來源：第一財經(jīng)日報/羅韜

[ 對于地產(chǎn)公司而言，最重要的三個環(huán)節(jié)就是資金、土地、人才，而上海作為總部有效保障了資金和人才需要，并提供更快捷的信息交換，使得很多企業(yè)快速發(fā)展成長。 ]

[ 為了滿足更多房企與上海城市一同發(fā)展的愿景，上海今年將增加優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，以保障企業(yè)的發(fā)展需求。 ]

[ 上海一季度共成交61幅土地，土地成交建筑面積646萬平方米，同比增長11%。 ]

在上海虹橋商務(wù)區(qū)的星巴克咖啡廳里，地產(chǎn)從業(yè)者成功（化名）經(jīng)常會在下午時間去買一杯咖啡，給忙碌的工作做一個休整。幾乎每一次在這個咖啡廳里，他都會遇見各個公司的同行，有時候大家也會坐下來一起交流行業(yè)與公司的情況，希望碰撞出更多的商業(yè)模式火花。

“虹橋商務(wù)區(qū)聚集了大量房企總部，很多公司也是在最近幾年搬遷到上海，包括我所在的公司也一樣。有了這樣的聚集效應(yīng)，行業(yè)的交流開始變得更加高效，給了我們很高的工作便利度?！背晒Ω嬖V第一財經(jīng)記者。

過去幾年，作為人才、資金的高地，上海吸引了大量房企將總部從福建、江西、四川、重慶等地搬遷至上海。無論是市場規(guī)模還是企業(yè)發(fā)展需求，上海都給這些公司帶來了更多的空間。

第一財經(jīng)記者了解到，為了滿足更多房企與上海城市一同發(fā)展的愿景，上海今年將增加優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，以保障企業(yè)的發(fā)展需求。

土地市場供應(yīng)提速

今年4月10日，上海市政府召開的疫情防控工作發(fā)布會透露，《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施》即將出臺，其中數(shù)條均利好房地產(chǎn)市場，包括加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏，適當增加年度土地供應(yīng)量。

幾天之后，上海土地交易市場公告，擬于4月下旬一口氣推介50宗地塊，涉及浦東新區(qū)、靜安區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)等四個區(qū)。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海土地供應(yīng)量達到140萬平方米，環(huán)比2月增加了142%。上海一季度共成交61幅土地，土地成交建筑面積646萬平方米，同比增長11%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，上述政策明確提到擴大土地供應(yīng)，體現(xiàn)出今年借土地投資來擴大有效投資的導向。有助于鼓勵更多房企入市。

從實際交易情況看，今年2月疫情期間，上海成交了一宗總價高達310.5億元的徐匯濱江地塊，大體量、高總價充分顯示房企對于上海土地市場看好的決心。

4月初臨港新片區(qū)的一場推介會同樣讓房企尤為熱情，推出8塊住宅地塊和6塊商業(yè)地塊，吸引了包括融創(chuàng)中國、華僑城、光明地產(chǎn)等近40家房企參加。

此外，今年5月即將出讓的靜安區(qū)江寧社區(qū)C050201單元023-7商辦地塊同樣值得期待。該地塊的起始價60億元，其地理位置十分優(yōu)越——周邊配有2號線、7號線、13號線等多條軌交，且與靜安寺、徐家匯(002561,股吧)相鄰。

多位房企人士表示，上海巨量的市場和良好的城市前景，使得這里成為房企必爭之地。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年上海經(jīng)營性用地供應(yīng)分別是169塊、179塊、218塊，平均溢價率不超過10%，平均樓板價不超過1.2萬元/平方米。結(jié)合今年的供應(yīng)情況，預(yù)計還將有更多優(yōu)質(zhì)土地出讓，滿足目前房企的布局和城市發(fā)展需求。

在純住宅出讓方面，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，上海2017年、2018年、2019年分別出讓122塊、125塊、163塊，成交樓板價分別是8821元/平方米、9221元/平方米、10245元/平方米。從趨勢看，上海的土地價格依舊保持溫和上漲，體現(xiàn)了這個城市較強的吸附能力。

龍湖集團滬蘇區(qū)域投資負責人舒煜存認為，上海是國家中心城市，更是國家推進長三角一體化發(fā)展的龍頭。長三角城市群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完整、要素資源集中，未來將在全國乃至全球經(jīng)濟版圖中扮演重要角色，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也提供了穩(wěn)定向好的重要支撐，龍湖將更加堅定地在上海、在長三角區(qū)域持續(xù)深耕。

