世說 | 山東路項目十年沉浮與海航投資的地產(chǎn)清倉“阻滯”

來源：智能家居時間：2021-04-24 08:00

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 海航集團的破產(chǎn)重組仍在努力推進中，而旗下海航投資(000616,股吧)出清房地產(chǎn)的動作也出現(xiàn)“阻滯”。

去年12月出清“億城堂庭”剩余物業(yè)后，本以為與房地產(chǎn)再無瓜葛，但今年3月份又宣布擬向百年人壽回購天津億城股權(quán)，交割完成后，海航投資將100%控股天津億城。

4月21日，海航投資另一則早在2017年就終止的地產(chǎn)投資項目也出現(xiàn)新消息，而且大概率會因此損失6200萬元——

大連市自然資源局發(fā)布公告表示，億城集團（后更名為海航投資）和大連佳爾倫因未在《掛牌出讓文件》規(guī)定時間內(nèi)與原大連市國土資源和房屋局簽訂《成交確認書》，取消其聯(lián)合體競得人資格。同時，已繳納的競買保證金不予退還；該三宗地重新出讓時，不再接收兩家公司的申請。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2011年7月，海航投資與大連佳爾倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成聯(lián)合體以總價約10.51億元競得大城（2011）-21號、大城（2011）-22號、大城（2011）-23號宗地的國有土地使用權(quán)。雙方合計繳納的保證金約達5.257億元，海航投資繳納2.957億元，大連佳爾倫公司繳納2.3億元。

對于海航投資而言，并沒有全部損失其繳納的保證金。據(jù)海航投資4月22日回應(yīng)，其早在2017年就和合作方簽署了終止合作協(xié)議，收到約定交易款共計3.037億元人民幣，但出讓保證金本金尚有6200萬元公司尚未收到。

進軍房地產(chǎn)很容易，但如何全身而退或是海航投資要煩惱的問題。

山東路項目沉浮

十年前，與大連佳爾倫合作投資大連市山東路項目的公司，還叫億城股份，大股東是乾通實業(yè)。

根據(jù)大連市自然資源局4月21日發(fā)布的關(guān)于大連山東路項目的公告顯示，2011年6月30日-2011年7月11日原大連市國土資源和房屋局以公開掛牌方式出讓位于甘井子區(qū)土羊高速路南、山東路東側(cè)的大城（2011）21、22、23號三宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，億城集團股份有限公司和大連佳爾倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成聯(lián)合體，繳納競買保證金5.257億元，競得競得人資格。

該公告續(xù)指，上述兩公司未在《掛牌出讓文件》規(guī)定時間內(nèi)與原大連市國土資源和房屋局簽訂《成交確認書》。

按照《掛牌出讓文件》中《大連市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓競買須知》的有關(guān)規(guī)定，取消億城集團股份有限公司（即海航投資）和大連佳爾倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體競得人資格，已繳納的競買保證金不予退還；該三宗地重新出讓時，不再接收億城集團股份有限公司（即海航投資）、大連佳爾倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請。

事實上，在拿地數(shù)年之后，拿地的雙方就已經(jīng)發(fā)生了不同程度的股權(quán)變更，由萬科接盤的大連佳爾倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也無端成了此次事件的“背鍋俠”之一。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，山東路東側(cè)的大城（2011）21、22、23號三宗地，于2011年出讓之時，成交總價約10.51億元。地塊坐落于大連市甘井子區(qū)土羊高速以南，規(guī)劃山東路東側(cè)，總占地面積為47.62萬平方米，規(guī)劃要求90平方米以下套型面積占住宅建設(shè)總建筑面積的50%以上。

億城股份或還想憑此項目重返初創(chuàng)地大連。2011年最后一天，億城股份宣布已與大連佳爾倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《大連山東路項目合作協(xié)議》。據(jù)此協(xié)議，億城將和大連佳爾倫成立三個項目公司，合作開發(fā)大連山東路項目。

根據(jù)協(xié)議，雙方將對應(yīng)三個地塊共同出資設(shè)立三家房地產(chǎn)項目公司，且注冊資本均為1000萬元。

在每個項目公司里，億城出資額均為560萬元，控股比例為56%，而這一比例與之前拿地時候的設(shè)想有所降低。在7月拿地之時，億城股份計劃與大連佳爾倫公司以72%：28%的比例成立項目公司進行合作開發(fā)。

