觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “新政限價(jià)5萬，后續(xù)預(yù)售證怎么辦，還要等多久？”

一中介平臺上，樓盤融創(chuàng)·翔龍廣府壹號的問答板塊出現(xiàn)了這樣一個(gè)問題。這是由融創(chuàng)、翔龍于2020年5月于廣州黃埔科學(xué)城所摘宅地開發(fā)而成的項(xiàng)目，樓面價(jià)格為1.7萬元/平方米左右。

去年11月，項(xiàng)目拿地不到半年時(shí)間便迅速開盤，首期開盤價(jià)約為4.6萬元/平方米，與彼時(shí)位于科學(xué)城正中心位置的競品大壯名城不相上下。

在黃埔樓市水漲船高等因素之下，據(jù)悉如今廣府壹號的吹風(fēng)價(jià)已達(dá)6萬元/平方米以上。

而今年3月份市場一度傳言黃埔科學(xué)城、老黃埔將限價(jià)5萬元/平方米。隨后，整個(gè)三月，作為置業(yè)熱區(qū)的黃埔只獲批5張預(yù)售證。

在上述問題的回答區(qū)，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人回復(fù)“預(yù)計(jì)6月后”“具體等通知”“5月份會有消息”等。

截止目前，距廣府壹號上次拿預(yù)售證已經(jīng)過了5個(gè)月。

價(jià)格

去年5月，融創(chuàng)聯(lián)合翔龍以34.54億元一舉奪得廣州黃埔區(qū)科學(xué)城廣汕公路以北、惠聯(lián)路以東HBPQ-D1-1地塊，折合樓面地價(jià)17321元/平方米左右。

地塊位于黃埔區(qū)熱門區(qū)域之一的科學(xué)城。這是黃埔年內(nèi)推出首宗宅地，亦是有意加大華南布局的融創(chuàng)在黃埔的首個(gè)項(xiàng)目。

雖宗地性質(zhì)為舊改留用地，但在有著舊改經(jīng)驗(yàn)的翔龍合作下，項(xiàng)目很快于去年10月17日開放了營銷中心，引來不少購房者關(guān)注。

資料顯示，廣府壹號共規(guī)劃11棟住宅，總建面約35萬平方米，分2期開發(fā)，總戶數(shù)約為3114戶，容積率3.2。

項(xiàng)目主打的營銷點(diǎn)之一為坐落于黃埔科學(xué)城和智慧城交界，交通方面靠近地鐵六號線黃陂站；雖官方稱直線1公里到地黃陂站，但一意向購房者告知觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，項(xiàng)目至地鐵站實(shí)際步行大約需要1.4km。

配套方面，除了項(xiàng)目自身所需配建的教育資源外，項(xiàng)目門口前還規(guī)劃有約20萬平方米的商業(yè)綜合體，由翔龍集團(tuán)打造。此外，宣傳資料提及該項(xiàng)目提供區(qū)域少有的中小戶型77平方米，且做了N+1設(shè)計(jì)，適合剛需剛改自住。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，廣府壹號備案名為“翠瀧苑”，于2020年11月10日首次拿預(yù)售證，獲批包含住宅1至3棟以及商業(yè)G4-1，編號20201283。

首推樓棟共計(jì)342套，彼時(shí)吹風(fēng)價(jià)4.5-4.9萬元/平方米，最終開盤樓面價(jià)約4.6萬元/平方米。據(jù)悉，這一價(jià)格彼時(shí)引來市場不少顧慮，原因之一在于該項(xiàng)目相較于地段更加核心的大壯名城來說并不算太有優(yōu)勢，但價(jià)格基本接近；不過也有購房者看重其周邊沒有產(chǎn)業(yè)園，居住環(huán)境更佳。

