離婚后買房貸款被拒退定金又被拒

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-24 07:46

大華公園天下售樓部 ■ 都市時(shí)報(bào)全媒體記者李浩

范女士出示的認(rèn)購書供圖

市民范女士買房時(shí)遇到的一件事，讓她煩惱不已。她在大華公園天下交了3萬元定金，認(rèn)購了一套房子，后得知自己的房貸申請(qǐng)被銀行拒絕，無法貸款，便聯(lián)系售樓部，希望開發(fā)商退還3萬元定金，遭到拒絕不說，開發(fā)商還解除了她的認(rèn)購協(xié)議。于是，范女士向都市時(shí)報(bào)·大象房鑒所反映，希望能夠得到幫助。

　　購房者：

　　售樓部不同意延期簽合同

　　4月20日，記者來到位于人民東路與東三環(huán)交會(huì)處的大華公園天下售樓部，見到了范女士。

　　范女士介紹，今年1月底，她在大華公園天下項(xiàng)目上調(diào)價(jià)格前，認(rèn)購了一套位于4樓的100平方米房子。

　　“我買的戶型在2棟4樓，這個(gè)樓棟的最高樓層是44層。簽認(rèn)購書之前，置業(yè)顧問告訴我，她的同事也認(rèn)購了跟我一樣戶型的房子，在39樓，但她同事首付的錢還沒湊夠，可能會(huì)退房。置業(yè)顧問說，讓我先簽4樓那套房子的認(rèn)購書，把房源鎖定；若39樓的房子退出來，就幫我把房子換成39樓的?！狈杜空f，出于信任，她1月27日簽訂了4樓房子的認(rèn)購書，并交了3萬元定金，等待換39樓房子的機(jī)會(huì)。

　　但是，4月初，置業(yè)顧問告訴她“39樓的房子不退了，你只能買4樓了”。

　　“之后，我去售樓部買4樓的房子，辦理房貸的銀行工作人員看了我的資料，以我最近辦了離婚為由，拒絕了我的貸款申請(qǐng)。銀行的工作人員和置業(yè)顧問說要一個(gè)月以后才能辦理貸款，但售樓部又不同意我延期簽合同，導(dǎo)致房子沒法買了?，F(xiàn)在，我想退回3萬元定金，也被拒絕?！狈杜亢軣o奈。

　　記者了解得知，范女士今年3月在民政局辦理了離婚手續(xù)，4月份拿到了離婚證。

　　從范女士提供的聊天截圖、認(rèn)購書可以看到，商品房認(rèn)購書簽訂時(shí)間為1月27日，100.46平方米戶型成交價(jià)為129.37萬元，與房子一起出售的還有一個(gè)車位，價(jià)格為9.6萬元。聊天記錄中，范女士多次向置業(yè)顧問詢問39樓房子的消息；3月27日，她向置業(yè)顧問詢問自己貸款情況；4月1日，置業(yè)顧問告知范女士無法為她更換39樓的房子；4月2日，置業(yè)顧問告訴她“目前的銷售主管表示不知道換房子的事，定金無法退”。

　　開發(fā)商：

　　“她未在約定時(shí)間內(nèi)簽合同”

　　4月21日，記者與范女士一道來到大華公園天下售樓部，與李姓項(xiàng)目銷售主管商談此事。

　　李主管出示了范女士簽署的“商品房認(rèn)購書”，并用紅筆在認(rèn)購書的部分條款上做了勾畫?！昂炚J(rèn)購書的日期是1月27日，上面有她的簽名和手?。粭l款里對(duì)貸款、定金都有約定。購房者在簽署認(rèn)購書7天之內(nèi)，需要到售樓部簽購房合同，補(bǔ)齊首付款，否則定金不予退還。范女士在1月簽訂認(rèn)購書，現(xiàn)在4月說貸不了款要退定金，這個(gè)我們無法退?！崩钪鞴苷f。

　　至于范女士所說“未按時(shí)簽合同是因?yàn)橹脴I(yè)顧問提出可以換房”一說，李主管表示，認(rèn)購書上已約定，不再調(diào)房或換房。“置業(yè)顧問承諾你可以換房有證據(jù)嗎？開發(fā)商有發(fā)通知可以換房嗎？置業(yè)顧問即使有承諾，也是他的個(gè)人行為，不能代表公司，他沒有向公司報(bào)備，我沒有看到任何關(guān)于換房的文件。”李主管說。

　　商談之后，李主管給出了一個(gè)解決方案：“定金是不可能退的，如果你還想買這個(gè)房子，需要重新交3萬元的定金，按照現(xiàn)在的價(jià)格購買。你1月份交的定金銀行不承認(rèn)。如果你同意按現(xiàn)在的價(jià)格購買，我可以把你的情況上報(bào)給集團(tuán)，申請(qǐng)退你1月份交的定金，但能不能退，要看集團(tuán)的回復(fù)。”

　　21日晚，置業(yè)顧問告知范女士：房子的新價(jià)格為140.59萬元，而范女士認(rèn)購書上的價(jià)格為129.37萬元，意味著她若要買房子，還要補(bǔ)11.22萬元。范女士不同意以新價(jià)格買房，仍希望開發(fā)商退定金。

　　銀行：

　　“她交的定金涉及夫妻共有財(cái)產(chǎn)”