當(dāng)時有接近億城的人士透露：“大連項目未來高層售價預(yù)計12000元/平方米，聯(lián)排在20000元/平方米左右，考慮上公司后續(xù)的土地費用，整體土地成本在3000元/平方米左右，項目的盈利能力較強”。

另有大連業(yè)內(nèi)還預(yù)測，甘井子區(qū)是大連除了市區(qū)之外，發(fā)展勢頭最猛的區(qū)域，該區(qū)域地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，發(fā)展優(yōu)勢明顯。除了億城，2011年，保利、萬科、遠洋等房企均在甘井子區(qū)域有所布局。

但世事總是瞬息萬變。僅兩年后的2013年8月，乾通實業(yè)便將其持有的億城股份19.98%股份轉(zhuǎn)讓給了海航系旗下的海航資本，完全退出該上市公司。與此同時，由于億城股份的股份較分散，海航資本也因此成為億城股份控股股東，交易對價約16億元。

易主后的億城股份在2015年2月6日起更名為“海航投資”。

頗為巧合的是，同年4月10日，大連佳爾倫公司原股東劉興杰、劉興剛也與大連萬科置業(yè)有限公司、大連佳爾倫公司簽訂了《大連佳爾倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)收購協(xié)議》，將其持有的大連佳爾倫公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大連萬科。

根據(jù)《大連佳爾倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)收購協(xié)議》約定，大連山東路項目公司項下全部權(quán)利義務(wù)由大連佳爾倫公司原股東劉興杰、劉興剛承接，大連佳爾倫公司不再參與開發(fā)項目地塊。

至此，大連山東路項目兩合作方均出現(xiàn)變動，主體成為海航投資與劉興杰、劉興剛。

但這只是大連山東路項目的上集，因為海航投資其實正在醞釀退出該投資。

在知悉大連佳爾倫公司原股東將其持有的大連佳爾倫公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大連萬科后，2015年9月7日，海航就召開董事會，擬與相關(guān)各方共同簽署《〈大連山東路項目合作協(xié)議〉之終止協(xié)議》。

當(dāng)時海航就強調(diào)，《合作協(xié)議》終止后，項目地塊將終交由關(guān)聯(lián)方進行開發(fā)，后續(xù)開發(fā)事宜與海航、大連佳爾倫共及大連萬科三方無關(guān)。

海航還表示，鑒于住宅房地產(chǎn)市場環(huán)境和宏觀政策發(fā)生了重大變化，公司終止本次合作，一方面有利于減少運營風(fēng)險，另一方面將為公司收回29570萬元保證金，有利于優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)?？傊瞎鹃L期發(fā)展戰(zhàn)略。

只是該次退出直至2017年底才簽署相關(guān)協(xié)議，而且有數(shù)千萬元投資額或?qū)ⅰ按蛩薄?/p>

清倉地產(chǎn)

據(jù)海航投資2021年4月22日最新公告透露，其直至2017年12月22日方簽署《之終止協(xié)議》，并已收到該約定交易款共計3.037億元，但出讓保證金本金尚有6200萬元公司尚未收到。

海航投資認為，根據(jù)上述情況，基于《大連山東路項目合作協(xié)議書之終止協(xié)議》及大連市自然資源局《公告》，剩余6200萬元保證金本金目前存在無法追繳的風(fēng)險。

海航系仍在“破產(chǎn)重組”，而對于海航投資而言，此次損失對其早已不好看的財報也有著不小影響。

海航投資這樣指出：經(jīng)與該公司年審會計師溝通確認，公司在2020年期初已累計計提630萬壞賬準(zhǔn)備，本期對大連山東路項目計提壞賬準(zhǔn)備5570萬元，期末壞賬準(zhǔn)備余額6200萬元，本次計提壞賬準(zhǔn)備對公司年度財務(wù)數(shù)據(jù)有一定影響。

事實上，大連山東路項目只是海航投資剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其中一個案例，就觀點地產(chǎn)新媒體了解，其早在入主億城股份時就開始了逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的動作。

過往資料顯示，海航入主億城股份的第二個月，便宣布擬出售北京豐臺區(qū)的燕西華府項目，但由于股東認為資產(chǎn)價值被低估，該出售事項未在第一時間獲得股東會通過。

2014年4月，億城股份再次將燕西華府項目在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，此次一起掛牌的還有蘇州萬成置地100%股權(quán)。

至2015年6月，已更名的海航投資再次將北京億城物業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予關(guān)聯(lián)方海航物業(yè)管理有限公司。

