觀點地產(chǎn)網(wǎng) “新政限價5萬，后續(xù)預(yù)售證怎么辦，還要等多久？”

一中介平臺上，樓盤融創(chuàng)·翔龍廣府壹號的問答板塊出現(xiàn)了這樣一個問題。這是由融創(chuàng)、翔龍于2020年5月于廣州黃埔科學(xué)城所摘宅地開發(fā)而成的項目，樓面價格為1.7萬元/平方米左右。

去年11月，項目拿地不到半年時間便迅速開盤，首期開盤價約為4.6萬元/平方米，與彼時位于科學(xué)城正中心位置的競品大壯名城不相上下。

在黃埔樓市水漲船高等因素之下，據(jù)悉如今廣府壹號的吹風(fēng)價已達(dá)6萬元/平方米以上。

而今年3月份市場一度傳言黃埔科學(xué)城、老黃埔將限價5萬元/平方米。隨后，整個三月，作為置業(yè)熱區(qū)的黃埔只獲批5張預(yù)售證。

在上述問題的回答區(qū)，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人回復(fù)“預(yù)計6月后”“具體等通知”“5月份會有消息”等。

截止目前，距廣府壹號上次拿預(yù)售證已經(jīng)過了5個月。

價格

去年5月，融創(chuàng)聯(lián)合翔龍以34.54億元一舉奪得廣州黃埔區(qū)科學(xué)城廣汕公路以北、惠聯(lián)路以東HBPQ-D1-1地塊，折合樓面地價17321元/平方米左右。

地塊位于黃埔區(qū)熱門區(qū)域之一的科學(xué)城。這是黃埔年內(nèi)推出首宗宅地，亦是有意加大華南布局的融創(chuàng)在黃埔的首個項目。

雖宗地性質(zhì)為舊改留用地，但在有著舊改經(jīng)驗的翔龍合作下，項目很快于去年10月17日開放了營銷中心，引來不少購房者關(guān)注。

資料顯示，廣府壹號共規(guī)劃11棟住宅，總建面約35萬平方米，分2期開發(fā)，總戶數(shù)約為3114戶，容積率3.2。

項目主打的營銷點之一為坐落于黃埔科學(xué)城和智慧城交界，交通方面靠近地鐵六號線黃陂站；雖官方稱直線1公里到地黃陂站，但一意向購房者告知觀點地產(chǎn)新媒體，項目至地鐵站實際步行大約需要1.4km。

配套方面，除了項目自身所需配建的教育資源外，項目門口前還規(guī)劃有約20萬平方米的商業(yè)綜合體，由翔龍集團(tuán)打造。此外，宣傳資料提及該項目提供區(qū)域少有的中小戶型77平方米，且做了N+1設(shè)計，適合剛需剛改自住。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，廣府壹號備案名為“翠瀧苑”，于2020年11月10日首次拿預(yù)售證，獲批包含住宅1至3棟以及商業(yè)G4-1，編號20201283。

首推樓棟共計342套，彼時吹風(fēng)價4.5-4.9萬元/平方米，最終開盤樓面價約4.6萬元/平方米。據(jù)悉，這一價格彼時引來市場不少顧慮，原因之一在于該項目相較于地段更加核心的大壯名城來說并不算太有優(yōu)勢，但價格基本接近；不過也有購房者看重其周邊沒有產(chǎn)業(yè)園，居住環(huán)境更佳。

但在入市近半年之后，如今項目的吹風(fēng)價已超6萬元/平方米。不少中介人士對于目前項目價格拒絕直接告知，僅稱與附近項目如大壯名城定價差不多，但有開發(fā)商直屬銷售在一內(nèi)部購房群表示，如今的銷售價格達(dá)5.7-6.3萬元/平方米左右。

即是說，短短半年不到項目每平方米直漲1.5萬元。

“項目首開最便宜，現(xiàn)在是漲得挺多的?！币蝗趧?chuàng)銷售人士稱。其表示，價格上漲更多是市場帶動，“當(dāng)時誰也不知道黃埔年后會漲這么多”。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，自去年年中以來，隨著疫情好轉(zhuǎn)、市場復(fù)蘇，加之各類人才購房政策利好，黃埔迎來一波行情。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2020年黃埔一手房累計成交171.7萬平方米，面積同比增加63%；截至年底去化周期僅4.7個月，為全市庫存最緊缺的區(qū)域。另綜合其他數(shù)據(jù)顯示，2020年黃埔區(qū)均價也上漲了12%至3.03萬元/平方米左右。

當(dāng)然，區(qū)域呈現(xiàn)分化，其中以老黃埔、科學(xué)城板塊領(lǐng)先，相比去年上半年成交單價，區(qū)域內(nèi)諸如中鼎君和名城、金碧世紀(jì)花園、萬科金色夢想等都錄得超40%的價格漲幅。

然而，發(fā)展商還未高興太久，包括廣府壹號的一眾新房樓盤卻在步入2021年后面還未拿到預(yù)售證。

冷靜期

從價格變化，到預(yù)售證未批，這期間發(fā)生了什么？

對于預(yù)售證延遲，一般而言有客觀因素如往年春節(jié)后預(yù)售證復(fù)發(fā)時間較慢的緣故，同時加上去年底新批供應(yīng)較多，年初相對入市新貨源較少。

