多投機(jī)性的需求，“在短時(shí)期內(nèi)的大漲大跌，也反映了西雙版納樓市存在著一定的泡沫”。

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（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）