2015年11月，海航投資更是一次性披露數(shù)項剝離動作，包括向海航資管集團轉(zhuǎn)讓全資子公司北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇億城地產(chǎn)有限公司、北京陽光四季花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3家公司的全部股權(quán)。此外，海航投資還將其對唐山億城擁有的4.68億元債券及對北京億城持有的2.38億元債務(wù)轉(zhuǎn)手予海航資管集團。

該次資產(chǎn)剝離轉(zhuǎn)讓海航投資獲益13億元，也讓此前業(yè)績萎縮的海航投資入賬近30億元。

至此，海航投資基本完成對原億城股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“出清”，僅剩天津億城堂庭、上海的上海前灘項目兩項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

之后幾年似乎再無動靜，但事實上海航投資并未停止遠離房地產(chǎn)的舉動。

2017年1月，海航投資及其全資子公司天津億城（天津億城堂庭項目公司）與百年人壽三方簽訂協(xié)議，約定基于公司合計 8億元債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)增資天津億城為前提，百年人壽對天津億城增資11.5億元。

增資后，百年人壽持有天津億城 48.94%股權(quán)，海航投資持有天津億城 51.06%股權(quán)，仍為天津億城控股股東。

至2018年，海航投資將“上海前灘”項目轉(zhuǎn)讓給了福建福晟集團旗下的“上海勱叵”，項目所得計29.80億元，其中16.2億元被用于償還上海信托的債務(wù)。

時間走到2020年12月，海航投資表示，海航投資全資子公司天津億城山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與百年人壽共同簽訂了《億城堂庭項目（虹都中心/虹都名苑）不動產(chǎn)銷售協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，雙方約定由百年人壽購買億城堂庭項目剩余寫字樓、集中商業(yè)、商鋪、酒店式公寓及車位，項目包括各類物業(yè)的總可售面積10.3萬平方米及車位1149個，合同總金額12.73億元。

這項出手也為海航投資的財報帶來不俗表現(xiàn)。

2020年度，海航投資實現(xiàn)營業(yè)收入12.55億元，較上年同期上升506.52%；營業(yè)利潤4.38億元，較上年同期上升127.78%；2020年度實現(xiàn)利潤總額4.37億元，較上年同期上升100.09%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.4億元，較上年同期上升120.06%。

海航投資表示，本報告期內(nèi)業(yè)績上升的原因為，公司控股子公司天津億城山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在報告期內(nèi)整體出售了其持有的房地產(chǎn)項目實現(xiàn)大額銷售收入所致；公司對聯(lián)營單位及合營單位的投資收益增加所致。

對于這次出售，行業(yè)的共識是，“海航投資名下再無房地產(chǎn)項目”，但反轉(zhuǎn)也來得很快——

3月16日，海航投資公告，擬以10.9億元向百年人壽購回天津億城48.94%股權(quán)份額。交割完成后，海航投資仍將100%控股天津億城。

且據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體今年早前報道，在前年起，海航內(nèi)部逐步嘗試將美國紐約曼哈頓鐵獅門一期項目權(quán)益轉(zhuǎn)移至A股平臺海航投資，算入最新的增持，經(jīng)過數(shù)番資產(chǎn)騰挪后海航投資已持有該項目的有限合伙基金（LP）“恒興聚源”71.28%份額。

去年四季度，海航投資還進一步將所持海投一號份額增加至87.48%，后者是鐵獅門三期項目的LP。至此，除了截至2019年底仍未開工的二期項目，海航將參與鐵獅門一、三期投資開發(fā)的權(quán)利均轉(zhuǎn)移至海航投資。

在回應(yīng)深交所的問詢函時，海航投資的答復(fù)是，“公司本次資產(chǎn)出售行為與前期向關(guān)聯(lián)方收購鐵獅門一期、三期項目的邏輯不沖突，有利于維護上市公司和中小股東的合法權(quán)益”。

海航投資在“房地產(chǎn)”板塊僅有這樣一段話：海航投資通過剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實為轉(zhuǎn)型金融投資平臺一次有重要意義的實際行動，代表企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的決心和信心。通過此次剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，海航投資將輕裝上陣，未來將更多的聚焦在金融、投資、基金和養(yǎng)老等極具潛力的核心業(yè)務(wù)中。

但從今年的幾起事件看來，進軍房地產(chǎn)很容易，如何全身而退或才是海航投資要煩惱的問題。

世說 | 鉤沉里的商業(yè)筆記：你能看到多遠的過去，就能看到多遠的未來。

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）