但也早有聲音認(rèn)為，黃埔預(yù)售證延遲，是因為廣州正在醞釀出臺一系列限價的調(diào)控政策。

4月2日，廣州出臺調(diào)控新政，提及將繼續(xù)指導(dǎo)新建商品住宅的預(yù)售價格、現(xiàn)房銷售價格，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價，對于不接受政府價格指導(dǎo)的項目，暫時不發(fā)行預(yù)售許可證，也不發(fā)行交易網(wǎng)絡(luò)簽名。

即是說，超過限價的樓盤項目將無法獲得預(yù)售許可證。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱住建局信息獲悉，自1月以來，黃埔區(qū)中老黃埔、科學(xué)城這些熱門板塊，新批預(yù)售證的樓盤項目幾乎寥寥。盡管整體廣州樓市的預(yù)售證獲批都略顯緩慢，但據(jù)粗略統(tǒng)計，一季度整個黃埔片區(qū)獲批的預(yù)售證有10張左右，而例如增城、南沙則還有約30張左右的預(yù)售證批出。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)，截至3月底全市新房庫存周期為6.4個月，黃埔去化周期則僅3個月。

有業(yè)內(nèi)人士指出，這種局面也不全然因為限價，有些樓盤也是因為自身尚未達(dá)到預(yù)售條件?！爱吘共皇撬许椖慷际且u5萬以上，這部分并不多。”廣州中原項目部總經(jīng)理黃韜說道。

可以窺見的是，這小部分價格觸及5萬元/平方米且已有入市需求的樓盤，正真實地受到政策影響。

在今年以來黃埔獲批的10張左右預(yù)售證中，基本與上述這些盤無關(guān)。如融創(chuàng)·翔龍廣府壹號項目，目前住建局已可以看到其新一期加推樓棟為4至7棟以及G9棟、G11棟、G13棟，合計876套，但至今尚未取得預(yù)售證。

還有如購房者翹首以盼的“網(wǎng)紅盤”萬科·城市之光，也面臨一樣的處境。據(jù)了解，城市之光項目最后一次拿預(yù)售證的時間在去年12月23日，目前住建局顯示該項目仍有E1至E8棟預(yù)備推出，合計1518套，然而尚未獲得預(yù)售證。

據(jù)悉，城市之光項目目前的吹風(fēng)價在5.5至6萬元/平方米左右。此外同樣位于老黃埔板塊的富力南馳·富頤華庭吹風(fēng)價同樣接近6萬元/平方米，其最近一次推盤在2020年12月18號。

什么時候能拿到預(yù)售證？這個問題橫亙在了開發(fā)商與限價政策之間。

“預(yù)售證確實在等，不過不可能不發(fā)下來的。”一負(fù)責(zé)廣府壹號項目的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱。在其看來，預(yù)售證發(fā)放是早晚的事情。

另外一家中介則向觀點地產(chǎn)新媒體倒苦水，“黃埔區(qū)很難拿，現(xiàn)在就是看看有沒有回旋余地。”

而一名富力南馳·富頤華庭的銷售則表示，目前拿不到預(yù)售證并不是因為限價，而是工程進(jìn)度跟不上。不過問及何時開盤，其表示預(yù)計要到年中。

“現(xiàn)在可能給開發(fā)商一個冷靜期，政府也要跟相關(guān)項目談，到底你拿不拿預(yù)售證、什么價格拿，畢竟現(xiàn)在沒有公開說限價多少，雙方還能有一個互相溝通、平衡的過程?！秉S韜稱。

靜觀其變中，開發(fā)商加緊蓄力。

一廣府壹號的銷售就稱，“1-5棟已售罄，目前在認(rèn)籌7棟”。其稱，有意向客戶現(xiàn)在就可認(rèn)籌7棟，即收取10萬元進(jìn)行誠意登記；其中一些熱門戶型如140平方米的認(rèn)籌金則高至50萬元。

“現(xiàn)在先認(rèn)籌之后就可以優(yōu)先選房，不喜歡的話可以退?！?/p>

然而，值得注意的是目前廣府壹號僅拿到了1-3棟的預(yù)售證。對此，該銷售解釋稱，4-5棟的已在去年底就開放認(rèn)籌了，這批房源將在4月底或者5月就能拿到預(yù)售證。

“4、5棟基本都是5萬元以下的。”提到這，該銷售的語氣變得有底氣了些。至于認(rèn)籌中的7棟價格，其則稱根據(jù)樓層戶型有變化，大致在6萬元/平方米上下。

即是說，開發(fā)商一邊等待政策落地，一邊按照意向價格進(jìn)行蓄客。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，目前這部分開發(fā)商，基本都在提前進(jìn)行誠意登記、認(rèn)籌、排號等。

與廣府壹號價格相近的競品大壯名城，目前同樣在進(jìn)行誠意登記、享受額外折扣。“隨時有可能要客滿截止，考慮的趕緊過來登記吧?！币讳N售人士表示。

無獨有偶，上述提及的萬科、富力項目都在進(jìn)行相似的操作。此外，也有消息稱部分項目只接受全款購房買家。

這一幕幕市場動態(tài)的背后，可以窺見，市場中的買賣雙方都在加緊蓄力。

一意向購房者就在購房群稱，因為目前認(rèn)籌人數(shù)不斷增加，

看起來，市場熱情安撫了開發(fā)商的焦慮。

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