但在入市近半年之后，如今項(xiàng)目的吹風(fēng)價(jià)已超6萬元/平方米。不少中介人士對于目前項(xiàng)目價(jià)格拒絕直接告知，僅稱與附近項(xiàng)目如大壯名城定價(jià)差不多，但有開發(fā)商直屬銷售在一內(nèi)部購房群表示，如今的銷售價(jià)格達(dá)5.7-6.3萬元/平方米左右。

即是說，短短半年不到項(xiàng)目每平方米直漲1.5萬元。

“項(xiàng)目首開最便宜，現(xiàn)在是漲得挺多的?！币蝗趧?chuàng)銷售人士稱。其表示，價(jià)格上漲更多是市場帶動，“當(dāng)時(shí)誰也不知道黃埔年后會漲這么多”。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，自去年年中以來，隨著疫情好轉(zhuǎn)、市場復(fù)蘇，加之各類人才購房政策利好，黃埔迎來一波行情。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2020年黃埔一手房累計(jì)成交171.7萬平方米，面積同比增加63%；截至年底去化周期僅4.7個(gè)月，為全市庫存最緊缺的區(qū)域。另綜合其他數(shù)據(jù)顯示，2020年黃埔區(qū)均價(jià)也上漲了12%至3.03萬元/平方米左右。

當(dāng)然，區(qū)域呈現(xiàn)分化，其中以老黃埔、科學(xué)城板塊領(lǐng)先，相比去年上半年成交單價(jià)，區(qū)域內(nèi)諸如中鼎君和名城、金碧世紀(jì)花園、萬科金色夢想等都錄得超40%的價(jià)格漲幅。

然而，發(fā)展商還未高興太久，包括廣府壹號的一眾新房樓盤卻在步入2021年后面還未拿到預(yù)售證。

冷靜期

從價(jià)格變化，到預(yù)售證未批，這期間發(fā)生了什么？

對于預(yù)售證延遲，一般而言有客觀因素如往年春節(jié)后預(yù)售證復(fù)發(fā)時(shí)間較慢的緣故，同時(shí)加上去年底新批供應(yīng)較多，年初相對入市新貨源較少。

但也早有聲音認(rèn)為，黃埔預(yù)售證延遲，是因?yàn)閺V州正在醞釀出臺一系列限價(jià)的調(diào)控政策。

4月2日，廣州出臺調(diào)控新政，提及將繼續(xù)指導(dǎo)新建商品住宅的預(yù)售價(jià)格、現(xiàn)房銷售價(jià)格，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，對于不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫時(shí)不發(fā)行預(yù)售許可證，也不發(fā)行交易網(wǎng)絡(luò)簽名。

即是說，超過限價(jià)的樓盤項(xiàng)目將無法獲得預(yù)售許可證。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱住建局信息獲悉，自1月以來，黃埔區(qū)中老黃埔、科學(xué)城這些熱門板塊，新批預(yù)售證的樓盤項(xiàng)目幾乎寥寥。盡管整體廣州樓市的預(yù)售證獲批都略顯緩慢，但據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，一季度整個(gè)黃埔片區(qū)獲批的預(yù)售證有10張左右，而例如增城、南沙則還有約30張左右的預(yù)售證批出。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)，截至3月底全市新房庫存周期為6.4個(gè)月，黃埔去化周期則僅3個(gè)月。

有業(yè)內(nèi)人士指出，這種局面也不全然因?yàn)橄迌r(jià)，有些樓盤也是因?yàn)樽陨砩形催_(dá)到預(yù)售條件?！爱吘共皇撬许?xiàng)目都是要賣5萬以上，這部分并不多?！睆V州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜說道。

可以窺見的是，這小部分價(jià)格觸及5萬元/平方米且已有入市需求的樓盤，正真實(shí)地受到政策影響。

在今年以來黃埔獲批的10張左右預(yù)售證中，基本與上述這些盤無關(guān)。如融創(chuàng)·翔龍廣府壹號項(xiàng)目，目前住建局已可以看到其新一期加推樓棟為4至7棟以及G9棟、G11棟、G13棟，合計(jì)876套，但至今尚未取得預(yù)售證。

