??近兩年來，上海市中心的零售商業(yè)項目接連開始改造升級，以應(yīng)對不斷變化的零售商業(yè)市場。一場突然的新冠疫情讓原本就處境堪虞的實體商業(yè)幾乎陷入冰點。近來，《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）了解到，健康、信息化等成為商業(yè)項目中越來越重視的因素。

??實體商業(yè)紛紛改造

??最近兩年，上海實體商業(yè)的表現(xiàn)并不盡如人意，或改造升級，或直接關(guān)門。此次疫情之下，零售商業(yè)更是首當(dāng)其沖，巴黎春天虹口店就宣布關(guān)店。

??近日，《東地產(chǎn)》記者在南京西路街頭發(fā)現(xiàn)，繼恒隆廣場之后，“梅泰恒”金三角中的中信泰富廣場也踏出了改造升級的步伐。記者注意到，中信泰富廣場裙房商場的地下一層和一層只有部分商家仍在營業(yè)中，其他樓面基本都關(guān)閉。商場門口豎立著“商場升級改造”的指示牌，上面列明正常營業(yè)的品牌僅余MaxMara、CURIEL、FURLA等11家。當(dāng)記者向一位地下一樓的工作人員詢問何時將改造完、重新開放時，對方的回答是20個月。

??事實上，早在去年11月，“中信泰富廣場立面改造公示及公示圖”就在網(wǎng)上公布，立面改造范圍是1-5層裙房南京西路、江寧路、陜西北路沿街立面。從效果圖來看，中信泰富裙房商場現(xiàn)有的外立面將全部拆除，轉(zhuǎn)而以十多個立體模塊的形式呈現(xiàn)，顯得更加時尚與前衛(wèi)。

??無獨有偶，位于中信泰富廣場西面不遠(yuǎn)處的南京西路1818號的商業(yè)裙房同樣在此前發(fā)布了立面改造工程設(shè)計方案規(guī)劃公示?！稏|地產(chǎn)》記者了解到，南京西路1818號正是靜安寺商圈核心位置的1788國際中心。目前，1788國際中心靠近南京西路的一側(cè)部分外立面確實正在施工之中。事實上，1788國際中心已經(jīng)被頂禾控股整棟收購。頂禾控股在五一假期前宣布將1788國際中心加入WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)-WELL Portfolio組合資產(chǎn)晉級計劃。

??健康條件受重視

??“我覺得所有上海這些項目的升級改造調(diào)整都是正常的現(xiàn)象，比如1788是因為更換業(yè)主而進行的改造調(diào)整，港匯、新世界等也是在運營了很多年后，根據(jù)市場的發(fā)展進行升級，畢竟現(xiàn)在的市場、品牌和消費群體都在變化，都是順勢而為。”高力國際華東區(qū)零售房地產(chǎn)服務(wù)高級董事仲睿旖向《東地產(chǎn)》記者指出，“從調(diào)整方向來看，每個項目會根據(jù)自身條件、目標(biāo)客群等方面綜合考量，加入新的業(yè)態(tài)、場景，結(jié)合智能化管理、線上線下融合等。”

??仲量聯(lián)行中國區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)隗然認(rèn)為：“我們觀察到，在疫情趨緩、逐步復(fù)工期間，配備超市與戶外空間多的商業(yè)項目是最先恢復(fù)人潮的，有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程的連鎖餐飲在疫情期間也更容易獲得消費者信任，在疫情期間能持續(xù)提供服務(wù)且在外賣方面成長迅速。因此，我們建議在零售商場進行改造時，購物中心硬件應(yīng)更注重其健康條件，比如WELL建筑標(biāo)準(zhǔn)評估的七個維度值得借鑒，即空氣/Air、水/Water、營養(yǎng)/Nourishment、光線/Light、健康/Fitness、舒適度/Comfort、以及精神/Mind，其是以購物者在商場進行各種活動的舒適度為主要考量，為商場硬件改造提供良好的評估標(biāo)準(zhǔn)。”

??近幾年來，商場業(yè)主為追求新鮮感，競相追逐新晉零售品牌，但這次疫情也反映出根基穩(wěn)固的連鎖品牌抗壓力更強。隗然預(yù)計，下半年拓展意向強的品牌以連鎖和國際品牌為主，“延續(xù)去年下半年的趨勢，在線上蓬勃發(fā)展的國內(nèi)設(shè)計師品牌和彩妝護膚品牌，也因挺過疫情而積極拓展線下市場。相信消費者回到新生活常態(tài)后，更習(xí)慣于線上購物模式，但線下商場仍是未來不可或缺的多元購物渠道之一。零售品牌會更注重線下門店提供的消費者體驗和品牌形象展示，因此購物中心的定位與其能否吸引品牌的目標(biāo)客群，對品牌尤為重要?！?/p>

??而戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管魏建歷則向計劃改造升級的商場提出了兩個建議：其一，出于對空氣流通和空氣清潔的要求，空調(diào)的系統(tǒng)的要求會比之前要求更高，在這方面需要進行著重關(guān)注；其二，基于信息科技和大數(shù)據(jù)的應(yīng)用不斷發(fā)展，因此在信息化基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)上需要著重考慮并需要具有前瞻性。

??下半年持續(xù)觀望

??在剛剛過去的一季度中，突發(fā)的疫情及居家隔離等措施給上海零售物業(yè)市場帶來較大沖擊。許多餐飲品牌陷入經(jīng)營困境，部分品牌由于現(xiàn)金流短缺面臨關(guān)店。來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海核心商圈空置率環(huán)比由8.6%升至9.3%，非核心商圈空置率環(huán)比由9.2%上升至10.2%。服飾品牌加速拓展線上銷售渠道，并嘗試在辦公樓和商場內(nèi)采用靈活租賃的方式進行商品銷售以去化庫存。

??值得一提的是，今年一季度全市零售物業(yè)市場沒有新增供應(yīng)，這是2006年以來首次，主要是由于新冠疫情導(dǎo)致租賃進度推遲以及企業(yè)延遲復(fù)工，諸多項目被迫延期開業(yè)。

??不過，仲睿旖也指出，目前上海并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的退租等，有些空置是因為商場今年正好處于調(diào)整期，部分品牌因為疫情，對原有布局進行優(yōu)化，大部分品牌今年在上海仍然有開店計劃，只是會更加謹(jǐn)慎的投入和選擇。

??至于下半年的市場行情，她認(rèn)為還需要持續(xù)觀望，“如果二季度市場能夠逐漸恢復(fù)，全球疫情能夠盡快好轉(zhuǎn)，那么我們相信下半年上海的零售商業(yè)市場也會在年底左右恢復(fù)到正常水平。”

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