　　為什么銀行不承認(rèn)范女士1月份所交定金呢？記者聯(lián)系了為范女士辦理房貸的某銀行工作人員。

　　“她1月份交的定金涉及夫妻共有財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在她已經(jīng)離婚，這就無法辦理。一般來說，購房者離婚期要到3—6個(gè)月之后，銀行才能辦理貸款。開發(fā)商也聯(lián)系過我們，問了她的貸款情況，我也說了，最少要等她離婚滿一個(gè)月才能幫她申請(qǐng)，而且能不能申請(qǐng)下來還不確定。如果銀行在審批過程中發(fā)現(xiàn)她涉嫌假離婚或是其他問題，貸款申請(qǐng)也是沒法通過?！痹摴ぷ魅藛T說。

　　據(jù)他表示，范女士的貸款資料沒有問題，但貸款不能辦理的主要原因是范女士剛辦理了離婚手續(xù)?！叭绻€是要買房子，那定金和首付款全部都要一個(gè)月以后才能交?！?/p>

　　律師：

　　“開發(fā)商應(yīng)為員工行為負(fù)責(zé)”

　　范女士的買房經(jīng)歷一波三折，三方各有各的說法，那么，這筆3萬元的定金到底能不能退呢？

　　上海匯業(yè)（昆明）律師事務(wù)所張春霞律師認(rèn)為，銀行無權(quán)以“范女士已離婚，無法區(qū)分她所交的定金是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)”為由，要求她按照新價(jià)格重簽商品房認(rèn)購書并繳納認(rèn)購定金?！般y行只能依據(jù)《個(gè)人住房貸款管理辦法》審核范女士是否符合發(fā)放貸款條件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規(guī)定，如果并不是因?yàn)橘I受人的事由導(dǎo)致不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，雙方可以解除合同，并無需承擔(dān)違約責(zé)任，在這種情況下，開發(fā)商需要退還范女士交納的定金?！?/p>

　　雖然商品房認(rèn)購書中要求范女士在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起7日內(nèi)必須簽訂“商品房買賣合同”，但范女士未能如期簽訂商品房買賣合同，是因?yàn)橹脴I(yè)顧問又向其推薦另一套房，告知范女士可以等待時(shí)機(jī)購買。如果范女士出示了相關(guān)證據(jù)，則賣方應(yīng)為其員工的職務(wù)行為負(fù)責(zé)。即使該置業(yè)顧問推銷另一套房屋的行為沒有取得授權(quán)，但該置業(yè)顧問的行為屬于表見代理，賣方不得以“簽訂認(rèn)購書7日內(nèi)未簽訂正式合同”為由，沒收她的定金。

　　★新聞分析

　　銀行房貸審核趨嚴(yán)

　　購房者最好

　　提前落實(shí)貸款情況

　　從范女士的遭遇可以看出，目前，銀行正在收緊房貸業(yè)務(wù)。

　　自從去年央行出臺(tái)政策，為銀行的房地產(chǎn)類貸款額度規(guī)定上限后，今年以來，全國(guó)各地的銀行都收緊了房貸業(yè)務(wù)。加上約束房企的“三道紅線”政策出臺(tái)，銀行對(duì)購房貸款者的資質(zhì)審查也更加嚴(yán)格。

　　今年3月，大象房鑒所曾報(bào)道昆明有多位購房者因購房首付款有問題遭銀行拒貸，被迫退房的消息。多家銀行員工也表示，銀行一直都有核查購房首付款來源的舉措。

　　4月20日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的全國(guó)42個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：4月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.31%，環(huán)比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.59%，環(huán)比上漲2BP。同日，貝殼研究院發(fā)布的最新房貸報(bào)告也顯示，監(jiān)測(cè)的60城主流首套房貸利率與二套房貸利率均有小幅上漲的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，從放款周期來看，4月60城房貸平均放款周期為46天，呈高位調(diào)整態(tài)勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，銀行面臨較大的調(diào)降壓力，需要嚴(yán)格審查貸款者資料，從而帶來審批時(shí)間放慢、放款時(shí)間變長(zhǎng)等影響。

　　一名房產(chǎn)中介表示，現(xiàn)在客戶辦理貸款的周期已經(jīng)明顯延長(zhǎng)，需要2—3個(gè)月，而且對(duì)貸款客戶資料的審核也比之前嚴(yán)格很多?！盀榱藴p少麻煩，我們都會(huì)在客戶定房之前咨詢客戶的情況，或者讓客戶提供銀行流水和收入證明，向銀行落實(shí)是否能成功貸款。”

　　該中介介紹，客戶的婚姻情況是中介必須掌握的信息。“婚姻狀態(tài)是銀行審查購房人資料的重要條件，不同婚姻狀態(tài)需要提供的資料或簽署文件都不一樣?！?/p>

　　2017年3月，央行等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，其中明確：對(duì)離婚一年內(nèi)的貸款人實(shí)施差別化住房信貸政策，對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請(qǐng)住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

　　對(duì)于“離婚后多久可以貸款買房”這個(gè)問題，目前并沒有相應(yīng)的法律條款約定。很多銀行為了避免“假離婚真買房”的情況出現(xiàn)，會(huì)在審核申請(qǐng)房貸者資料時(shí)嚴(yán)格審查；有的銀行還有規(guī)定，購房者離婚必須超過1年才能放貸，或離婚需3個(gè)月以上才能申請(qǐng)房貸。

　　據(jù)某銀行員工介紹，貸款條件是各個(gè)銀行自己制定的，對(duì)房貸申請(qǐng)人的婚姻狀態(tài)審查條件也不一樣。在多數(shù)銀行，離婚的購房者至少離婚事件要滿半年，才有申請(qǐng)貸款的資格。

來源：都市時(shí)報(bào) 全媒體記者徐琳惠