還有如購房者翹首以盼的“網(wǎng)紅盤”萬科·城市之光，也面臨一樣的處境。據(jù)了解，城市之光項(xiàng)目最后一次拿預(yù)售證的時(shí)間在去年12月23日，目前住建局顯示該項(xiàng)目仍有E1至E8棟預(yù)備推出，合計(jì)1518套，然而尚未獲得預(yù)售證。

據(jù)悉，城市之光項(xiàng)目目前的吹風(fēng)價(jià)在5.5至6萬元/平方米左右。此外同樣位于老黃埔板塊的富力南馳·富頤華庭吹風(fēng)價(jià)同樣接近6萬元/平方米，其最近一次推盤在2020年12月18號。

什么時(shí)候能拿到預(yù)售證？這個(gè)問題橫亙在了開發(fā)商與限價(jià)政策之間。

“預(yù)售證確實(shí)在等，不過不可能不發(fā)下來的?！币回?fù)責(zé)廣府壹號項(xiàng)目的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱。在其看來，預(yù)售證發(fā)放是早晚的事情。

另外一家中介則向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體倒苦水，“黃埔區(qū)很難拿，現(xiàn)在就是看看有沒有回旋余地。”

而一名富力南馳·富頤華庭的銷售則表示，目前拿不到預(yù)售證并不是因?yàn)橄迌r(jià)，而是工程進(jìn)度跟不上。不過問及何時(shí)開盤，其表示預(yù)計(jì)要到年中。

“現(xiàn)在可能給開發(fā)商一個(gè)冷靜期，政府也要跟相關(guān)項(xiàng)目談，到底你拿不拿預(yù)售證、什么價(jià)格拿，畢竟現(xiàn)在沒有公開說限價(jià)多少，雙方還能有一個(gè)互相溝通、平衡的過程?！秉S韜稱。

靜觀其變中，開發(fā)商加緊蓄力。

一廣府壹號的銷售就稱，“1-5棟已售罄，目前在認(rèn)籌7棟”。其稱，有意向客戶現(xiàn)在就可認(rèn)籌7棟，即收取10萬元進(jìn)行誠意登記；其中一些熱門戶型如140平方米的認(rèn)籌金則高至50萬元。

“現(xiàn)在先認(rèn)籌之后就可以優(yōu)先選房，不喜歡的話可以退。”

然而，值得注意的是目前廣府壹號僅拿到了1-3棟的預(yù)售證。對此，該銷售解釋稱，4-5棟的已在去年底就開放認(rèn)籌了，這批房源將在4月底或者5月就能拿到預(yù)售證。

“4、5棟基本都是5萬元以下的。”提到這，該銷售的語氣變得有底氣了些。至于認(rèn)籌中的7棟價(jià)格，其則稱根據(jù)樓層戶型有變化，大致在6萬元/平方米上下。

即是說，開發(fā)商一邊等待政策落地，一邊按照意向價(jià)格進(jìn)行蓄客。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前這部分開發(fā)商，基本都在提前進(jìn)行誠意登記、認(rèn)籌、排號等。

與廣府壹號價(jià)格相近的競品大壯名城，目前同樣在進(jìn)行誠意登記、享受額外折扣?！半S時(shí)有可能要客滿截止，考慮的趕緊過來登記吧?！币讳N售人士表示。

無獨(dú)有偶，上述提及的萬科、富力項(xiàng)目都在進(jìn)行相似的操作。此外，也有消息稱部分項(xiàng)目只接受全款購房買家。

這一幕幕市場動態(tài)的背后，可以窺見，市場中的買賣雙方都在加緊蓄力。

一意向購房者就在購房群稱，因?yàn)槟壳罢J(rèn)籌人數(shù)不斷增加，

看起來，市場熱情安撫了開發(fā)商的焦慮。

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