解碼被住建部約談五城：房價五年漲幅均超50%，南通地價上漲164%

來源：智能家居時間：2021-04-26 19:10

房價、地價循環(huán)上漲。

日前，南通發(fā)布樓市新政，從調整用地出讓方式、加強金融監(jiān)控，增加宅地供應，調整房貸額度等方面規(guī)范房地產市場。至此，近期住建部約談5城市的樓市調控措施悉數出臺。

4月8日，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城市政府負責人，要求各城市緊盯新情況新問題，及時采取針對性措施，堅決遏制投機炒房，確保房地產市場平穩(wěn)運行，并將東莞、南通納入監(jiān)測重點城市名單。

地方樓市升溫被認為是住建部約談5城市的原因。21世紀經濟報道記者借助中指數據，梳理2016年到2021年1季度5城市土地成交樓面價、土地溢價率、商品住宅成交均價和成交套數，嘗試解答5城樓市升溫的背后邏輯。

3城市地價漲幅超80%

2016年到2021年1季度，廣州土地成交樓面價從0.99萬元/平上漲到1.80萬元/平；同期南通土地成交樓面價從0.20萬元/平上漲到0.52萬元/平。

與絕對數值相比，地價漲幅更能反映市場情況。2016年到2021年1季度，5城市成交樓面價全部上漲，其中南通漲幅最大，達164.31%，其次是東莞和廣州，分別為88.91%和82.19%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，南通地價上漲，主要受長三角一體化利好影響。

2020年11月，上海市發(fā)改委副主任、長三角區(qū)域合作辦公室常務副主任阮青在發(fā)言中表示，上海將全力支持南通建設上?！氨贝箝T”，共同構筑長江經濟帶江海聯動發(fā)展新優(yōu)勢。

2016年到2021年1季度，合肥是5城市中唯一土地成交樓面價總體下跌的城市，從0.87萬元/平下降到0.63萬元/平，跌幅27.59%。

安徽建筑大學教授李國昌告訴21世紀經濟報道記者，合肥成交樓面價的降低，主要受新出讓土地位置影響?！艾F在核心區(qū)地塊越來越少，新出讓地塊大都在偏遠的地方?！绷硗猓顕赋?，政府控房價，也在控地價。

2019年8月28日，合肥發(fā)布公告，調整商品住宅用地定價方式。根據周邊新房均價和二手房成交價確定新出讓地塊起拍價和最高限價。其后合肥土地溢價率下降明顯，但由于市場熱度較高，2020年至今合肥整體土地溢價率仍超20%。

李宇嘉指出，這幾年熱點城市樓面價持續(xù)上漲，一方面是房地產市場回升，房價上漲預期增強，倒逼地價上漲；另一方面政府區(qū)域開發(fā)能力增強，如出臺新片區(qū)規(guī)劃，開發(fā)新軌道交通系統等，也會激勵開發(fā)商拿地，利好土地出讓。

5城市房價漲幅均超50%

從5城市商品住宅成交均價來看，2016年到2021年1季度，5城市房價全部上漲，漲幅均超50%，其中東莞房價漲幅最大，達106.38%；其次是廣州，上漲94.11%；合肥和寧波漲幅靠后，但也分別達53.10%和52.05%。

李宇嘉認為，東莞房價上漲是其區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地供求關系緊張、經濟持續(xù)發(fā)展、城市規(guī)劃和城市建設不斷推進、人口持續(xù)流入等多種因素綜合作用的結果。

在地理位置方面，東莞緊鄰深圳和廣州，承接兩大一線城市的外溢購房人群，需求旺盛。2019年東莞常住人口846.45萬人，戶籍人口251.06萬人，戶籍人口占比29.66%；在土地供求方面，東莞國土開發(fā)強度逼近50%，新增土地少，供求關系緊張；在經濟發(fā)展方面，東莞作為新一線城市，2020年地區(qū)生產總值達9650.19億元，同比上漲1.1%，2020年東莞高新技術產業(yè)291家，是2015年的7.5倍；在城市規(guī)劃和城市建設方面，東莞六大片區(qū)建設穩(wěn)步實施，加快建設中心城區(qū)、松山湖和濱海灣新區(qū)“三位一體”核心區(qū)，利好不斷。

2016年到2021年1季度，廣州房價上漲94.11%。李宇嘉認為，在經濟發(fā)展、城市規(guī)劃和城市建設、人口流入等方面，廣州房價上漲與東莞存在相似性。除此之外，廣州人才政策相對寬松，落戶門檻相對較低，也帶來旺盛的購房需求。今年4月廣州連續(xù)出臺兩個調控文件，直指借“人才”之名炒房，新政推出后，人才購房的社保繳納年限從6個月延長到12個月，限售年限從2年延長到3年。

2016年到2021年1季度，合肥房價上漲53.1%，僅有東莞一半漲幅。李國昌認為，這主要是受合肥供求關系和經濟發(fā)展的影響。合肥作為省會城市，經濟相對發(fā)達，每年有大量人口流入，購房需求旺盛。以2020年為例，合肥GDP為10045.72億元，居安徽首位，在安徽GDP中占比25.97%。

從商品住宅成交套數來看，除寧波樓市提前啟動外，其余4城2020年新房成交量均呈一定比例增長。

李宇嘉指出，2018年到2020年上半年，包括廣州、東莞、合肥、寧波、南通在內，珠三角和長三角熱點城市的房地產市場整體處于平穩(wěn)或回調階段，2020年下半年開始新一輪上漲。他指出，這輪行情是在貨幣政策寬松、人才政策寬松、城市外圍落戶門檻降低、疫情后為房地產紓困、政府為刺激經濟出讓優(yōu)質土地等大背景下出現的。

李宇嘉說：“疫情之后，房價出現上漲，一方面開發(fā)商敏銳地看到新一輪樓市行情的到來，開始追逐優(yōu)質土地；另一方面房價上漲也刺激購房者踴躍入市，相互作用就形成了一個循環(huán)上漲的趨勢?！?/p>

（作者：見習記者,李莎編輯：周上祺）

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（責任編輯：邱利 HN154）