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　　樓市分化，大勢所趨。

　　從2017年至今，全國樓市呈現(xiàn)顯著分化之勢。有城市扶搖直上，有城市橫盤調整，有城市一跌不振，還有城市橫盤后強勁復蘇。

　　過去幾年，哪些城市房價相比歷史最高點出現(xiàn)明顯下跌？

　　近日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告(2020)》指出：

　　與歷史峰值相比，20個城市距最高點房價調整幅度均在10%以上，其中廊坊、青島、天津、濟南、石家莊等9城距最高點房價調整幅度均在15%以上。

　　這些城市包括：

　　廊坊（-46.9%）、青島（-22.8%）、天津（-21.8%）、肇慶（-19.3%）、石家莊（-18）、濟南（-17.5%）、北京（-15.8%）、西雙版納（-15.4%）、保定（-13.8%）、北海（-13.2%）、鄭州（-13.1%）、中山（-11.9%）。

　　這些城市，多數(shù)都位于北方地區(qū)，且以京津冀城市為主。這背后除了經(jīng)濟形勢的影響之外，更重要的是樓市調控的政策壓力。

　　廊坊、天津、石家莊、北京、保定均出現(xiàn)明顯回調，這些城市的歷史高點基本上都出現(xiàn)在2017年。

　　2017年，北京及環(huán)京地區(qū)出臺史上最嚴樓市調控。北京在大規(guī)模限競房上市影響之下，環(huán)京在堪比一二線城市的樓市調控壓力之下，房價出現(xiàn)明顯回調。

　　另外，還有一些三四線城市房價也出現(xiàn)明顯回調。

　　這背后最大的影響因素在于，樓市輪動的周期效應消退，而棚改貨幣化的支撐能量不足，三四線城市最終要直面經(jīng)濟基本面的考驗。

　　眾所周知，過去這一輪房價上漲，一二線城市借助的是貨幣寬松的大環(huán)境，三四線城市主要是棚改貨幣化的推動，大拆大建大補貼，帶動這些城市房價上漲。

　　然而，2020年，全國棚改規(guī)模大幅腰斬，絕大多數(shù)省份基本已經(jīng)接近收官。

　　2018-2020年重點省份棚改開工量 來源：克爾瑞

　　與此同時，舊改取棚改而代之，老舊小區(qū)改造更多只是加裝電梯、水電氣修繕、加建停車場層面的微更新，對樓市影響相對有限。（參閱《全面推進“舊改”，影響有多大？》）

　　不難預測，從2021年開始，三四線城市的樓市壓力將會更大。

　　一旦失去棚改貨幣化的支持，即便有全國范圍的大水漫灌，水流也未必會流入到三四線城市，樓市分化之勢還會更加明顯。

　　必須指出的一點是，無論跌幅有多大，都是相當于歷史房價最高點的下跌幅度。

　　在樓市轉向下跌之前，這些城市基本上都已經(jīng)完成短期翻倍的空前漲幅。

　　換言之，除了接近腰斬的廊坊之外，其他城市與其說是下跌，不如說是相對歷史峰值的回調。

　　通過橫盤乃至微跌來消化上漲風險，這也是樓市的正常調整。

　　顯然，出現(xiàn)樓市調整而熱度不減的城市，相比單邊上漲的城市，擁有更強的安全邊際，這些城市經(jīng)過幾年的橫盤調整之后，還會重回強勢復蘇之路。

　　北京、上海、廣州就是典型。

　　京滬樓市2017年開始橫盤，廣州樓市2018年開始橫盤，到了2020年下半年，這三地市場呈現(xiàn)出全面復蘇態(tài)勢，二手房成交量紛紛創(chuàng)出近年新高。

　　上海：2020年11月二手住宅成交套數(shù)約為3.2萬套，同比增長81.4%，成交量創(chuàng)4年來新高。

　　北京：2020年1-11月，二手房成交總量14.79萬套，同比增長13%，已超過去年全年成交量。

　　廣州：二手房成交量則連續(xù)6個月破萬套，市場熱度不減。

　　可見，只要經(jīng)濟基本面強勁，樓市橫盤就是正常的合理調整。這種調整，不僅能消化過快上漲的風險，還能給城市發(fā)展提供更加充裕的空間。

　　近日，中央經(jīng)濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”作為年度八大任務之一，這應該是近年來住房問題首次作為年度重點任務而出現(xiàn)，這本身就是一種信號。（參閱《中央會議再提房地產！非常時期，非常信號》）

　　這也說明，未來大城市的樓市將會面臨更嚴且更為細致的調控。大熱必有調控的鐵律屹立不倒，不僅房價會納入調控，房租也有可能納入調控。

　　這種背景下，一定要選擇核心城市的核心地段，將抗跌性、安全性、流動性置于首位。

　　一定要認清城市的基本面，遠離收縮型城市，遠離那些炒作為主而基本面一塌糊涂的城市。

　　只要經(jīng)濟強勁增長、人口持續(xù)流入、產業(yè)欣欣向榮，這樣的城市即便房價出現(xiàn)調整，也不必過度擔心。

　　相反，那些過度依賴棚改貨幣化、依賴概念炒作、依賴人為制造土地緊缺的城市，務必要謹慎要謹慎。

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