出讓條件松綁帶來新機會

為了滿足城市的發(fā)展和企業(yè)的需求，上海也在通過各種辦法進一步降低企業(yè)的拿地門檻。

4月10日上海松江區(qū)兩宗宅地掛牌信息顯示：只要有效申請人數(shù)不超過5人，就無需打分，直接競價拍賣，價高者得。有效申請人在6人及以上的，則采用競價招標方式。

而按照之前的規(guī)定，若有效申請人數(shù)超過3人的，地塊采用招標方式出讓，并先根據(jù)房企的經(jīng)濟實力、技術(shù)資質(zhì)、項目經(jīng)驗進行綜合評分，排序確定順位；若有效申請人數(shù)為3人及3人以下的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”，競買人只有篩選到2家時才能競價。

4月15日，上海掛出寶山顧村一宗宅地時，拍賣要求同樣也有了放松——不足6人直接掛牌出讓，6人及以上競價招標。入圍人數(shù)放寬，改變以往的打分制，最大的利好對象是房企。變動之后，上海土地市場將會迎來更加公平的競爭，土地價格也更市場化。

“以往由于根據(jù)房企的實力進行打分，讓部分想進入上海而打分不夠的地產(chǎn)商只能通過合作的形式進行拿地，而如今條件放開之后，可以讓更多房企來參與到上海的城市開發(fā)，共享經(jīng)濟發(fā)展的紅利。”一位總部位于上海的房企投資部負責人告訴記者。

除了降低拿地門檻外，上海的土地保證金也從之前的20天左右縮減到1天。一般而言，每個房企參與土地拍賣，都會給政府提交一筆土地保證金，此前上海的土地保證金提前的天數(shù)較長，也間接影響了開發(fā)商的拿地熱情。

“我們還是希望可以盡可能把保證金時間變短，這樣我們資金周轉(zhuǎn)更有效率，看到上?，F(xiàn)在的土地變化，也讓我們想積極參與到這個市場中來?！币患铱偛课挥谏虾５膮^(qū)域總裁向記者透露。

舒煜存注意到，上海作為全國城市化率水平最高、人口流入動力最大、經(jīng)濟活力最好的頭部城市之一，一直在圍繞城市定位、人口規(guī)模等總體發(fā)展目標，制定了與其發(fā)展階段相匹配的土地供應(yīng)政策，近年來市場供需較穩(wěn)定。

可以預(yù)見的是，隨著上海土地供應(yīng)的增加，將提供給更多房企參與城市發(fā)展的機會。隨著城市的不斷升級，這些土地的價值還將進一步上升。

吸引大量房企落滬

除了土地優(yōu)勢之外，上海同時是一線城市中吸引房企總部搬遷落戶最多的城市。

第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，包括陽光城、中南置地、正榮地產(chǎn)、中梁控股、融信中國、祥生地產(chǎn)、新力控股、藍光發(fā)展、中駿集團、禹洲集團等地產(chǎn)商均在近幾年把總部搬遷至上海，其中大部分公司總部均在虹橋商務(wù)區(qū)。

受益于這樣的聚集效應(yīng)，華東的地產(chǎn)商在過去幾年的復合增長明顯高于粵系和京系房企，成為地產(chǎn)圈非常重要的一股力量。

正榮地產(chǎn)董事會主席、行政總裁黃仙枝認為，搬遷總部到上?？梢晕嘈袠I(yè)人才，通過團隊的精英化提高整體運營能力，驅(qū)動企業(yè)持續(xù)發(fā)展，確保效益實現(xiàn)。

“上海在經(jīng)濟發(fā)達度、市場成熟度、產(chǎn)業(yè)完善度方面是全國首屈一指的。同時，上海巨大的經(jīng)濟體量、開放包容的環(huán)境，對于人才、資金和信息有著超強的吸附能力，這三者又是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展最重要的三個要素，選擇上海，也就意味著離這些資源更近，意味著可以為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供源源不斷的動力。”弘陽集團董事長曾煥沙告訴記者。

對于地產(chǎn)公司而言，最重要的三個環(huán)節(jié)就是資金、土地、人才，而上海作為總部有效保障了資金和人才需要，并提供更快捷的信息交換，使得很多企業(yè)快速發(fā)展成長。

可以預(yù)計，有了土地資源的供應(yīng)和更多房企的參與，上海的城市價值和土地價值將越來越大。

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