文 | 地產八卦女  陳慶

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還記得曾說過，在集中供地之前，開發(fā)商群體里流行一個“3.30定律”。所謂“3.30定律”是指，許多開發(fā)商都會搶在3月30日以前拿地，以增加年度業(yè)績。

對此，從一季度的全國土地出讓結果來看，330定律還是有效的——根據中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，截至3月31日，50城賣地7020.99億，同比增26%，刷新歷史新高紀錄。

▲具體來看，50城中，一季度，上海賣地超900億，收入最多；杭州緊隨其后，賣地超700億；廣州賣地超300億，居第三名。在賣地收入增速方面，無錫增速最快，同比增長5292.97%。（數據來源：中新經緯）

一季度土地如此放量，顯然，一方面有城市輪動原因和經濟復蘇原因，開發(fā)商資金面相對寬松，于是吃準后市，開春賭一把；

另一方面，也有政府調控原因，如上海、杭州，面對不斷緊逼的房價，不得不在土地端敞開供應。

目前看，中國大部分城市土地出讓已經逐漸恢復到了疫情前的平均水平，不僅房企需要積極補庫存，地方政府也需要加大力度出讓土地填補收入。

02

既然一季度土地出讓已經放量，那么，等到四五月份集中供地以后，巨量土地供應潮，還會持續(xù)嗎？

對此，從當前各熱點城市的反應來看，廣州、北京、天津、杭州、無錫、南京、合肥、濟南、成都、鄭州、蘇州、廈門等15個熱點城市明確將在4-5月開啟集中供應土地，并陸續(xù)發(fā)布了土地出讓計劃。

值得注意的是，在這些城市中，北京、廣州等城市，第一次供應面積就非常大，跟去年全年相比，居然占到了50%以上。

▲數據來源：CRIC

除此之外，合肥最新政策規(guī)定，今年土地出讓不少于9000畝，杭州計劃今年供地10600畝，其中首次集中供地面積達4500畝；深圳今年計劃供地3.6平方公里，也就是5400畝，雖然與去年相比持平，但考慮到深圳人多地少，仍然能夠保持5400畝的供應量，已經算是很給力的了。

▲由此，首次集中供應就是帶量供應，這意味著，最近半年時間內，巨量土地供應潮已經來襲。

為什么說是最近半年時間內呢？因為大多數城市首次帶量供應，遠超全年土地出讓的三分之一，從而在短時間內形成巨量；而對于這些城市而言，在過去沒有集中供應的時代，土地量價整體呈現W型，第二季度和第四季度為成交量價峰值。

另外值得注意的是，首次土地集中出讓占全年比值雖高，但就絕對值而言，并沒有太大提高。

例如深圳今年預期出讓面積，仍然與去年持平；杭州去年出讓了12468畝土地，今年預計出讓10600畝，相比去年還少了將近2000畝。

03

在短期內面對如此巨量的土地供應，不少人心里會打鼓，這么多土地一旦變成房子再上市，會扭轉樓市預期嗎？

對此，有人認為，政府大規(guī)模出讓土地，是為了對抗輸入型通脹。土地出讓后大規(guī)模建房子，無疑將吸納大筆熱錢，從而穩(wěn)定物價和房價。

而對于土地出讓是否會刺激樓市炒作熱情，其實并不需要擔心。最典型的莫過于北京，現在北京樓市基本上都是明牌了，土拍的溢價率連10%都不準超過，土地溢價和新房溢價率仍舊管控很嚴。

由此，從這方面看，這一次土地供應潮，價格方面應該很“親民”，對于熱點城市來說，巨大供應并不會導致房價下跌，而是起到平抑房價的作用。

但是，對于部分炒作過熱的城市而言，如有巨量供應很明顯會降低樓市熱情。

例如合肥，2019年，合肥共出讓13663畝土地；2020年，合肥土地出讓銳減至7293畝地，其中居住用地僅為6665畝，毫無疑問，土地端的緊縮是推漲合肥的一大原因；2021年，合肥預計不少于9000畝，相對于2020年，供地明顯增多，顯然也會抑制樓市熱情。

04

說實話，政府賣地收入，屬于非稅收入里的一種。對于一個城市而言，土地出讓收入是政府非稅收入的重要組成部分，但一般公共預算里的稅收收入，才是一個城市財政健康的重要標志。

也正因為如此，我們去看一座城市的未來，并非只是簡簡單單的看城市的gdp，還要看這個城市是否能賺錢，稅收收入是否充足。

這就意味著今后大家買房時，選擇城市變得無比重要。

例如，十年前，假設我們在廣州和深圳間選擇，你會選誰？長期以來，廣州的GDP一直高于深圳，廣州是毋庸置疑的珠三角老大，直到2017年，深圳gdp超過廣州，但超的不多。而2017年，深圳一般公共預算收入是3000多億，廣州才1500億。

因此，進入現有階段，買房，不止要關注土地出讓金這樣的非稅收入，也不止要關注gdp，關注稅收收入同樣是一個重要指標。

當然，由于疫情直接沖擊稅源，地方稅收收入下滑明顯，部分地方政府依靠加強土地出讓等非稅收入征收，來彌補稅收減少的影響。

▲2020年中國重點城市一般公共預算收入結構分析。來源：搜狐城市制圖

從上圖可知，2020年，在疫情的打擊下，稅收收入同比增長的僅有15座城市，其中杭州、溫州、金華三市稅收收入維持高速增長，這意味著這三個城市去年經濟未受大的影響，房價因此上漲火熱。

與此同時，有21座城市非稅收入實現正增長，其中12座城市同比增幅突破10%。這意味著這些城市在疫情期間受到的影響較大，土地出讓也因此較多。

那么今年呢？有多少城市非稅收入正增長？其實上文說了，目前是短期巨量土地供應潮，一年只有這么一波，就絕對值而言，這一波土地出讓潮，對2021年全年的非稅收入貢獻不大。

關于地產，希望能與大家有更多交流。

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